物业经营风险控制体系研究

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1风险控制及内控体系的内涵以及关联

1.1风险控制及内控体系的内涵。在现阶段物业风险控制体系构建中，应该通过对物业管理办法的完善，进行物业经营产业的项目整合，并逐渐提升物业产业的创造价值。研究发现，物业经营风险控制中，不良事件的出现会影响物业管理行业的创新，并降低企业中的创造价值。而且在事件有利因素分析中，会降低物业管理中的不利影响，因此，风险控制内容是十分重要的。在风险控制的过程中，应该对风险、机遇等进行确定，提高物业产业战略化的发展目标，并降低物业对经营管理造成的影响。在对内部控制体系确定的过程中，为了有效改善单位经营活动中的效益问题，应该通过对财务报告以及可靠性、法律性等规则的分析，对其进行自行性的检查，以便强化内控体系的相关内容，实现对物业经营管理方法的调整[1]。1.2风险控制及内部控制的关联性。通过对风险控制及内部控制因素的分析，其关联性体现在以下方面。第一，内部控制作为全面风险控制的必要内容，通过内部控制方案的整合，可以提升企业的风险管理机制，并实现对风险的识别和管理。也就是说，内部控制主要是为了实现经营组织的管理目标，通过良好的内部控制可以保证经营的合理性，以便实现经营结果的效率性。第二，全面风险控制涵盖了内部控制。在内部控制体系确定中，应该通过对全面风险管理的控制，进行内部控制的完善，以便提高产业的风险防范机制。

2物业经营管理中内控的必要性及相关内容

2.1物业经营管理行业实施内控的必要性。在现阶段物业行业发展的过程中，需要针对物业行业的运行状况，进行财务内部控制体系的完善，并通过对财务检查、财务内容等方法的完善，提升物业行业的内控机制，使财物控制可以逐渐渗透在各个管理行业中，提高物业服务的涵盖率。物业行业同样需要建立良好的内部控制机制，通过对市场环境的分析，进行成本管理方案的规划，并提高成本利润的预测力度，实现对物业未来发展及资金运用的及时预测，满足业主的基本需求。在良好内部控制的背景下，可以帮助物业行业进行资金管理，并通过对内控作用的分析，满足物业行业的资金管理需求，降低资金成本，实现物业经营的稳定性。2.2物业经营管理中内控的基本内容。2.2.1收入控制。通过对物业经营管理方案的分析，在收入控制的过程中，可以将物业公司中的内部控制制度作为核心，及时解决物业收入管理中所面临的问题，并通过对物业规范保障体系的创设，满足资金的收入及记载需求，强化资金的管理方案，提高资源控制的价值性。在这种制度使用的过程中，可以保证单据收入的有效性，针对这种状况，应该保证物业业务的稳定进行，并通过对资金安全性的控制风险，保障资金使用的安全性，促进物业管理工作的稳定创新。2.2.2库存物资控制。在物业管理工作过程中，通过库存物资的控制可以实现对物资管理方案进行整合，并通过对市场运行状况的分析，进行库存管理方法的确定，并及时加强采购质量的监督质量，实现库存管理方案的质量监督需求。在对大型采购方案确定中，需要通过对财务的提前预算，进行质量安全性的部署，并完善统计管理方案，加强对库存物资控制的质量监督。而且在质量安全因素整合中，通过统计部、监督部的工作完善，可以保证库存物资控制的独立性，提高原材料采购的质量，优化物业工作构建的价值性[2]。2.2.3费用支出控制。所谓费用支出控制，主要是物业公司运行中的支出以及代收水电费的支出，整个过程应该进行支出方案的控制，以便为财务核算提供依据。针对这种状况，物业应该及时检查水表、电表的运行状况，针对存在的问题拿出解决策略，以便实现费用支出及控制的合理性。

