浅析新收入准则对会计核算的影响

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摘要：近年来，我国社会与经济不断的发展，为了能够保持与国际收入准则的趋同性，并进一步完善我国的收入准则中所存的问题，财政部于2017年7月了《企业会计准则第14号-收入》，以下简称为新收入准则。新收入准则主要是针对收入确认方面的问题，并对收入核算的细节方面进行了进一步的优化与修订。新收入准则的实施对房地产企业会计核算方面产生了较大的影响，使其在财务处理方面发生了变化，同时也使得企业在编制会计信息方面更为注重并加强了对企业价值方面的创造，这亦是新收入准则对传统会计核算重要影响的体现。

关键词：新收入准则；房地产；会计核算；影响；应用

一、新旧收入准则对比分析

其一，对过往的收入准则与建造合同准则进行了合并。在过往的收入相关准则下，房地产企业在确认收入的过程中，一般采取的是收入准则，而建筑施工企业则是实施建造合同准则。两类企业在其业务范围内一般都有施工项目，这就使得不同的收入确认准则产生了不同的收入确认方法。在新收入准则下，以企业的合同为准，使其的交易对象在“某一时间内”建立了相同的判断标准。这也进而说明了房地产企业可采用一段时间作为确认收入的标准；其二，改变了收入确认模式。在过往的相关收入准则下，对于收入确认的主要判断标准即为将房产等商品的主要风险和报酬转移给购买者。而新收入准则对于收入确认的时点则是以控制权的转移作为判断标准。另外一方面，过往的收入准则是以交易对象的类型进行分别的确认收入，而新收入准则不再以交易对象的类型进行区分，是通过交易对象的合同作为统一的五步法收入确认模型。对于五步法模型方面，其主要内容为：识别合同、识别履约义务、确定交易价格、分摊交易价格以及确认收入；其三，改变了合同成本的处理。在过往的收入准则下，企业中的销售业绩奖励通常是以销售费用编入当期损益，在合同成本中是不作为资产计入的。而在新收入准则下，销售的业绩奖励可作为合同取得成本，当作资产计入，能够和收入确认采取同样的基础进行分摊；其四，增设了会计科目。新收入准则对合同资产以及合同负债科目作为新的科目设立。合同资产科目与应收账款有一定的相似性，但是两者的主要区别则是在于风险差异；其五，改变了信息披露要求。过往的收入准则对披露的要求并不高，信息披露不充分的现象是较为普遍的，这也直接导致使用者对房地产企业收入的性质理解层度不足，进而影响了投资的决策。但是在新收入准则下，对企业披露的内容有了更多且更具体的要求。包括了有关收入的重大判断、与合同相关的信息以及与合同成本有关的资产信息；其六，改变了收入准则制定的原则。对于收入准则制定原则的改变主要表现在以下两个方面：其一，准则制定的指导思想从过去的收入费用观到新收入准则下的资产负债表观；其二，准则制定的导向方面，从过往的规则导向转变为了原则导向。

二、新收入准则对房地产企业会计核算的影响

1.收入确认方式发生了变化。其一，通过控制权转移的时间来对收入进行确认。新收入准则在全面投入使用之后，其对房地产企业最为明显的影响即是收入确认的标准是以合同的签订作为节点，其对房地产收入核算的方式以及时间进行了明确的规定，这也使得房地产企业的收入确认系统更为科学完善。在新收入准则中，房地产企业应该履行的义务在购房合同中进行了明确的规定，并且商品控制权转移的时间与方向也进行了相关的明确，以此来保障购房双方的权益，降低风险；其二，通过交易价格对收入进行计量。新收入准则在实施之后，其规定了计量收入通过交易价格来确定标准。较之以往，房地产企业是以收入类型来对收入计量进行具体的划分。但在新收入准则中则将其进行了统一，以交易价格来计量收入。在房地产企业中，交易价格主要是在客户购买房产的过程中，在房屋所有权转移之后，房地产企业向客户收取的对价金额。统一的价格计量标准能使得原本复杂的计量模式更为直接，进而能够大大的提高房地产企业在收入计算方面工作的质量与效率。2.更高的职业判断要求。职业判断主要是指在房地产企业中，财务人员对新收入准则各项新规能够进行的准确解读，并与自身经营发展特点相结合，以专业的知识与财务技能对各项经济活动所需采取的政策与原理进行准确判断。在新收入准则投入使用之后，房地产企业应当以统一模型作为参考来进行收入确认，财务人员则需按照相关制度与新收入准则中的要求对各项经济活动与业务进行实质性的判断。其一，需准确判断控制权转移时点。财务人员应当根据合同中所应履约的义务，也就是客户获得了房屋的控制权来进行确认收入。要结合实质重于形式的原则来确定控制权转移的时点。要明确区分所有权转移以及控制权转移的时点控制；其二，对履约义务和合同履约成本的职业判断。房地产企业对于履约义务以及合同成本的确立是以土地成本是否计入合同履约成本来进行分辨的。

