小议土地资产会计信息问题

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【摘要】文章以社会主义市场经济为背景，以企业为视角，主要采用定性分析的方法，运用会计学、经济学等相关知识和理论，遵循会计学理论研究思路，对企业土地资产确认、会计信息披露等会计问题进行研究，指出要从现行财务报告内容进行改进和建立土地资产的非财务信息报告两方面对土地资产信息进行充分披露。

【关键词】土地资产；确认；披露

自1987年深圳市人民政府以协议方式将一块国有土地使用权出让给中国航空进出口公司深圳工贸中心以来，土地有偿使用制度在全国推行。不过这种有偿使用制度主要针对增量土地而言，国有企业原来取得的存量土地绝大部分依然为划拨使用权，土地价值无法体现。国企改制中对土地处置的力度和量度都很有限。即使通过土地使用权出让方式或完成改制、通过土地使用权处置获得土地产权的原国有企业，对土地资产的利用都仅仅处于一种粗放状态，即仍然只将土地作为生产经营场所。由于土地资产有别于其他一般资产的特性，土地资产的管理经营也有不同于其他资产管理的特点，作为企业经营管理的一个重要方面，土地资产的管理在现阶段还没有普遍地被企业经营管理者所重视和把握。这是有必要深入研究企业土地资产会计问题的客观原因。由于土地取得方式不同，现阶段将土地资产列入固定资产、无形资产或投资性房地产等不同的处理方式在各个企业都有，土地资产确认缺乏统一的、规范的制度规定，造成会计处理混乱，无法反映土地资产的真实价值和相关处置信息。而在土地资产信息披露方面，现行财务报表对土地资产会计信息的披露存在不足。首先是不能反映土地资产的真实价值。现行准则规定，那些通过交易取得的土地资产才能在财务会计报告中进行确认和披露，且采用历史成本计量属性，可作为表现企业未来超额获利能力的土地资产，却无法用现值来计量。其次是不能充分披露土地资产的信息内容。在现行的财务会计报告中不披露企业拥有的土地资产的详细项目；另外，由于统一使用货币计量，使得许多与无形资产有关的、对决策者有重要参考价值的、难以用货币计量的重要信息，不能反映在财务会计报告中。因此，土地资产信息披露问题的研究，对企业和投资者有重要意义。由于土地资产的特殊性以及企业土地资产的经营管理现状，本文对企业土地资产会计问题进行分析研究，以适应我国目前的发展状况，解决我国企业中的现实问题，有利于企业全面、完整地管理、核算其全部资产，为完善我国市场经济发展服务。

一、研究成果综述

我国实行土地公有制，土地制度与西方国家存在差异，因此国内对土地资产的研究主要集中在对土地资产的特性和权属性质的讨论上；此外，由于土地资产对企业价值的体现发挥了重要作用，企业管理者对土地资产的重视程度有所提高，因此对土地资产的财务管理及投资决策方面的研究也日益增多。

其一，关于土地资源的特性和土地价格决定的特殊性。土地资源既有自然属性，也有经济属性。土地资源的生产性是它的自然属性，土地资源的使用价值是它的经济属性。不能认为土地没有经济属性，或者认为土地的自然属性是“资源”，经济属性是“资产”（叶艳妹，1996）。土地价格既包括由于对土地资源的垄断所形成的价格，也包括劳动创造价值的货币表现的价格，它是自然资源的价格和劳动创造价值的货币表现价格的统一（张振华，1995）。

其二，关于土地资产的权属性质。李慧（2002）认为，企业作为一个法人实体只能拥有土地的使用权，土地在被企业使用的同时，国家拥有根据需要随时无偿征用的权力，而企业无法对土地使用权实施控制。因此不论企业在取得土地使用权时是否付出了代价，企业均应将其作为无形资产进行核算。何建荣（2004）认为，将土地和建筑物两种不同性质、不同使用年限、不同价值转移方式的资产混合在一起核算不够规范，认为在会计实务中，土地资产不能形成固定资产，仍然作为无形资产单独加以核算。也有学者提出反对意见，周海涛、丁艳涛（2005）认为土地使用权的价值属性不符合无形资产价值决定的一般原理，土地使用权本质上是近似土地所有权的不动产物权，土地使用权归属固定资产符合国际会计惯例，因此应该将土地资产全部纳入固定资产的核算范围。黎明、霍文波（2003）提出，土地使用权既不应该纳入无形资产科目中核算，也不应通过在建工程，转入固定资产核算，而是将土地使用权进行单独核算最为有利。吴明华等（2002）认为，将土地使用权价值与地上附着物并为一体作为固定资产核算存在不足，并认为土地使用权可单独核算。颜淑姬（2007）认为，国际会计准则、英美等国家的会计准则将土地作为固定资产核算，是与土地私有制相联系的，而我国实行的是土地的社会主义公有制，土地单独核算符合我国国情，不能一味照搬西方国家的做法。叶彬（2002）认为，对于划拨土地使用权，由于企业既不拥有也无法对其实施有效的控制，故不符合企业资产定义，不能视为企业的一项资产。

