评估准则的问题与策略

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一、《资产评估准则－机器设备》第九条：“…机器设备作为企业资产的一个组成部分，其价值取决于它对企业价值的贡献程度”第二十二条：“了解对具有独立运营能力或者独立获利能力的机器设备组合进行评估时，成本法一般不应当作为唯一使用的评估方法”也就是说，机器设备可采用收益法进行评估，某企业单台机器设备，为企业创造了大量的收益，在预期未来也有良好的收益，按收益法进行评估得出的评估值，与调查该设备的市场价值相比，按收益法得出的评估值远高于按成本法得出的评估值，这样的结果易导致争议，按收益法评估的结果合理呢？还是成本法评估的结果合理？实践中应如何操作？

二、《资产评估准则－机器设备》第十九条：“…注册资产评估师应当对机器设备的权属相关资料进行必要的查验”，在设备评估实务中。企业自行建造的设备，无发票、购置合同等权属证明，企业外购设备提供的购置合同、发票真假难辨可信度差，对设备的权属证明的真实性难以判断，建议评估准则中应对评估机构出具的评估报告仅对评估对象的价值发表专业意见，而对产权有无瑕疵、法律纠纷等不承担任何相关责任。

三、《资产评估准则－不动产》第二十一条：“注册资产评估师在利用其他评估机构出具的不动产评估报告时，应当对其不动产评估结果进行必要的分析和判断，合理加以利用”，在实际工作中，如引用其他评估机构评估结果，是否要先在报告中分析其评估结果是否合理，如有分歧，如何解决？同时如出现责任问题，资产评估师是否要承担责任。

四、《资产评估准则－不动产》第二十八条：“运用收益法评估不动产时，有租约限制的，租约期内的租金宜采用租约所确定的租金，租约期外的租金应当采用正常客观的租金”，比方说一个大型商场如果分几百个柜台出租，其租期、租金及租金增长率各不相同，如按本条规定操作，工作量非常大，是否可合并为按市场价来推算。并且如果是关联方之间租赁，其租金一般为非市场价，租约所确定的租金与市场价的差异，对评估值的影响非常大，按准则采用租约所确定的租金进行评估是否合适，是否可采用市场价来推算不动产市场价值。

五、《资产评估准则－不动产》第十一条：“当不动产存在多种利用方式时，应当在合法的前提下，以最优利用方式进行评估”，在实务中最优用途与实际用途冲突如何处理？实际用途与法定用途冲突如何处理？最典型的例子：住宅楼的底层车库，一面临街，产权证用途为住宅，现在作为商铺使用，采用按实际用途进行评估，是否合理，与法定用途冲突如何解决？

六、《资产评估准则-机器设备》第十六条的规定“因客观原因等因素限制，无法实施现场调查的，注册资产评估师应当采取适当措施加以判断，并予以恰当披露。”我们在实践中遇到有些企业已将一些旧设备变卖，资产处置损失已帐务处理，税务机关要求企业提供旧设备的评估报告，我们无法实施现场调查，是否可以依据本条的规定将无法实施现场调查这一情况进行披露，报告是否可出。

七、抵押贷款为目的机器设备评估应否计算设备基础及安装费？在假设继续使用的情况下，机器设备的重置价应包括这部分成本。因抵押贷款为目的机器设备评估，若债务人不能如期偿还债务，银行行使权利，抵押的机器设备的转让价值存在两种可能：企业整体转让，不需搬迁设备的，设备基础及安装费存在价值。否则转让的只是设备的价值，这时设备基础及安装费没有价值，反而还需要拆卸费用。问题是我们该如何操作，是否设定假设前提就可以了。

八、《资产评估准则－机器设备》第二十二条“了解机器设备的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值以及可能引起机器设备贬值的各种因素，采用科学的方法，合理估算各种贬值”，怎么样才能合理估算各种贬值，采用什么科学的方法确定成新率，在实务中难操作，是否有指引？比如：某纸箱厂纸板生产线购置于上世纪80年代，已使用了二十多年，至今仍正常使用，据了解，该设备是企业主要的生产线仍可以长期使用，按照我们的评估经验，已使用二十多年的可使用的设备，成新率一般在15％～20％，该设备的成新率该如何确定？

九、实务中运用收益法评估企业价值遇到的主要问题及相关建议

（一）企业历史数据对未来预测的适用性问题。企业在经营中要面对的是整个社会包括国际的环境，社会经济形势的变化往往是难以预计的，如现在对国际经济造成重大影响的金融危机，对不同的企业造成的影响是不同的，在这种情况下，如依据过去的趋势预测未来，不一定恰当。

（二）企业的发展前景。作为评估师，不可能是一个全能的专家，对生产经营企业的业务，其客户关系、销售渠道等等，我们更多是门外汉，且市场也没有现成的较全面的信息提供给你，难以掌握较全面的信息，对企业发展前景的预测的可信度就会大打折扣。

（三）其他参数，主要是折现率（资本化率）的选取，这方面似随意性很大，主要靠经验，甚至，可能为了某个预先给定的结果而调整折现率。

十、相关建议

（一）关于前两个问题，我们认为主要还是评估师加强学习，提高专业能力，及时与外界沟通，多掌握一些各行业的生产经营知识，增强分析判断能力来解决。

（二）关于折现率等参数，建议指导意见中提供一些通常使用的参数供参考。