3我国物业经营管理的现状分析

3.1物业经营行业相对较少。在行业运行过程中，只有盈利大于零的状态才可以得到生存发展，当物业盈利水平低于社会平均水平时，才会出现破产及倒闭的现象。但是，在我国物业产业运行过程中，存在着物业经营行业相对较少的问题，由于我国物业经营管理行业逐渐清晰，其作为一种服务性的行业，应该将物业经营作为重点，以便提高产业运行的价值性。3.2物业经营管理法制不健全。通过对我国物业产业运行状况的分析，在管理方法构建中存在着物业产业法律制度不健全的问题，一些物业管理法律尚未出台，限制了管理工作的创新，同时也为我国物业经营管理方案的构建形成了制约。虽然我国在物业管理中构建了完善性的法律保障机制，但是，仍然面临立法滞后的问题，导致物业管理无法满足现代管理需求。3.3物业经营管理缺乏专业化人才。在物业管理工作中，存在着经营管理人才缺乏的现象，出现这种现象的原因主要是内控缺乏导致的。一些物业管理工作相对单一，相关人员对内控工作的认识存在不足，导致一些制度的建设缺少创新性，使一些物业管理工作无法满足实际的需求。对于物业中的管理而言，一些内控制度流于形式，降低了物业经营的质量。因此，在物业管理工作中，应该通过对经营方法的构建，提高管理队伍的专业性，提高物业管理工作的整体价值[3]。3.4物业经营管理行业规模小。研究发现，我国物业管理企业逐渐增加，其增长的速度相对较快。虽然物业管理的数量相对较多，但是，所占的市场份额相对较低，市场中的经营管理水平存在着差异性，导致企业管理缺少创新能力，限制了企业经济的稳定创新。因此在现阶段物业管理方法整合中，应该通过对物业经营管理方案的确定，进行物业管理工作的优化，以便提高物业产业运行的价值性。3.5业主收入较低，物业收取困难。在物业经营中，存在着业主收入较低、物业费收取困难的问题，主要是由于人们的工资水平相对较低，虽然推出了住房补贴政策，但是仍然存在着物业费收取困难的问题，在某种程度上限制了管理工作的执行。因此，在物业经营管理工作整合中，应该通过对人们住房问题的分析，解决这种问题，并通过对物业管理工作的完善，提高管理工作的价值性，改变物业管理中的限制问题，并通过物业管理方法的创设，为物业管理工作的完善提供支持[4]。

4物业经营中的风险因素

4.1物业资金收取困难，造成资金回笼风险。对于物业经营管理工作而言，存在着物业资金收取困难的现象，导致资金回笼工作面临着一定的风险。第一，恶性竞争。一些物业企业在发展中，为了拿到物业经营项目，会导致企业现金资金无法得到支持，导致物业工作面临着风险性。第二，物业管理中存在着盲目扩张的问题，严重限制了公司现金流无法得到保障。在一些小型物业企业发展中，由于资金被套现，限制了物业资金的合理使用，因此，在物业资金收入问题分析中，应该通过对资金管理方案的确定，进行物业经营方法的完善，以便促进产业经济的稳定发展。4.2开发商和设施管理带来的风险。物业管理工作执行中，存在着电梯、配电房设施开发不合理的问题，这些人员缺少专业性的操作技能，严重限制了开发商对工作的整合，而且也为电梯、园区设施的安全运行带来影响。一些物业企业存在着电梯维修不合理的问题，为人们的出行造成了影响。同时，在物业设施管理中，人员的配备也存在着不专业的问题，一人分饰多角，限制了管理工作构建的专业性，这种现象的出现导致设施管理工作无法得到稳定执行[5]。4.3物业不够专业和业主要求日益提高，给其生存带来风险。研究发现，在物业管理工作整合中，物业管理工作不专业、业主要求高的问题限制了物业管理工作的创新，而且也为物业生存带来了挑战。第一，物业违规装饰所造成的风险。在物业工作整合的过程中，存在着物业违规装饰的问题，严重的会引发邻里纠纷的现象，增加了物业企业的管理难度。而且，在物业管理企业发展中，需要承担装饰引发的管理责任问题，制约了管理工作的执行。第二，物业使用中的风险。通过对物业管理工作的分析发现，一些物业工作的规划存在着公共区域道路阻塞的问题，一些物业存在着设施破坏、高空抛物伤人等问题，严重限制了物业管理工作的稳定执行。第三，在物业管理工作中，存在着公共安全风险问题，这种风险主要是由于物业管理安全防范的主体缺少责任界定意识，并逐渐提高风险防范内容，导致物业管理与安全管理面临纠纷问题，导致物业管理面临众多的额外责任[6]。4.4员工安全和治安风险。通过对物业服务管理方案的构建，需要强调员工的安全风险防范意识，并通过对安全管理方案的完善，进行业务管理方法的创设，以便提升产业的价值性。而且，物业管理部门应该认识到员工的安全性，并通过对治安风险的分析，规避物业管理所面临的风险。

