房地产企业财务风险控制探究

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摘要：房地产企业具有资产负债率高、投融资金额大、生产周期长等特点。虽然其收益丰厚，但面临的财务风险也比一般企业要大。融资渠道单一、资本结构不合理，政策把控难度大、投资决策失误，资金回收困难、资金链断裂是我国房地产企业发生财务风险的主要原因。强化项目论证、投资决策科学化，优化资本结构、融资渠道多元化，强化财务预算管理、建立财务预警机制、增强抗风险能力是加强房地产企业财务风险控制，促进我国房地产企业健康发展的基本策略。

关键词：房地产企业；财务风险；控制策略

房地产业是我国国民经济的支柱产业，也是我国重要的经济增长点。但随着经济的逐步转型升级，房地产业却面临着严峻的挑战。一方面，在一二线城市，房价居高不下远远超过消费者的购房能力，中等偏下收入家庭的住房难问题凸现；另一方面，在三四线城市，由于大多缺乏产业支持，城市人口流失较为严重，缺乏核心竞争力，导致房地产业去库存压力比较大。无论是一二线城市的高房价，还是三四线城市的高库存，都使得房地产市场风险进一步加大，房地产企业的财务风险进一步提高。因此，寻求房地产企业财务风险的控制策略，探索房地产企业的良性发展路径，就成为我国房地产业面临的一个重大课题。

一、我国房地产企业的财务风险

房地产业是一个投资巨大、回收缓慢、回报丰厚、但风险也较高的领域。房地产企业具有资产负债率高、投融资金额大、生产周期长等特点。虽然其收益丰厚，但面临的风险也比一般企业要大很多，特别是在企业快速扩张过程中，其面临的风险更大，因此，房地产企业必须深入分析面临的财务风险并严格加以管控。财务风险是指企业在筹资、投资、资金回收及收益分配等各项财务活动过程中，由于各种无法预料、不可控因素的作用，使企业的实际财务收益与预期财务收益发生偏差，因而使企业蒙受经济损失的可能性[1]1。我国房地产企业发生财务风险的主要原因表现在以下几个方面。

（一）政策把控难度大，投资决策失误

房地产业是投资风险很高的领域。房地产投资风险是指房地产投资过程中，某种低于预期利润，特别是导致投资损失的可能性[2]356-364。投资者只有准确把握投资风险的来源、实质及变化的规律，才能采取相应的措施去降低风险。房地产企业面临的投资风险是多方面的，主要体现两个方面：一是投资比重失衡，投资决策失误；二是国家宏观政策的影响较大。近年来，我国房地产企业的投资额持续增长，但在投资项目的分配上并不合理。房地产企业为了获得更大的利润，对商业住宅的投资比例高，其他商业用房的投资占比很小；对高档公寓的投资比例高，对经济适用房的投资占比很小。但我国工薪阶层家庭的收入都不是很高，他们需求的是价格偏低的廉价房或者经济适用房，而不是那些昂贵的高档商业用房和别墅。虽然高档住房的利润高，但随着房价疯狂上涨，工薪阶层家庭无力购房，房地产商的房子卖不掉，资金就被套牢，周转不灵，无法偿还银行的借款，致使企业陷入财务危机。房地产开发与国家的经济形势密切相关，其在很大程度上受到政府诸如环境保护、土地管理、外资限制等政策的影响，政府任何一个政策都可能给企业带来致命的危险。政府对经济的调控，企业不可避免也不能预见。对于政府的动向，企业只能通过市场的信息及行业发展周期、政府的最新动态进行研究，但结果却存在着很大的不确定性，房地产企业往往不可把控。为了抑制房地产市场过热，近年来政府出台了一系列的宏观政策对其进行调控，这些政策的出台会从资金供求、房地产价格变动和市场预期等多方面对房地产的投资产生很大的影响，从而增加投资风险。可以说，我国房地产企业的发展史就是一个不断被调控的历史，每隔几年就有一次严厉的调控，而每次调控的结果就是限制银行贷款和暂停房地产上市公司的再融资[3]。通常实力雄厚的房地产开发企业，一般都会高度关注政府的政策变化，而大多数中小型房地产企业，则仅把目光盯在成本核算上，这样反而给企业带来了更大的危机。

