探讨物业管理区域内各专业管理部门维修范围的界定

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物业管理区域内各专业管理部门的管理维修范围，一直没有一个明确的界定，早在1994年颁发的沈政发（35）号《沈阳市住宅小区管理办法》,界定了住宅小区内各专业管理部门的职责划分。可是随着时间的发展，随着物业小区各种设施设备的不断增加，随着各专业管理部门体制及管理职能的变化,以前界定的管理维修范围，己适应不了物业管理飞速发展的需要。由于管理责任不清，维修范围不清。各专业管理部门之间的扯皮之事，推诿之事，时有发生，严重影响了业主的正常生活，尤其是实行物业管理的住宅小区，由于管理责任不清，维修范围不清，严重地影响了物业公司的正常工作，将本不应属于物业单位管理和维修的，全让物业管理单位来承担．由于部分业主对物业管理工作认识不足，以为只要我们的小区或花园实行了物业管理，缴纳了物业服务费。所有的问题就应该由物业管理单位来负责。殊不知，物业管理单位，既不是行政管理部门，又不是行政执法部门，物业管理单位就是一个企业，而且只是一个服务型企业，他的职责范围，就是按照《物业服务合同》的约定，来进行服务。在服务中体现管理，超出《物业服务合同》的约定，就不应该由物业管理单位来负责。决不能以为，我们居住的小区或花园实行了物业管理，就一切问题全由物业管理单位来负责，只要我们按时交纳了物业管理服务费，一切损坏就全由物业管理单位来维修。根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电干线、照明、锅炉、暖气干线、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等”。以上设施设备涉及供电部门、供水部门、供暖部门、供气部门、房产部门、消防部门、市政部门等。在一个物业管理区域内,有如此之多的专业管理部门,若不对其管理责任和维修范围进界定,势必会影响到管理和维修,影响到业主和使用人的正常生活。虽然沈政发[1994]35号《沈阳市住宅小区管理办法》对物业管理企业与各专业管理部门的职责，做过分工和划分,可是该文件已经宣布作废，又没有相应的配套文件出台。现在对物业管理区域内共用部位共用设备设施的管理和维修只是凭各专业管理部门的“行规”来进行管理和维修，没有一个统一的“法规”进行规范和界定，尽管物业管理单位在与业主委员会签订《物业服务合同》时，其共用部位共用设施设备的管理和维修已经写进合同条款，可是由于其管理界限不清,在实际运作中，有些问题很难界定，因此有必要对物业管理区域内共用部位共用设备设施的管理责任和维修范围的界定问题进行探讨，以便把物业管理工作搞的更好。

一、物业管理区域内房屋共用部位管理与维修范围的界定

根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定“房屋的共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、厅门、楼梯间、走廊通道等”的规定。对以上部位的管理和维修，应该属物业管理单位。因为物业管理的基础是物业，而物业是指已建成投入使用的各类建筑物及其场地，作为物业管理单位，绝不能脱离物业这个基础,而去从事其它的经营与管理，那只能是专业公司,而不是物业公司,尽管现在有的物业公司是由原房管所和企事业单位下属的房管科改制的；有的是开发公司下属的子公司；有的是社会物业公司，但其管理的基础都应是各类建筑物。所以房屋共用部位的管理和维修责任应该是物业管理单位，而不是其它专业管理单位。其维修费用，在进行物业服务费成本构成测算的时候，应将其共用部位的小修养护（小修工程的平均费用一般为房屋现时造价1％以下）维修成本计入物业管理成本之中。当需要小修养护时，应从物业服务费中支付；当房屋共用部位需要中大修以上维修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。物业管理单位应加强对房屋共用部位的日常管理，定期进行检查和勘查，发现有损坏的及时修复，以免因小修养护不及时而影响广大业主的正常使用；以免因小修养护不及时造成中大修工程。