5基于物业经营风险的内控体系构建策略

5.1物业内控体系的总体思路。伴随物业工作的管理优化，可以逐渐提高物业内部控制管理机制，并将内部控制作为重点，将物业管理方法进行确定，以便提高物业产业的价值性。而且，在物业内控体系总体思路设计中，应该规定科学化的法律措施，并建立专门责任机制完善组织机制。物业管理工作需要由总经理进行直接领导，并对物业工作构建全局化的控制体系，完善物业内部控制策略，提高物业管理工作的整合需求。而且，在总体目标设计中，也应该成立物业观察小组，通过对物业实际运行环境的分析，进行风险防范工作的整合，充分满足物业管理工作的安全发展需求[7]。5.2提高风险控制意识，实现财务内控。在现阶段物业经营风险控制的过程中，应该提高人们的风险控制意识。物业管理中对人才的专业要求相对较低，但是对劳动力的要求较高，这种现象的出现也就要求物业人员逐渐提高自身的风险控制意识，通过人力、物力资源的优化，需要提高人们的警惕意识，提升物业管理工作的整体价值。同时，在物业管理方法创设中，应该将财务问题作为重点，建立完善的财务管理方案，实现对物业管理财务工作的全方位、全员以及全面的管理，强化物业员工的成本控制意识，促进物业管理的财务内部控制[8]。5.3以物业战略为导向，建立内控体系。在财务内部控制体系创设中，应该将内部控制管理体系作为核心，通过对财务内部控制体系的创设，进行财务方法的改革，全面提高内部控制整合方案。第一，提高对企业领导层的内部控制意识，以便提高领导层对内部控制建设的认识，加强对企业内部控制的领导，提高领导层对内部控制的认识，优化内部控制管理机制，从而实现内部体系方法的有效完善。第二，在物业管理工作整合的过程中，需要对员工进行内部控制理念的确定，并增强员工的内部控制意识，提高平员工的自觉性，为物业管理工作内部控制优化策略的完善奠定基础，促进内部控制工作的稳定实施，实现物业经营工作的稳定发展[8]。5.4构建业务管理新制度，做到考核与奖惩相统一。在物业经营风险控制内部体系完善中，需要将制度控制作为整合重点，充分发挥出内部控制工作的优势性，并在工作整合中，创设独立化的财务部门，并通过审计部门工作的管理，提高企业运行的价值性，满足现代物业风险管理的基本需求，促进物业经营风险的内部工作机制，提高物业产业的价值性。在企业财务会计信息确定中，需要将信息整合办法作为重点，优化物业内部控制的业务管理方案，构建完善性的制度奖惩机制，优化财务活动的管理及创新需求，提高物业产业的经济发展。在内部控制制度业务创新中，为了实现对经营风险的控制，需要完善奖惩制度，并通过内部审计工作的完善，提高审计工作的价值性，使物业经营发挥绩效评价的效果，促进物业经营体系的稳定创新。5.5做好物业公司各部门的协调工作。对于物业经营风险控制体系的确定，需要建立完善性的服务中心整合方式，并通过对服务中心工作运营模式的创设，优化服务管理机制，并在此基础上提升服务工作的统筹策略，实现对物业财务工作的科学预算及稳定考核，解决物业经营中所面临的困难，降低物业工作的安全隐患问题。在各部门工作协调的过程中，需要物业管理者认识到物业管理的重点，创新财务管理工作，以便提高信息服务及反馈机制，满足现代物业工作的发展需求，促进物业经营风险控制体系的优化，实现物业内部控制管理体系的稳定创新[9]。

总而言之，在物业经营风险控制工作整合中，应该创新物业管理方法，提高物业管理工作的专业性，并针对物业管理内容，进行安全风险的防范，为物业管理工作营造良好的发展环境。要将物业管理工作作为重点，优化内部控制机制，实现对经营风险的规避，满足现代物业管理工作的需求，促进物业内部控制工作的价值性。

参考文献：

[1]赵鹏鹏.基于物业经营风险控制的内控体系构建[J].中国国际财经（中英文），2017（5）：102-104.

[2]顾卫青.浅谈物业服务企业内部控制与风险防范[J].中国经贸，2013（2）：162-163.

[3]陈春燕.物业公司财务内控与财务风险因素的有效防控[J].经营者，2015（11）：198.

[4]孙鹏，何书源.物业管理企业内部控制探析[J].辽宁师专学报（社会科学版），2017（5）：7-8，30.

[5]郐春玲.探讨物业行业财务内控以及财务风险防范策略[J].中国经贸，2016（13）：247-247.

[6]孙丽.关于物业企业内部控制与风险规避的思考[J].知识经济，2016（8）：119.

[7]王珊.物业公司财务内控与财务风险防范[J].管理观察，2017（25）：154-156.

[8]刘红梅.浅议如何加强工业物业内部控制制度[J].城市建设理论研究：电子版，2012（2）.

[9]林志建，张力于.企业财务内部控制制度的建立和完善[J].现代经济：现代物业中旬刊，2012（6）：82-83.

作者:金丽华 单位:上海绿雅物业有限公司