三、新收入准则下房地产企业应对的建议与措施

1.加强合同管理，强化部门间协作。新收入准则收入确认的基础主要是合同的签订，而在房地产企业中，合同签订不仅是财务部门的工作，其涉及了企业中诸多部门。各部门之间亦需加强合作，使企业能够更为匹配新收入准则中的相关要求。在销售合同方面，企业应在合同中明确双方各自的权力与义务。以按揭方式来进行购房的客户，要强化对其的信用调查，以防合同存在风险。在合同条款中要明确违约人所需承担的具体责任；建造合同方面则需要房地产企业在合同中明确开发商以及承包商所需承担的责任与义务。企业中的法务人员则需要对建造合同进行跟踪管理，对其的签订、执行以及变更等方面进行严格审查，防止风险的出现。在新收入准则的相关规定下，房地产企业的工程完工进度对收入确认与计量均会产生影响。因此，企业要与监理部门进行协调与配合，对已经完成的工程量以合理的方式进行计量，进而能够更为准确的计算出工程项目的成本。2.强化工程成本管理。首先，在房地产企业所开展的工程项目中，相关人员要与财务人员进行有效的配合，对实际工程量、实际工程进度方面要进行准确的计量。其次，房地产企业如果采用投入法，工程人员需要与监理工程师之间进行配合与协调，进而对合同履约成本进行相关的识别与确认。要根据工程进度计划表来对实际工程完成量进行相关方面的监督，以此来制定出科学、合理的工程计量方法，并对完工比例进行预估，从而计算出工程成本。另外一方面，工程项目管理人员还需与财务人员之间做好沟通与协调，对工程项目的成本核算与结转等相关事务进行对接，以此来对完工进度进行计量并及时确认收入。房地产企业采用投入法来确定履约进度的，要对与工程项目产生不协调的成本内容进行着重的关注，进而以合理的处理方式将工程成本分配到各个会计年度。要有效的对单位工程的资金计划进行安排与规划，准确的计量已完成的工程。在进度上未完成的工程，则需要及时总结与改进。另外，企业要准确的测算已完成工程项目所占总工程比例，进行工程成本的归集与结转。3.强化财务人员的综合素质与职业判断能力。新收入准则的实施将商品与劳务的壁垒打破，“原则导向”更为突出，这也要求企业中的财务人员的综合素质与职业判断能力均应有所提高，要积极的学习新收入准则中的各项规定与要求，深刻理解其内涵。财务人员需对收入条件以及确认方法进行准确的分析与判断，会计核算与工程进度要密切的结合并准确的把握，这也就进一步要求财务人员不仅需要对房地产企业中各项经济业务的实质进行判断，还需要充分的了解工程项目进度的计量方法，对工程项目开展过程中的各个控制点要熟悉掌握，这也充分要求房地产企业中的财务人员需要对会计核算与工程业务均要有一定层度的理解。同时，在新收入准则的规定下，房地产企业人员要对收入确认条件进行准确判断，对履约进度进行准确计量。整体来讲，新收入准则较之以往对房地产企业的收入确认方面已然产生了诸多的不同，因此要对财务人员积极强化相关内容的培训。此外，在职业道德方面亦需加强，避免在实际工作中出现为了一己私利而投机取巧。4.强化信息列报与披露。在新收入准则中，对于信息的列报与披露需进一步强化。新收入准则规定了假如企业自身所应履行的相关义务，已经超出了客户支付项目的中的内容，那么资产负债表的标准依据则是来自于合同资产。但是假如企业自身所应履行的相关义务，并没有达到客户所支付项目内容的相关要求，那么也就相应的表示企业并没有完全的履行其所应承担的责任，也就相应说明客户款项支付已然是超出了企业自身所应履行的义务，那么在此种状况下资产负债表需将合同为负债的状况进行明确的体现。另外一方面，在新收入准则中对于房地产企业的部分信息披露有了明确的要求，房地产企业应对各项所应履行义务的状况、经营收入、企业进行项目的实际状况等诸类信息进行定期的披露，以此来确保各项经营活动的开展是否符合相关规定，以此来明确房地产企业依据合同中所规定的权责来履行相关义务，从而进一步的保障购房者的利益，并能够有效的降低财务风险，保障房地产企业收入核算的透明与真实。

新收入准则的出台给房地产企业的会计核算提出了更多的新要求，同时也会对企业的内部管理产生诸多的影响，其“原则导向”的特征极为明显。目前，新收入准则实施的时间还较短，诸多问题仍待在实践与探索中逐步发现与解决。但其对于房地产企业会计核算的影响是较为明显的，做好对准则的解读，以“五步法”模型来应对收入确认的变化，财务人员要不断提升理论知识，在理解收入确认的“原则”基础上做出职业判断，以此来保障房地产企业的稳定健康发展。

参考文献：

[1]张林.新收入准则对房地产企业会计核算的影响及应对[J].时代金融,2018(12):90+101.

[2]姜福娟.新收入准则对房地产企业会计核算的影响及应对研究[J].纳税,2019,13(32):146.

[3]唐晓丹.房地产企业会计核算现状及应对策略研究[J].经济管理文摘,2020(13):110-111.

作者:陈大坤 单位:新沂市维民会计师事务所有限公司