（二）融资渠道单一，资本结构不合理

房地产业是资金密集型行业，对资金的需求量较大。房地产企业的融资方式主要有内部融资、外部融资、权益性融资、债务性融资等。但我国房地产企业融资主要以债务性融资为主，包括国内贷款、自筹资金以及其他资金来源中的销售预收款，债务性融资比例高，权益性融资严重不足。虽然债务性筹资的债务利息可以在税前扣除，享受税收优惠，从而降低企业综合资本成本，但债务性资本需要固定支付利息和在规定的期限内还本付息。融资规模是房地产企业能否快速发展的一个重要原因，充足的资金来源是房地产企业扩大规模和提高效益的前提。但是，我国房地产企业的资金来源一直以银行贷款为主，自有资金占比很低。统计资料显示，2006—2014年银行信贷资金在房地产开发企业到位资金来源中占28.45%，这还不包含房地产企业在开发、建筑、销售等各方面与银行相关联的资金来源。对银行信贷资金过分依赖，过高的资产负债率，都会加大房地产业的财务风险[4]。且银行贷款的限制条件又比较多，银行根据企业自身的相关情况给予贷款，同时银行的贷款数额有限，在一定程度上限制了房地产企业融资的规模。一方面，房地产企业的融资渠道单一，融资规模严重不足，制约着房地产企业的稳步发展；另一方面资本结构不合理，负债率过高，极易造成财务风险。随着房地产企业规模不断扩大，地价持续上涨，导致房地产企业长期高负债运行。Wind资讯公布的数据显示，自2000年以来，房地产上市公司的平均资产负债率一直高于70%，虽然银监会2003年要求的比例是30%[5]。这就造成了房地产企业的财务风险日益加大，一旦市场有波动，就可能给房地产企业带来很大的财务风险，甚至对一些较小规模的企业，带来灭顶之灾。引起房地产企业债务结构不合理的原因是多方面的，最主要的还是对不同债务的性质认识不清或者没有系统地对各种债务进行分析。债务的期限往往与企业的规模、获利能力等因素相关，房地产企业为了筹集到相应的资金，往往会忽略一些潜在的风险，没有综合地根据自身的能力搭配短、中、长期债务比例。且房地产企业主要以中长期债务为主，一旦企业没有根据自身的盈利能力来搭配债务，就容易产生还债期过于集中和还款高峰过早出现，引发债务风险。

（三）资金回收困难，资金链断裂

在房地产市场活跃时期，不少企业在成功完成几个项目后大量地购置土地，接连不断的投资新的项目。但在工程项目接近尾声时，市场行情可能急转直下，房屋销售困难，使企业无法按时回收资金，资金不能正常周转，导致企业无法偿还到期银行债务以及承包商的欠款等情况发生，从而造成资金链断裂，引发财务危机。房地产企业资金链断裂主要是由于融资风险、销售风险和应收账款风险造成资金无法如期回收所导致的。无论是哪一种风险，都易造成企业的资金链断裂，产生财务危机。融资风险主要是由于我国房地产企业融资主要以银行借款为主，一旦银行限制贷款，企业资金就会出现缺口。销售风险是指企业销售的预售款和售出款无法及时到位，就会引发资金链趋紧。房地产企业的销售风险主要是由于政府调控以及消费者预期改变和购买力的下降所造成的。各地政府出台的以限购、限价、限外、限贷为核心的“限购令”政策，央行提高购房的首付款比例以及加息，提高购买二套房的首付比例等，抑制了投资投机性购房，一定程度上降低了人们的购房欲望，使企业销售明显降低。应收账款风险主要体现在应收账款回收时间和应收账款回收金额两个方面。现在大多数人购房都是采用首付与按揭贷款相结合的方式，很少有人一次性付清房款，这就给企业带来了很大的风险。同时，按揭贷款主要是银行贷款，但银行贷款的要求比较严格，手续较多，使得资金回收受到影响。在还款期间，购房者可能由于各种因素无法偿还房款对应收账款造成减值，产生坏账损失。

