城市楼宇经济论文

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1楼宇经济的内涵与特征

一是以金融、房地产、商业、都市型工业为主导的服务业发展迅速；二是空间上多点集聚，产业集聚现象明显，功能核心区引导辐射作用极强，规模持续增长；三是制造业与现代服务业融合拓展产业链，生产性服务业成为现代服务业最重要的组成部分，如国际航运中心贡献巨大；四是休闲服务业、创意产业等发展迅速；五是总部经济十分发达[2]。所谓产业集群是指产业相同、相近或相关的企业集聚于地理上相对集中的区域，吸引相关服务机构进驻该地，共同发展而形成的一个具有相对竞争优势的经济群体。现代服务业的空间环境特性决定了其与发展楼宇经济的空间适应性，既可提供可高度利用的空间，又具备高度的信息化、集成化和功能化的现代化楼宇，成为发展现代服务业的最佳场所。楼宇内聚集的知识密集型服务型产业活动，涉及知识生产、流通、分配、消费的全过程，是知识生产、知识传播和知识应用的产业。知识密集型企业从事现代高端技术研发，科技成果汇集，其生产过程需要巨额的投资和科技创新，企业将相当比率的资源分配给研究和发展，具有知识含量多、产品附加值大、企业创新能力强、楼宇地均产出高等特性。这充分表明以现代服务业为发展核心的楼宇经济具有高集聚性、高成长性、高收益性等特征。楼宇经济的成分构成主要是高新科技型研发企业和智能型服务企业，充分体现其是知识与经济相结合的产物。楼宇经济以现代城市的商务楼宇(功能区)为载体，充分发挥大城市特有和汇集的科技人才、信息资讯、资金市场、环境交通等方面的优势，把知识、信息、资金集聚为一体，引发了大量的人才流、信息流和资金流，在集约的空间内汇聚了巨大的人才流、资金流、信息流。并且，众多企业经营活动会衍生出信息服务、服务、咨询服务和后勤服务等多方面的需求，带动周边地区商业、会展、旅游、文化娱乐、休闲和餐饮等业态的发展，形成巨大的城市综合体(服务圈)，从而拉动众多产业尤其是现代服务业的发展，推动了区域产业结构的提档升级，产业集聚效应非常显著。楼宇经济以高效的综合服务、高度的产业聚集，强大的功能辐射等特性，集约组合城市经济发展要素，拓展城市经济发展空间，是现代城市经济发展理念内涵的充分体现，形成了其他经济形态不可比拟的发展优势，彰显了其在现代城市社会经济发展中的独特地位。

2楼宇经济的产业与形态分析

研究和把握城市楼宇经济的产业及其形态，对城市政府准确把握楼宇经济内涵和发展要素，准确定位、确立发展方向和目标，优化规划布局，充分发挥城市区位和资源优势，促进楼宇经济发展具有重要意义。

2.1楼宇经济的产业业态

我国产业划分具体为：第一产业是农业(包括农、林、牧、渔)；第二产业是工业(包括采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产与供应业，建筑业)；第三产业除第一、第二产业以外的其他各业，通常统称为服务业。因此，城市楼宇经济产业的组成包括第三产业，以及第二产业中的都市型产业[3]。其中，都市型工业是以都市特有的信息流、物流、人才流、资金流和技术流等社会资源为依托，以产品设计、技术开发、加工制造、营销管理和技术服务为主体，以工业园区、工业小区、商用楼宇为活动载体，适宜在都市中心区域内生存和发展，增值快、就业广、适应强，有税收、有环保、有形象的现代工业。是一种与传统工业相联系的轻型的、微型的、环保的和低耗的新型工业。如食品制造业、纺织业、服装加工业、包装印刷等传统都市型工业，以及通信信息设备、计算机及其他电子设备研发与制造等高新技术产业。现代服务业是楼宇经济发展的核心产业，其发展程度是楼宇经济发展水平的重要体现。现代服务业是采用现代新技术对传统服务业改造，以新产业形态和服务方式，向社会提供知识型、高附加值服务的新型服务业，其分类包括基础服务业、生产性服务业、个人消费服务业和政府提供的公共服务业。现代服务业涵盖第三产业的全部。重点有旅游、文化创意、金融、商贸服务、现代物流、信息服务与软件、科技服务、中介服务、房地产、社区服务等十大门类现代服务业。其中，目前得到各城市高度重视的文化创意产业主要包括有：文化艺术；新闻出版(广播、电视、电影)；软件、网络及计算机服务；广告会展；艺术品交易；设计服务；旅游、休闲娱乐和其他辅助服务等产业。

