县域金融部门房贷风险思考

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摘要：县域房地产金融起步晚、起点低，市场潜力巨大。加之农村居民的信用意识强，房地产市场保持了良好的发展态势。然而，短期房市繁荣的背后却隐藏着中期下挫的风险和潜在压力，金融部门必须予以高度重视，紧紧抓住政策时滞在县域的延长期这一段宝贵时间，并适时调整房地产信贷政策，应对中短期面临的潜在风险。

县域房地产金融起步晚、起点低，市场潜力巨大。加之农村居民的信用意识强，房地产市场保持了良好的发展态势。然而，短期房市繁荣的背后却隐藏着中期下挫的风险和潜在压力，金融部门必须予以高度重视，并适时调整房地产信贷政策，应对中短期面临的潜在风险。

一、县域房地产现状、特点及成因探究

2007年一季末，样本县个人消费贷款余额达3.16亿元，新增0.32亿元，增长11.19％。其中，个人住房贷款余额为2.85亿元，比年初增加0.37亿元，增幅14.75％，比同期增加0.85亿元，同比多增0.48亿元。信贷资产质量较高，不良贷款占比仅为3.42％，低于全市平均水平的6.53个百分点；个贷收息率达到99％，高出于全市平均水平5.76个百分点，欠息率仅有1％。

（一）县域房地产市场欠成熟，整体表现尚属繁荣。

据调查，目前，该县房地产市场仍处于不成熟阶段，并具体特征特征表现为以下几点：一是房地产开发商队伍缺乏理性的市场观念，该县房地产开发商30余家，但有四级资质的房地产开发公司仅两家，规模小，多数仍处于上世纪末传统的城镇建筑队的民间风格。二是房地产中的有些环节并没有真正按市场化运作，价格竞争机制未得到有效形成。市场介入不充分，竞争强度低，致使市场价格被“垄断”于个别几家有资质的开发商手中。该县虽属偏远山区和欠发达县，但其房价已超出该市平均水平，城区新建商品房价格位于1700－2400元/平方米的之间，平均房价达到了1780元/平方米，高出全市平均价格近20％；三是样本县的房地产市场风格独具，自成一体，受外界的影响慢，对国家调控政策的反映迟缓。市场年需求3000套，每年缺口在1000套，市场需求稳定保持在年25－30万平方米水平。究其成因主要为：

一是固定资产投资总量小。该县属于经济欠发达县，资金问题始终是困扰房地产发展的瓶颈，房地产开发资金更是有限，投资规模最高的2002年也不过0.8亿元，资金的主要来源是定金，占60％以上。开发商主动介入农村市场仍然是个新课题，亟待有识之士来挑战。

二是房地产开发品种的结构单一。该样本县房地产开发以经济适用房和商业营业用房等居民急需的用房为主。写字楼、高档住宅楼等投资较大的房地产项目，并未列入开发议事日程。

三是银行介入房地产开发的热情不高。由于受前几年房地产泡沫的影响，加上县级国有商业银行的贷款权限几乎没有，银行贷款占房地产开发资金来源的比重微乎其微。据统计，截止今年3月末，该县金融机构存贷比为64％，剔除准备金因素，超过30％的县域资金不能用于农村，房地产开发企业的流动资金贷款余额也仅为298万元，占全部消费贷款还不到1％，数量与比重都可谓微不足道。

四是销售形势较好，但仍存在空置房问题。目前样本县城区人口近10万人，而这10万人中每年进入结婚年龄的青年达3000多人，而每年开发20万平方米的房子，仅2000余套。因此，该县房地产市场需求大于供给，缺口在1000套左右，市场远未饱和。然而由于房地产开发商为降低政策打压带来的销售被动，而采取了“存量捂房”与“先次后优”的对策，预计仍会有20％左右的上等房存量在“隐形”中。

