商业地产与城市经济发展协调评价探讨

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摘要:房地产业作为我国目前最为重要的一个产业之一，这些年来在我国所受到的重视越来越高，其自身也保持着十分良好的发展势头。但是随着2008年我国对于房地产进行了宏观的调控，我国的住宅市场也不再具有稳固的收益性，其自身的收益性开始不断的被动摇，在我国的政策环境不稳定的情况下，很多房地产的开发商以及投资者都开始把目标转移到了我国的商业地产，这也就直接导致我国的商业地产迎来了新的发展时期。本文主要针对商业地产与城市经济发展协调评价进行研究。

关键词:商业地产；城市经济发展；协调评价研究

本文的主要目的就是根据一个城市在商业地产以及城市经济互动的关系基础之上，来对其两者自身找到相互影响的因素，最后根据问题对其进行有效的辨识。其中主要需要采取的方式是定性与定量进行相互结合，并且更好的参照协调评价的原则，对其进行有针对性的影响因素的提取，然后通过对于整个指标体系的建立，来对这两者之间进行协调评价，并且对其模型的奠定，这样可以更好的促进一个城市的商业地产的发展，同时也能够让这个城市的商业地产更配得上这个城市的经济发展的需要，维持一个健康的、可持续发展的状态。

1城市经济对商业地产的影响

商业地产作为目前我国在发展城市经济的一个十分重要的分支，它的发展过程和发展经历必然会受到整个城市自身经济状况的影响。而对于一个城市来说，其自身的城市经济对于整个商业地产的影响，主要是通过一个城市自身的经济发展，城市自身的经济发展会在一定程度上影响这个城市的总体经济、这个城市的城市化进程、以及这个城市的经济结构和经济运行的动态变化等等不同的因素，进而影响着整个商业地产的总量、需求、业态、规模、结构等各个要素的变化，进而对一个城市的商业地产的总量、规模、结构和布局产生影响。

1．1城市总体经济变化对商业地产总量的影响

城市的经济在不断的进行增长，在一个城市中，其所进行的投资以及信贷都会在合理的范围内进行增长，城市的人口数逐渐的增多、城市的家庭收入以及城市中的家庭数量增加，直接引发了人们对于消费品需求的增高，而商业地产自身作为消费品能够流通的空间载体，其需求也会在这一环境下不停的增长;然而城市的经济越来越不景气，信贷开始不断的缩紧，人均可以支配的收入逐渐下降，人口聚集效应减弱，则商业地产需求减少，商业市场萎缩，商铺招租困难，市场转租转售现象严重，商业建筑空置，商业用地流拍等。而在城市经济复苏期时期，商铺租金开始上升、商业地产新开发建设量增加，空置率下降。从利率变化的情况看，对投资者来说，短期内投资者的资金是固定的，当其他部门的利率上升，那么，意味着商业地产投资的收益就会降低，投资者就会视利率的变化情况，从而调节资金在商业地产的投资比重。利率下调，导致资产价格上升，进而诱发新建设开发量的增加。最终，这种情况会导致商业地产总量的增加。

1．2经济结构的转变对于商业地产的需求的影响

经济结构的转型对内需具有强化、支持和拉动作用，与此同时产业转移趋势有利于城市服务业发展。随着内需上升到国家战略层面，以服务业为主的第三产业比重正逐年加大，服务型经济必将成为未来主流。从1994年开始，第三产业就业比率超过第二产业成为吸纳劳动就业的最重要产业。由于在城镇化建设中第三产业更有利于解决劳动就业问题，第三产业成为中国经济的支柱更具战略意义。作为第三产业的主体服务业，其提供大众消费需求的零售、餐饮、休闲娱乐以及生活配套服务，它在解决地方经济、解决就业以及长期税收方面有独具优势。作为服务业的发展平台和空间载体，商业地产在促进城市可持续经济方面有明显优势，因而商业地产发展更容易得到国家政策的支持。因此经济结构的转变，将大大促进服务业发展，也将极大促进商业地产的繁荣发展。

2商业地产对城市经济的作用

作为城市经济的重要组成部分，处于良好发展态势的商业地产能促进城市经济快速、稳定、可持续增长，滞后、过剩的商业地产也能在一定程度上限制或阻碍城市经济的稳步发展，可见商业地产对城市经济的发展具有正强化也有负强化。

2．1商业地产对城市经济的正强化

商业地产对城市经济的正强化主要包括两个方面，第一是商业地产自身对城市经济发展做出贡献，即直接贡献;第二是通过商业地产带动其他产业的发展，从而对城市经济的发展做出贡献，即间接贡献。(1)商业地产自身对于我国的城市经济所作出的贡献。在中国，拉动经济增长需要“三驾马车”，即投资、消费与出口，而商业地产作为消费品流通的载体，其发展与其中的两个因素，即投资与消费密切相关。首先，商业地产投资对城市经济增长的贡献。商业地产是房地产的重要组成部分，而房地产开发投资对GDP增长率做出重要贡献。近几年虽然房价过快上扬势头被抑制，但国家的整体经济没有因为对房地产市场的打压而出现衰退，相反，加息预期仍在。随着住宅限购政策的不断“严峻”，开发商大多都开始转向商业地产的开发，投资者对于商业地产的投资热情也是与日俱增。其次，商品消费对城市经济增长的贡献。市场经济条件下，投资只是带动经济增长的先导力量，实现经济持续发展的动力在于消费需求的稳定。商业地产投资必然导致商品交易平台增多，从而带动商品流通性增强，商品消费扩大。商品消费的增加还可以带相关税费的增加，从而对城市经济有重大的拉动作用。(2)商业地产对城市经济的间接贡献。商业地产是商品批发零售、娱乐、餐饮、休闲服务等经营活动的空间载体，其涉及面之广决定了其对其他产业具有较强的带动效应，而这种带动效应正是通过以商业地产投资及消费来达到的。

3新经济常态下城市商业地产发展方向

随着商业地产不断的扩大与发展，学术界有必要对其发展规模以及效益等方面进行科学、准确的衡量。在此情况下，商业地产与城市经济发展的协调性评价就显得尤为重要。通过政府层面以及开发商层面，提出相应的对策，以期来提高商业地产与城市经济之间的协调关系。这既有利于城市经济的提高，也有利于商业地产处于良吐发展态势之中。

4总结

随着我国商业地产不断的扩大与发展，我国越来越多的学者开始对其进行研究和分析，这也让我国在商业地产上发展的更加顺利更加好，但是在实际的生活和生产过程中，这两者的关系会变得越来越紧密、越来越好，以上就是本文针对这一问题的全部研究。

作者:苏国兴 单位:福建联美建设集团有限公司

参考文献:

［1］高静．商业地产与城市经济发展协调评价研究［D］．江西师范大学，2014．

［2］贺钰杰．基于市场导向理念的倚能集团商业地产项目营销策略研究［D］．兰州大学，2013．