2.2楼宇经济的产业形态

所谓产业形态，就是指人们对于产业所能感知出来的所有状态、样式和特征等[4]。按产业集聚形式和功能用途来划分，楼宇经济的产业形态主要分为基础设施和区域功能集聚区两大类，目前常见的具体形态有：2.2.1基础设施类(1)商务、商业楼宇：独立存在的商务楼宇、商场楼宇等；(2)科技研发楼宇；(3)标准厂房：仅指工业用地内的标准厂房。2.2.2区域功能集聚区:按照现代经营管理理念，同类或相关服务业企业集聚互动，形成的具有较强资源整合和辐射带动功能的集聚区域的总称。具有以下特征：一是众多同类或相关企业集聚。集聚区入驻企业可以是同类，也可以是处于产业链不同位置的相关企业。二是集聚区内企业共享公共服务平台，提高资源配置能力和辐射带动能力。按专业功能划分，主要有以下的形态：(1)中央商务区(CBD)：中央商务区是城市经济、科技、文化的密集区，一般位于城市的黄金地带。集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。具有完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境。(2)保护建筑(群)：各种历史建筑、工业遗产、校园遗产、农居保护建筑等经过功能替换后再开发用。(3)创意产业园：指通过创意设计和改造，成为激发创意灵感、吸引创意人才、集聚创意产业的场所。创意产业园是以创意为主的工作室或服务性公司集中的特色区域，包括影视制作、艺术设计、工业设计、建筑设计、广告策划、游戏动漫等类型。(4)旅游产业集聚区：即依托旅游景区，集聚住宿、餐饮、休闲等经营主体，形成具有旅游、休闲和购物等功能的综合体。(5)金融集聚区：是银行、保险和证券等部门集聚的区域。(6)商贸集聚区：以商业贸易、新型专业市场为核心形成的集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮等多种功能为一体的建筑群体或区域。(7)信息与软件集聚区：众多软件企业和相关服务机构的集聚区域，以软件开发、生产、售后服务为核心，大力发展嵌入式软件、集成软件等相关产业。(8)现代物流集聚区：物流企业及物流相关机构集聚的场所，一般具有仓储、运输、货代、配送、简易加工和信息服务等功能。依托交通枢纽等便利条件，布局在邻近机场、港口、铁路站场、公路结点、产业集群区、开发区(园区)、专业市场和中心城市近郊等区域。形成社会化加工、配送、分拣、包装、仓储、运输、货代、信息有效集中等服务。(9)科技创业集聚区：以科技创业为重点，以技术公共服务平台和政策扶持为支撑，集技术检测与推广、工程研究与实验、成果转化等功能于一体的区域。楼宇经济的产业业态与形态有很多。但是，对具体某个城市而言，其重点发展的产业业态与形态，应根据城市自身的产业发展等经济基础来选择确定，要充分体现城市差异性。同时，应特别关注生产性服务业。生产性服务业是生产者在生产者服务业市场上购买的服务，是为生产、商务活动提供的服务。国家统计局将生产性服务业分为交通运输、房地产服务、商务服务、金融服务、信息服务和科研等六个行业。是以人力资本和知识资本作为主要投入，促进产业升级和提高生产效率提供保障的服务行业[5]。生产性服务业的重要性体现在：它是与制造业相融合的配套服务业，贯穿于企业生产的上、中和下游各环节，是二三产业加速融合、催生新型业态和形态的关键环节。在城市产业布局与形态选择上，根据城市各区域发展优势及空间功能属性，确定城市不同区域的产业构成[6]。其方法可以是：核心区以商贸、金融、信息等现代第三产业为主；中心边缘功能区以新兴产业、居住、教育科研为主；城市外围功能区以传统工业、农副产品加工业、都市农业、休憩旅游为主要职能。通过城市功能产业布局，引导实现产业集聚区，主要包括促进科教资源的空间聚集，建设大学科技园区；调整交通、仓储、商贸要素结构与节点布局，在郊区建设区域性物流园区、城乡批发商贸中心等，通过城市边缘区的不断开发，实现城市专门化功能地域的重组和优化。