（二）房贷反向增长，是内外环境作用的结果。

客观分析在潜在风险的隐忧下，当前县域房贷仍然反向增长，是其内在与外在因素共同作用的结果。从内因上讲，居民消费尤其是结婚青年买房是内在必然的需要，一味等价格下降，并不能解决问题。从样本县看，每年2000套的住房增长与10％房地产信贷增长，就是内因作用的必然。

从外因上讲，房地产开发商与中央政府宏观调控政策不断进行博弈，通过“存房待售，先次后优”的手法对冲政策利空，甚至在民间广泛散布“优质房售謦，只有二级房待售”等消息，蒙蔽消费者。反而，使二级房价推了上去。在此种手法的操作下，居民被无奈地进入“房奴”队伍，成本高擎而无可奈何。

另外，从去年以来，各金融机构把加大消费信贷投入作为调整信贷结构、优化信贷资产质量、扩大内需、支持地方经济发展的重要举措来抓，加快了信贷资金由生产领域向消费领域的延伸，样本县两个规模较大的小区，如源泰花园小区和中房翡翠园的部分住房封顶待售，由于地段好，政策反映迟缓，县域房价相对平稳且高位平台运行，居民消费热情再次升温，致使个人贷款相应增加。

二、国家宏观调控政策对地方房地产金融的影响

我们认为，当前中央政府对房地产价格的调控决心大、信心足、措施多。2006年12月以来实施的一系列调控政策，在经过2007年一季度长时间的政策时滞后，效果将在二季度得到集中显现。然而，从今年样本县三月份新增98万元，增幅突增48.51％的激增事实看，当地金融部门却做着“刀尖上舐血”的惊险动作，不能不令人担忧。

一是从近日股市的表现看，房地产板块整体下行，预示房地产上市公司反映敏感，政策效应放大，风险临近正在来临。以000002深万科A为例，该企业作为深市房地产龙头企业，始终是房地产上市公司的一面旗帜。该股自1992年上市以来保持了15年坚挺上升的态势，从1992年12月30日0.27元的最初价格，上升到2007年4月17日，实现了7374％的持续增长。从技术形态上分析，如果以2005年两市大底起始作为其新一轮上升起点，其最低价格2006年6月30日的2.98元，至2007年1月17日完成四波上升，目前第四波也已临近前期高点，预计会在23元一线出现大幅度的跳水（2007年4月17日收盘价19.91元，还有20％的空间），从而结束其持续上升的行情，未来下跌的幅度将是难以估量，并以此揭开房地产下跌序幕，引发房地产市场争相降价和抛盘风潮。

二是从各地政府的政令上看，地方政府正全力拉动房市下行。如上海市于07年初就率先公告于民持币等待房价下调，而浙江省某市提案实行国际通行的“年金法”缴纳房产税，这项改革若能批准，势必推动房价回归，下降幅度预计40％左右。中央政府“居者有其屋”的调控目标，有望在此地率先实现。但50％的巨幅下跌风险会导致存量多的房地产商亏损不堪，甚至血本无归。如果房地产价格下降至50％，房地产个人消费贷款也会出现大面积违约“拒还”现象。而这一笔巨大损失，因其面大、政策性强等特性，金融部门将很难得到有效保全。

三是房市中短期风险加大，长期仍然利好。房价的下跌，从中短期看对于房市是重大利空，并会带来巨幅下降。而长期来看，则会是房地产行业的巨大利好。因为房价巨幅下降，打半价的房地产市场，难免会激发居民需求快速增长，并引发新一轮房产消费热，房产存量会快速搞活，而增量亦将出现持续增长。

四是开发商仍然盲目“捂房”，对风险认识不足。中央政府与地方政府政策的上下联动，必将使存房成为潜在风险。从前期对该样本县20位房地产商的问卷调查中，我们发现当地房地产商也对政策关注不断提升，70％商户对未来前景表示充满信心，仅有30％表现出了担心与忧虑，并拟着手推出组合优惠销售策略。绝大多数房地产商仍然坚持“捂房待涨”与“先次后优”的传统销售策略，市面上至今尚未见房价让利或者打折的消息出现。