二、物业管理区域内共用设施设备管理维修范围的界定

根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定，以下设施设备属园区共用设施设备：

1供电线路与设备设施管理维修范围的界定

供电线路与设备设施管理维修范围的界定,应实行供电单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。

从单元集中电表箱（含电表）至业主家中，应由业主负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应有业主自行维修或实行有偿维修。

从厢式变压器（变电所）输出端总开关至单元控制柜至单元

电表箱输入端，应由物业管理单位负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应由物业管理单位负责维修；当该段线路或设备设施需要中、大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。

从供电干线至厢式变压器（变电所）输出端总开关（含开关），应由供电部门负责管理，当该段线路或设备设施出现故障和损坏时，应由供电部门负责维修，其费用由供电部门自行解决。

2供水管线与设备设施管理维修范围的界定

供水管线与设备设施管理维修范围的界定,应实行供水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。

从单元供水立杠三通开始到用户总阀门、水表及终端部位，应由业主负责管理，当这些部位出现漏水或损坏时，应由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏或影响使用的应积极主动维修。

从水泵房输出总阀门至各单元供水管线与立杠，应由物业管理单位负责管理，当该段供水管线或立杠发生漏水或出现故障时，应由物业管理单位负责维修，当该段管线需要中大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。

从供水主干线至水泵房（含水泵房设备设施、水箱）输出总阀门（含总阀门），应由供水单位负责管理，当该段供水干线或设备设施出现漏水或损坏时，应由供水单位负责维修，其费用由供水单位自行解决。

3供暖设备设施管理维修范围的界定

一个物业管理区域内供暖工作，应该实行谁供暖、谁管理、谁收费、谁维修的原则。供暖单位不但要对锅炉房的设备设施进行管理和维修，同时还要负责对供暖干线、对供暖终端设备（暖气片）的维修。供暖、管理、收费、维修应是一个整体，不能把其中任何一个环节分离，目前有的物业管理区域内的供暖工作，有分离现象，致使供暖质量下降，设备设施维修不及时，服务不到位，遇事互相推诿、扯皮。

4排水管道（含沟渠、池、井）管理维修范围的界定

排水管道管理维修范围的界定，应实行排水单位、物业管理单位、业主三方分段负责制。

从下水立杠三通开始至地漏、作便、洗手盆、洗菜盆等部位，应由业主负责管理，当这些部位出现漏水或损坏时，应由业主自行维修或实行有偿维修。由此造成毗邻房屋损坏和影响使用的应积极主动维修。

从单元下水立杠至园区排水管道（雨水排放管道）、窨井、化粪池，应由物业管理单位负责管理，当该段排水管道发生堵塞或外溢时，应由物业管理单位负责维修，当该段管道需要中大修时，应由物业管理单位向业主委员会提交物业维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书、维修资金分摊情况说明等材料，经业主大会审议通过，并形成书面决议，向市区房产局申报使用专项维修资金。

化粪池以外的排水管道和窨井，应由市政部门负责管理，当该段管道和窨井发生堵塞或外溢时，应由市政部门负责维修，其维修费用由市政部门自行解决。

5消防设备设施的管理维修范围的界定

消防供水管线及在管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水单位负责管理和维修，公安消防部门负责监督检查；园区内消防供水系统，包括供水管道、室内消防栓、消防水箱、消防水泵等，园区内供电系统，包括消防控制柜、电机等，应由物业管理单位负责管理和维修，并接受公安消防部门的监督和检查。其消防设施设备的管理成本应纳入物业服务费构成成本。

6煤气管道管理维修范围的界定

煤气管道其管理和维修范围，应实行由煤气管理单位统一管理和维修、分段承担维修费用的原则。属业主自主自用部位损坏的，应由煤气管理单位负责维修，业主承担费用；属园区共用部位损坏的，应由煤气管理单位负责维修并承担费用；属中大修以上工程的，由煤气管理单位负责维修，从维修资金中支付费用。

