房地产项目成本管理研究

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摘要：随着社会科技的不断发展，我国城市化建设的进程不断加快，直接推动了房地产行业的快速发展。给房地产开发领域带来巨大优势的同时，也带来了严峻的挑战。在此基础之上，本文将从价值视角的战略理念上出发，对价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理进行详细的分析探讨，为更好的提升房地产项目管理的精细化水平，以及提升企业的社会竞争力服务。

关键词：价值链视角；房地产项目；全生命周期成本管理

一、浅析价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理理论

(一)价值链管理理论。价值链管理理论就是将企业所有的活动纳入一个价值链当中，通过分析和研究这个价值链当中的各个环节实现企业生产效益的最大化，由哈佛大学商学院教授波特在1985年首次提出，后经社会的发展不断充实和完善。其中，价值链管理理论当中的价值主要指的是客户愿意支付给企业提供的产品或者服务的价格。作为识别和获得企业价值的一项重要标志，价值链是一个由基本活动和辅助活动构成的一类创造企业价值的动态过程。(二)房地产项目全生命周期成本管理。房地产项目全生命周期包含了房地产项目开发的前期决策、规划设计，中期的施工以及后期的运营维护和处置回收五个部分，在追求可持续发展的基础之上追求资源的最大化利用、社会成本的最小化和环境的最小化破坏。并且从社会公众的视角出发，将整个房地产项目的全生命成本作为控制对象，摆脱了传统房地产企业的眼光局限，以企业长远的利益为出发点，更好的提升和激发了房地产企业的竞争优势和发展潜能。(三)价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理的意义。价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理能够综合价值链管理理论和房地产项目全生命周期成本管理的优势，通过综合社会需求、资源配置等多方面的内容对价值链进行重构和优化，在给企业带来满意的利润空间的同时，还可以让企业履行社会责任深入贯彻落实可持续发展战略，满足社会、企业和消费者的三重需求。而且，价值链理论不仅可以从时间维度上管理和影响房地产项目的全生命周期，还可以从空间维度上实现房地产企业同原材料供货商、供货渠道、竞争对手以及消费者价值链等的联系和标杆对比，还可以通过引入信息技术构建虚拟价值链，不断创新价值链的管理视角，多角度、多方式的提升现阶段下房地产企业的成本管理竞争优势。

二、浅析房地产项目全生命周期成本管理价值链

通过对房地产项目全生命周期成本管理价值链基本框架进行分析可以看出，房地产项目内部价值链、产业价值链和竞争对手价值链三个部分构成了房地产项目全生命周期成本管理价值链的重要内容，对其进行详细的研究具有重要的现实意义。(一)房地产项目内部价值链分析。房地产项目内部价值链分析是房地产项目全生命周期成本管理价值链分析的基础，由基本活动和辅助活动两部分构成。基本活动由五个部分组成：投资决策、规划设计、施工、运营维护和处置回收；辅助活动主要包括人力资源管理、技术开发、采购、企业基础设施等。对房地产项目内部价值链进行分析，可以清晰的显示房地产企业内部的各项活动的价值分布，让企业领导人更好的看到企业的效益和不足之处。并且可以根据企业的发展战略目标和社会的需求进行房地产项目活动的优化和整合，不断缩减非增值作业的比例，大力提升高附加增值作业的投入力度，最大化的降低生产链的作业成本。(二)房地产项目产业价值链分析。对房地产项目产业价值链进行分析，可以让房地产企业在上游的供应商、下游的营销、客户、物业等方面占据更多的主动地位，获得成本优势。例如通过对客户价值链进行分析，可以进一步了解客户的需求，找准房地产项目开发的市场，还可以通过伙伴关系建立起合作关系拓宽房地产企业的关系网。通过对外部供应商价值链分析，可以和供应商建立良好的战略合作关系，更好的选择节能的建材，以长期合作带动建筑成本的持续降低。(三)房地产项目竞争对手价值链分析。对房地产项目竞争对手价值链进行分析，可以让房地产企业看到自身的水平以及优势和劣势，取长补短，明确自身的社会地位更有针对性的进行房地产项目全生命周期成本管理。

三、浅析价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理优化策略

通过上述分析我们可以充分了解到价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理对房地产企业发展的意义，但是由于众多因素的影响价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理还没有充分发挥其优势，对其进行优化是时展的必然选择。(一)房地产项目内部价值链管理优化策略。随着社会经济体制的不断变革，房地产也正在面临深化改革和房企转型发展的关键期，房地产项目内部价值链管理也应该跟随时展的趋势将侧重点由中间环节的施工向两端逐渐过渡。首先，决策投资阶段作为房地产项目内部价值链管理的第一位，对房地产项目后续的开发、工程造价和盈利模式等起着至关重要的作用，房地产企业应该给予足够的重视，做好成本策划管理工作。以客户价值为出发点，统筹协调企业和客户的需求，提前预估房地产项目在全生命周期内带来的经济利润，设计好项目总体的规划和成本控制的目标。并且注重高新科技的引入，提升房地产项目的科技前瞻性，给用户带来不同的体验的同时提升自身的竞争优势；其次，运营维护阶段也是影响房地产企业竞争力的重要因素。运营维护是指房地产项目开发、建成之后，在投入使用过程当中需要消耗的人力、物力。据有关数据调查显示运营维护和回收报废约占房地产项目全生命周期成本的60%~66%，这就需要在最初的设计阶段多采用绿色环保、质量有保障的材料，将维护的资源消耗降到最低。与此同时，运营维护阶应该遵循顾客至上的理念，打好“服务战”。不断增加虚拟价值链的投入使用，打造信息化的服务平台；最后，合理、有效的做好处置回收阶段的工作，也可以给企业带来很好的盈利空间。在房地产项目进入到全生命周期的最后阶段，企业应该综合各方面的因素重新定位项目的价值目标，进行项目的改建工作。在进行拆除时，应该注重可循环使用材料的保护，设计科学的拆除方案，最大化的发挥资源的利用价值。(二)房地产项目产业价值链优化策略。拓宽融资渠道、建立上下游企业战略合作伙伴关系、实行非核心业务外包策略、创新价值链的跨界重组是优化房地产项目产业价值链的重要手段。房地产行业作为资金密集型产业的重要组成部分，在市场竞争日益严峻的今天，房地产企业的融资能力和融资渠道已经成为考量该企业核心竞争能力的重要标志。房地产企业在利用传统银行贷款的融资方式的同时，也应该积极开展企业的股票、信托、债券等融资渠道。此外，房地产项目面向的是市场，企业应该从决策投资到处置回收的每个阶段入手，构建不同产权之间的合作网络。注重开发和创新房地产项目的核心业务，不断进行虚拟产业链的创新，提升客户的舒适感和服务质量。(三)竞争对手价值链优化策略。房地产企业应该具有独到的眼光和博大的胸怀，不断汲取和吸收竞争对手优秀的管理策略。通过分析彼此的优劣，聚焦彼此的核心优势形成合作共同体，一起参与到市场竞争当中。

四、结语

综上所述，价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理对房地产企业应对激烈的市场竞争具有重要的价值，也是实现房地产行业可持续发展的有效策略。相信随着我国社会科技的不断发展，房地产企业将会把信息科技更好的融入到价值链视角下房地产项目全生命周期成本管理当中，更好的为企业发展服务。

参考文献：

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作者:段玉萍 单位:新乡市博远置业有限公司