因此，当前部分基层金融机构盲目做多，是多种因素共同影响的结果。虽然高层金融机构适时采取了收缩房贷政策，然而基层金融机构若被一时浮华遮望眼，不但不及时调整营销策略，反而盲目投向或者绕道将贷款投向房地产，势必会种下信贷风险的种子，一旦房市急挫甚至崩盘，难免影响信贷资产质量与安全。

三、当前房地产市场与金融部门面临的信贷风险与建议

从当前的房地产来看，其内在风险已十分巨大，金融部门必须引起高度重视，尤其对房地产开发贷款加大回收力度，金融部门应立足现有政策空间，在政府宏观调控时滞期间，通过多种资产促使手段，实现风险转移，确保损失降低到最低限度。为此，我们建议：

1、适时调整房地产信贷政策，严格控制房地产信贷增量。中央银行尽快出台《2007年房地产信贷指导意见》，督促商业银行加大对房地产信贷的风险管理。尤其对新增房地产开发贷款，不能超过其自有资金的50％。对个人住房消费信贷，须做好严密的资产保全措施，新房抵押的折现率不能高于其现价的50％,突出以土地使用权为主体辅以单位担保、现房抵押等双重保全手段，维护金融资产安全。

2、牺牲短期利益，加大对存量信贷的盘活力度。一是对新增个人住房消费贷款实行30－50％的首付，促居民知难而退，持币待房价下降；二是真正防范未来房市暴跌造成的居民房贷大面积违约。而对于有约个贷，可通过降低贷款利息，追收首付款方式，来加大本金回收力度。尽量缩短风险周期，争取在房市急挫前完成付款利率、担保方式转换以及承贷主体重新确认工作，最大限度地保全信贷资产安全。

3、基层人民银行应立足县域实际积极作为，促进房地产业健康和谐发展。一是尽快出台《2007年县域信贷指导意见》，将房地产信贷列入风险投资的行列，引导商业银行减少对房地产业的信贷投入。二是对个人消费信贷加息（或增加利息上浮幅度），提高首付款比例，促使居民知难而退，放弃短期内买房的意愿，安心持币等待房市大幅降价，最大限度地维护广大低收入居民的利益。三是与政府一道大力开展房地产风险知识教育，如在新闻媒体通过开办房地产频道传播房地产知识，增加居民对房地产中短期风险的认识，并建议在未跌到40％幅度之前，居民不可盲目买房或者投资房地产。四是加强内控管理，防止“个贷”违规发放。制定严格的责任追究制度，明确各级各信贷发放主体的责任，规范审查审批程序，防范信贷资产绕道投向房地产，并防止房贷资金违规进入股市。同时，对个人消费信贷加强贷前贷中贷后的“三审”，防止个贷承贷主体失真或者失位，防范因此带来的信贷资金“变脸”现象发生，积极防范新增房贷的风险。五是拓宽县域直接融资渠道，引进外资甚至游资进入农村。通过优惠地价、减免税收等政策，吸引县外之资注入县域房地产市场。加大房地产开发的力度，做大盘子，透明房地产成本，降低房地产开发商利润空间。必要时采用地价补偿的措施，弥补外资开发的成本开支，同时实行指导定价方式，间接调控房地产价格。另外，积极推进农村个人银行建设步伐，构建安全、和谐和高效的个人金融组织体系，吸引更多的外资加入支持新农村建设的队伍，支持县域经济持续快速健康发展。

四、结论

目前县域房地产信贷正面临潜在的风险压力，金融部门应抓住政策时滞在县域的延长期这一段宝贵时间，积极调整房地产信贷政策，压缩房地产信贷增量，盘活存量房贷资产，主动规避信贷风险。基层人行应配合地方政府积极开展政策宣传，大力维护低收入居民消费利益。积极开拓县域住房开发直接与间接融资渠道，做大房地产规模，引入竞争机制，形成良性、有序和健康的住房市场机制，缓解金融部门信贷压力。