7电梯管理维修范围的界定

物业管理单位具备电梯维修保养资格的，应自行管理维修与保养;物业管理单位不具备电梯维修保养资格的，应委托具有相应资质的电梯维保单位。电梯在保修期内，其日常管理由物业管理单位负责，维修保养由安装单位负责；保修期满后，物业管理单位自行维修保养的，自己负责管理和维修；委托维修保养单位的，由维修保养单位负责。日常维修保养的费用从业主收缴的电梯运行费中支付，中大修费用从维修资金中支付。沈阳市目前规定的电梯运行费，很难维持电梯的正常进行。

8园区绿化工作

园区绿化应按规定和规划设计要求，由开发建设单位进行栽种，经有关部门验收合格后，移交给物业管理单位，由物业管理单位进行日常管理，物业管理单位在进行物业管理成本核算时，应将绿化管理成本纳入物业管理服务成本。

9园区道路（含硬覆盖）

园区道路（含硬覆盖）应按规划设计要求，由开发建设单位进行修建，经有关部门验收合格后，移交给物业管理单位，由物业管理单位进行日常管理，物业管理单位在进行物业管理成本核算时，应将道路（含硬覆盖）维修成本纳入物业管理服务成本。

三、其它设备设施管理维修范围的界定

根据建住房字[1998]213号《住宅共用部位共用设备设施维修基金管理办法》的规定，以下设施设备未包含在园区共用设施设备之内：

1有线电视线路及设备设施的管理维修范围的界定

有线电视线路、设备设施及信号应由有线电视台负责管理，当有线电视线路、设备设施及信号出现故障时，应由有线电视台进行维修，所发生的维修费用应由有线电视台自行解决。

2卫星电视广播地面接收设施设备

根据国务院1993年129号令规定“个人不得安装和使用卫星地面接收设施”。可是现在有不少园区都有个人或开发商安装的卫星电视广播地面接收设施，对这些设施应实行谁使用（谁收费）谁管理谁维修的原则，其维修费用应由使用人（收费单位）自行解决。在私自安装过程种，给屋面及毗邻房屋造成损坏的，应负责维修。

3宽带网络管理维修范围的界定

宽带网络管理维修范围的界定，应实行谁安装谁收费谁管理和维修的原则，宽带网络设备设施使用园区供电的，应按其使用用途向物业管理单位交纳电费，占用园区房屋的还应向物业管理单位交纳房费，进入园区检修和维修的，应征得物业管理单位的同意。

4电信管线及设备设施管理维修范围的界定

电信管线及设备设施的管理和维修，应由电信部门负全责。电信部门不但要对通信线路负责维修，同时还要对电信设备设施进行维修，不但要对室外通信线路进行维修，还要对室内预埋管线进行维修。

四、其它几项工作管理范围的界定

1环境卫生管理范围的界定

物业管理区域内的环境卫生应由物业管理单位负责。

居民生活垃圾由业主（或使用人）自行投放到各单元门前的生活垃圾箱（桶）内，由物业管理单位从生活垃圾箱（桶）内取出生活垃圾并装袋，清运到生活垃圾中转站，由环卫部门从生活垃圾中转站清运到生活垃圾排放场。

2物业管理区域内的除雪工作

除雪工作是全社会的责任，每个人都有除雪的义务，不能以为园区有了物业管理单位，除雪工作就是物业管理单位的，物业管理单位只是园区除雪工作的一部分，只是其他部分（如园区业主、服务单位及其他专业管理单位）都未来参加除雪工作，就误认为是物业管理单位的工作了。即使物业管理单位与业主委员会签订的《物业服务合同》有除雪承诺条款，其他部分人员也应该积极参加除雪工作。

以上探讨，是指保修期满以后的物业管理区域，也只是个人的粗浅看法，不一定符合各专业管理单位的实际情况。探讨的目的，一是引起全社会的广泛关注，二是希望政府有关部门尽快出台物业管理区域内的各专业管理部门管理责任和维修范围的政策与法规，以便把物业管理工作做的更好。