3楼宇经济的发展要素分析

楼宇经济发展战略决策的最主要内容是合理规划布局、完善区域功能规划，以及确定主导产业，优化产业发展空间，通过政策制定和实施引导产业集聚，推动区域经济整体发展。城市政府要深入分析城市经济基础、区位优势、产业资源等发展条件，确定发展定位、发展思路和发展目标，科学城市产业发展战略和规划产业形态和空间布局，制定政策措施，引导产业集聚和激活企业发展潜力。影响楼宇经济发展的因素是多方面的，研究分析楼宇经济的发展要素，对城市政府合理规划布局，拓展城市发展空间，推动楼宇经济健康、协调、快速地发展具有重要指导意义。在通过对楼宇经济的特征、业态及形态分析基础上，可以总结归纳出楼宇经济发展的要素有：

3.1发展战略规划

政府的城市经济发展战略和总体规划是经济发展的重要前提。城市政府要按照现代城市发展理念统一规划设计，依托交通枢纽和信息网络，以商务楼宇为载体，将相关的专业服务配套设施合理有效地集中，形成空间布局合理、功能配套完善、交通组织科学、建筑形态新颖、生态环境协调，具有较强服务产业集群功能的区域。在空间规划布局时，要根据城市地理区位，准确定位城市发展目标，结合城市总体规划，以“点块结合、以块为主”的发展思路，制定楼宇、功能片区发展规划。一是要着力打造具有产业特色的楼宇。详细规划商务楼宇的设施、规模和定位，加强专业性楼宇建设，通过聚集金融、文化、信息服务、现代商贸等现代服务业企业，提高各类楼宇的集约化水平。二是以功能区规划建设为重点，如规划建设城区综合区、金融区、科技园区、文化创意产业区、生产性服务业区等功能区，通过功能区的空间载体规划，引导产业或经济要素的集聚，实现城市资源优化配置。

3.2产业集聚与主导产业

由于竞争环境具有动态多变性和速度经济性，出于协调、沟通和信息跟踪反馈的需要，企业会追求在空间上形成高度聚集以获得竞争优势，集聚效应是楼宇经济的本质特征。要以国际化、高端化、集约化和特色化楼宇和功能区建设为目标，加快推进产业集聚区建设，突出重点楼宇，聚焦城市重点支柱行业，培育龙头企业，发挥产业集群的聚集效应，大力推进现代服务业快速发展[7]。要关注当前发展迅猛的产业，如信息应用技术研发、文化创意、金融服务、会展服务、现代商贸和物流服务等服务业的业态与形态，充分发挥功能区的产业集聚带来的资金、人才、专业化等方面的优势，使功能区成为区域优势和核心竞争力的代表，成为城市经济增长的动力源和持续性的重要税收源。同时，要做好确定功能区主导产业工作，这是非常重要的，因为主导产业是指采用先进技术，增长率高，产业关联度强，对其它产业具有较强带动作用的产业，通常具有多层次、长产业链的特征，是功能区内形成产业集聚的核心产业。

3.3政府配套政策

政府的相关配套政策是楼宇经济发展的重要保证，要进一步制度和完善促进楼宇经济发展的政策措施，充分发挥政策导向作用。一是完善财税政策，强化经济实体的金融服务，加大对新型服务业发展的政策支持力度，鼓励企业积极探索楼宇经济发展的新业态和新形态。通过优惠政策实施，引导楼宇产业集聚，积极扶持关联性强、辐射作用大的产业发展。深化国家公共服务制度和体制改革，建立更广泛的协调机制，充分发挥非政府组织的作用，探索政府购买公共服务的新模式。优先发展生产性服务业，促进产业融合，制定与完善促进生产性服务业发展的政策措施，激发市场和企业活力。简化外商投资审批程序，改善投资软环境，引导设立研发中心、地区性总部和功能性机构，创新服务业外资利用方式，特别是大力引进国际、国内知名品牌企业及机构，着力发展总部经济。