由此看出，国内学者对土地资产权属性质的争议是普遍的，将土地资产作为固定资产或无形资产还是单独核算，取决于土地资产的资产特性。这是由我国土地制度决定的，但从历史到现在对土地资产的权属性质仍未明确。

二、会计准则对土地资产的规范

资产，是指企业过去的交易或者事项形成的、由企业拥有或者控制的、预期会给企业带来经济利益的资源。要将一项资源确认为资产除了符合资产的定义外，还要同时满足以下两个条件：一是与该资源有关的经济利益很可能流入企业。二是该资源的成本或价值能够可靠地计量。资产的基本特征是收益性。资产能够通过生产经营活动不断地增值，成为资产拥有者源源不断的收益来源。资产的另一个重要特征是具有明确的产权关系。在一定的社会经济制度下，资产总是为某一产权主体所拥有和控制着的，该产权主体必然拥有对资产的占有、使用、收益和处分的权利，否则资产就不能运动增值，也就不能成为资产了。如前所述，土地资产满足资产的一般特性，是企业资产的组成部分，但由于土地资产不同于一般资产的特殊性质，使得土地资产在确认时也具有特殊性。

（一）在国企改革和土地制度改革之初，国有企业土地资产确认的核算方式

1.国有企业使用的土地大多是通过无偿划拨取得的，所以没有对土地资产进行核算，那些因征用土地而支付的补偿费，直接并入土地有关的房屋、建筑物的价值内，不单独作为土地的价值入账，将其面积及征用情况作备查记录。关于土地资产的相关证明，顶多就是一本国有土地使用证。

2.财政部［1995］108号文《关于国有企业清产核资中土地估价有关财务处理问题的规定》：对于企业过去作为固定资产单独入账的土地，应按确认、批复后的评估价值调整账面价值，并按调整后的账面价值单独入账，不计提折旧。对于行政划拨方式依法无偿取得的土地，企业应按确认、批复后的价值，经清产核资机构会同同级财政部门批准后，作增加固定资产处理，同时增加国家资本公积金。企业占用的行政划拨土地估价入账后，在固定资产中单独反映，计提折旧。以出让方式等取得国有土地使用权，且受让价格低于所在地基准地价的土地，估价后，在备查簿上进行反映，其土地使用权账面原值不作调整。企业以土地使用权作价投资或入股举办国内联营、股份制企业，其土地未经评估确认或原合同确认作价明显偏低的，经企业主管部门和其他投资人同意，可对该土地进行估价。估价后由企业设备查簿单独反映，暂不调整账务。

3.据2001年1月1日起施行的《企业会计制度》核算。《企业会计制度》第四十七条规定：企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。4.据财工字［1995］29号文《国有企业公司制改建有关财务问题的暂行规定》精神，将占用的国有土地经评估确认后，作价入股，作为国家股处理。

（二）我国企业土地资产当前的核算规定

随着企业深化改革和经营机制的转化，国家对企业的用地制度也作了重大调整，企业对土地无偿、无限期、无流动的使用变为有偿、有限期、有流动的使用。我国企业土地资产在当前的会计核算制度下，具体由自2007年1月1日起施行的《企业会计准则第6号——无形资产》、《企业会计准则第4号——固定资产》以及《企业会计准则第3号——投资性房地产》进行规范。具体规定如下：

1.《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南六规定：企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途，用于赚取租金或资本增值的，应当将其转为投资性房地产。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配；难以合理分配的，应当全部作为固定资产。企业（房地产开发）取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物，相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。我国先前的会计实务中，对于企业的自用性土地使用权来讲，当企业在土地上自行开发建造厂房等建筑物的构建活动结束时，土地使用权就会与其所附属的房屋、建筑物一同作为固定资产来进行会计核算。但是伴随着现行准则的实施，自用性土地使用权将不再转入固定资产，在企业中一直作为无形资产存在。这是现行准则对土地使用权核算制度的一个重大改进。

2.以前无偿划拨取得的土地使用权仍作为固定资产单独入账，有偿出让取得的自用土地使用权作为无形资产核算。当企业将未入账的土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资时则应将其按规定补缴的土地出让金予以资本化，作为土地使用权的入账价值；如果企业是有偿从政府或其他单位取得的土地使用权，则应将其支付给政府的出让金或支付给其他单位的转让金以及发生的迁移补偿费、场地平整费、丈量费和法律手续费等计入土地使用权的成本。

三、土地资产信息披露中存在的问题

《企业会计准则第6号——无形资产》第二十四条对无形资产会计信息披露规定，企业应当按照无形资产的类别在附注中披露与无形资产有关的下列信息：无形资产的期初和期末账面余额、累计摊销额及减值准备累计金额；使用寿命有限的无形资产，其使用寿命的估计情况，使用寿命不确定的无形资产，其使用寿命不确定的判断依据；无形资产的摊销方法；用于担保的无形资产账面价值、当期摊销额等情况；计入当期损益和确认为无形资产的研究开发支出金额。

土地资产会计信息作为无形资产会计信息的一个重要组成部分，同样应该遵循这个规定，同时，由于土地资产不同于一般无形资产的特殊性，应该在信息披露中给与更多重视。现行土地资产会计信息披露中主要存在的问题是：

（一）信息披露不及时、不充分

许多企业对拥有的土地资产在会计报告中只字未提，或者在进行土地使用权转让、出租等处置后，对处置结果、处置收入等没有及时反映在会计报告中。

（二）土地资产信息披露的明晰性差

往往在会计报告中合并反映多项无形资产，而没有对类似土地使用权这样对企业影响重大的无形资产进行单独列示；表外披露的多，表内揭示的少。会计信息使用者对资产负债表中土地资产的原始价值、摊销数额和减值情况并不明确；现金流量表无法反映企业土地资产价值增减对现金流量变动的影响。

（三）企业利用对土地资产价值确定以及会计处理中的漏洞进行虚假披露，操控利润

四、土地资产会计信息披露的改进意见

要使无形资产信息得到有效披露，须构建无形资产信息披露体系，可以借助财务会计报告和非财务信息报告的形式来完成。其中财务会计报告的披露可以分成财务报表披露和附注披露，非财务信息报告主要是对土地资产状况等非货币计量信息的披露。

（一）无形资产下单独设置土地使用权科目

为了客观地披露土地使用权的相关信息，首先应突出土地使用权项目在财务报告中的位置。建议在无形资产下单独设置土地使用权科目进行披露。

1.资产负债表披露的改进。以国家出让、国家作价入股等方式获得土地使用权的情况，在资产负债表中应该揭示土地资产原值、累计摊销价值和净值。考虑将土地使用权单独在无形资产中列示。通过增设“土地使用权”、“累计摊销”和“土地使用权净值”三个项目，揭示其关系如下：“土地使用权原始价值-土地使用权累计摊销=土地使用权净值”。

2.利润表披露的改进。对于土地资产转让收益和对外投资收益较大的企业，可以在“营业利润”项目和“投资收益”项目下各设“其中：无形资产转让收益”、“其中：无形资产投资收益”等明细项目，将土地使用权相关收益在其项目下单独列示。

3.现金流量表披露的改进。在现金流量表中“无形资产摊销”项目应单独列示于主表内，以反映当年计入成本费用的无形资产价值，并且将当年增加的土地资产价值和处置土地资产收回现金的价值单独列示于“无形资产摊销”项目下，以披露企业土地资产的增减对现金流量的影响。此外，应当单独反映定期支付或收到的土地租金数额。

4.报表附注披露的改进。报表附注可以反映那些在会计报表中不能确认、表述或者是非量化的重要信息。具体包括：（1）详细说明土地资产的取得方式及其计价依据；（2）适当披露土地资产的摊销期限、摊销方法、摊销金额和摊余价值；（3）分别列明本期处置的土地资产账面金额及其处置收入和本期对外投资土地资产的账面金额及其增减值；（4）披露出租土地资产在资产负债表日后连续三个会计年度每年将收到的土地使用权租赁款、以后年度将收到的土地使用权租赁的收款额总额、出租土地资产每期的摊销金额、摊余价值；（5）详细揭示用作抵押担保的土地资产的金额和担保期限。

（二）建立土地资产非财务信息报告

土地资产的非货币计量因素无法在财务报告中反映出来，所以有必要单独设立土地资产的非财务信息报告，以全面披露土地资产的会计信息。对于土地资产的非货币计量信息披露，主要是对企业的土地资产状况进行分析与评价，并从取得方式、地点、面积、租金或出让金的总金额、单位金额、期限、合同、土地证号、当地的政策以及土地的主要用途等方面进行披露。其次，对土地资产评估的具体情况进行详细披露。当前土地资产的入账价值多是以土地资产的评估值为基础的，对土地资产评估的详细披露有利于信息使用者评价会计计量的真实性。披露的内容一般应当包括评估机构、评估基准日及年限、评估采用的方法、评估值和简列的计算过程。

在市场经济的影响下，企业的业务趋于复杂，土地资产的会计处理缺乏规范，处理方式迥异。总体来说，现行企业会计准则的颁布，为土地资产的会计核算做好了铺垫。但是，在重要性和成本效益原则的前提下，完善《企业会计准则》的相关规定，应该对企业土地资产的会计核算进行更加具体的改革。

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