3.4楼宇、区域及市政基础设施

楼宇的城市交通与市政基础设施等区域性环境配套设施是楼宇经济发展的重要硬件基础，对楼宇经济发展具有导向和带动作用。楼宇的品位直接影响着客户对公司的第一印象，对企业吸引客户、品牌宣传与提升具有的很大影响，因此，具有智能化、信息化和便捷化等特点，配套服务设施完善，生活交通便利，办公空间环境优良的楼宇(群)是吸引企业入驻的重要条件。在区域市政基础设施建设方面，政府要加强对区域发展有重大影响的各类市政设施和道路基础设施统筹，要在集约利用土地，基础设施资源共享原则指导下，协调规划、预留和控制区域性基础设施综合通道网建设。完善城市轨道交通、路网建设规划，优化区域道路网络布局。在楼宇配套设施方面，要规划建设高品质商务楼宇(群)，整合楼宇地块资源，增加商务楼宇建设空间，引导各类开发主体，高起点、高标准建设智能化的高档商务楼，打造具有完善配套、成熟管理的精品商务楼宇(群)。要着力提高楼宇的智能化水平，加强楼宇、通讯、办公、安保、消防等“5A智能化”建设。优化楼宇生态环境，加大环境保护力度，加强公共绿地建设，增加商务区内的绿色空间，使商务中心区域拥有清雅浓郁的生活气息。并通过对区域内旅游、健身、餐饮、教育、医疗等特色资源的整合，可形成以“楼宇”为中心，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的区域性商业群集综合区。

3.5人才资源与招商引资

高素质科技型人才是楼宇经济发展的重要智力保证。从美国“硅谷”发展的巨大成就来看，其根本优势就是人力资源优势，知识密集型现代软件业的发展归根结底依赖于大量世界级的高素质的专业技术人才。因此，要促进现代服务业和楼宇经济的发展，必须大力培养和引进服务业各产业相关的专业性人才。政府要制定相关政策，以优厚的待遇等条件，吸引具有的国际现代管理理念的大量高素质、专业科技型高端人才来就业。在对城市楼宇经济发展急需的，如信息服务、物流配送、物业管理、金融、保险、旅游、国际贸易、会计、律师、投资咨询等现代服务业基础性专业人才方面，要立足于城市职业培训，可通过创办紧缺专业的职业培训，通过改革教学内容和教学方法，提高人才培养的针对性和有效性，并通过建立职业资格标准体系，全面推行职业资格证书制度，以提高和保证人才培养的标准与质量。通过人才吸引和培养，为楼宇经济发展提供智力保证。招商引资是城市经济发展的重要外部条件。招商引资是指政府充分利用可支配资源，开展基础设施建设，创造优良投资环境，通过政策引导，舆论宣传，吸引投资者到本地区进行生产经营活动。简单来说，即政府通过招商活动，引进外来资本发展地方经济。通过招商引资可以增强城市固定资产投资能力，优化城市经济的资源配置，加速产业结构调整和升级，促进外部先进的经营管理方法的学习吸收。政府开展楼宇经济招商引资工作时，要根据发展规划，围绕主导产业，以区域产业链构建为目标，完善配套措施、引导产业集聚区的建设。通过功能性区重点项目牵引，引进真正能够推动楼宇经济持续快速发展的，具有高知识含量、高增长率、高附加值、高竞争力，经济效益回报高的企业，以提升城市楼宇经济规模和档次。同时，要注重招商企业的质量和产业适应性，防止因一味追求企业引进数量，而导致影响区域发展定位，弱化区域产业集聚现象的发生。政府应加强各部门之间信息的交流和共享，提高办事效率，为企业入驻、生产和经营创造各种有利条件，促进企业的良性发展。

总之，楼宇经济的形成与发展不但需要有城市经济、金融、交通、人才和社会等综合因素的支撑。更需要城市政府根据自身经济基础情况，把握好发展要素，准确选择城市楼宇经济产业的业态与形态，合理规划产业布局，制定主导产业发展战略，引导区域产业集聚区的形成，以保证楼宇经济的健康协调发展。

作者:薛静单位:南京市鼓楼区委党校