二、房地产企业财务风险控制策略

（一）强化项目论证，投资决策科学化

房地产投资是一项综合性、专业性、技术性极强的活动，其面临的投资风险很高，引发的后果也特别严重。因此，在进行房地产投资时，投资者在选择投资项目或进行投资决策时，必须强化项目的论证，对投资项目进行深入的可行性分析，使投资决策科学化。对投资项目的可行性分析是项目建设前期工作的重要步骤，是建设项目立项的基础，是建设项目决策的重要依据。投资项目的优劣直接影响企业资金的回收和利润的高低，因此，企业必须在项目投资前期，进行大量的可行性研究，制定好风险防范预案，以切实保障投资的收益。房地产企业在做投资项目的可行性分析时，要对投资项目所在城市的规划，市场的需求的趋势，未来政府的政策动向，以及开发项目的规模、用途、地理位置等进行详细的分析论证。一定要做好调查研究，广泛收集相关的数据资料；按照国家规定的标准，对项目进行科学的设计规划；严格遵循项目的开发规律，确保项目的咨询设计单位有足够的工作周期，提高项目投资决策的科学化水平。

（二）优化资本结构，融资渠道多元化

融资能力是房地产企业的核心竞争力之一。优秀的融资能力不仅能够有效控制成本、保证盈利空间、改善财务结构、维持稳健运营，还能为转型提供源源不断的资金保障[3]。目前，房地产企业的融资渠道单一、资本结构不合理，已经成为制约房地产企业健康可发展的一个重要因素。我国的房地产企业主要以债务性融资为主，且资金主要来自银行贷款，其还本付息的风险较大，极易发生财务危机，因此，必须拓宽融资渠道，优化资本结构，实现融资渠道的多元化。优化房地产企业的资本结构，一是要提高自有资金的比重，切实降低债务性融资比例；二要增加直接融资，尽可能减少间接融资；三是除了采取银行贷款、债券、基金、股票以及内部筹资等方式外，也可以采取典当融资、房地产信托投资资金、融资租赁、信托融资、股权融资、项目众筹，以及主动吸引外资、引入保险资金，开展互助会等新型多元化融资渠道[6]，降低企业的资产负债率。还可以根据房地产企业自身的特点与需求，多种融资方式结合使用。这样，既可以拓宽房地产企业的融资渠道，减少对银行的过度依赖，缓解资金压力；又可以减少企业融资风险，促进房地产企业的良性发展。

（三）强化财务预算管理，建立财务预警机制，增强抗风险能力

在项目投资前期，房地产企业要根据项目的投资规模，尽可能准确地预测在建设期内所需要的资金量，既要保证维持项目在各方面的正常支出，又不会有过多的资金剩余，从而有效地进行资源分配，提高投资效益。房地产企业在编制财务预算时，应将企业的收入和支出、资金的投放和获益以及经营的统筹和分配都进行统一的部署，并且对项目的各个环节进行整体的全面的预算。在此基础上准确编制现金流预算，对资金需求和使用进行合理规划、预测和动态调度，使企业既具有较高的盈利水平，又具有一定的现金流动性，有效地降低财务风险[7]。预算一旦确定，财务部门要督促各部门严格执行预算，并按照制度和目标定期进行检查和考核，使每一环节都与其预算相对应，提高预算执行力。当实际与预算偏差较多时，要及时进行研究分析，如果是预算出现问题，要及时根据实际情况调整偏差；如果是执行过程中产生的问题，要深入分析症结所在，并及时加以修正。房地产企业财务预警机制是房地产企业以企业的财务报告、经营计划等相关资料为依据，运用财务管理、市场营销、经济统计学等理论通过比较分析、建立数学模型等方法，对房地产企业在经营管理活动中的潜在财务风险进行实时监控，及时发现企业存在的经营风险并进行预测、示警和排除的风险管控机制[8]。房地产企业要根据自身特点，建立适合自己的财务预警机制。一是要加强房地产领域信息管理，全面、准确、及时地了解和掌握国家宏观经济政策、项目所在城市的发展规划、市场竞争状况、企业自身的各类财务和生产经营状况以及房地产市场的基本走向等房地产领域的各方面信息，科学选取预警指标，利用计算机对各项指标数据进行分析并相互验证；二是要理顺财务管理各环节与企业经营管理各部门之间的关系，实现企业内部各类数据资源畅通共享，及时发现非正常的经营现象以及潜在的财务风险点，为相关管理部门和企业决策提供预警及排除方案，及时规避风险；三是要建立健全包括法人治理结构、交易处理程序在内的各项企业内部控制制度，规范企业人员的经营行为，确保企业经营活动的顺利进行，增强企业自身抗击风险的能力。

作者:李恺 单位:郑州大学

参考文献：

[1]陈可喜.财务风险与内部控制[M].上海：立信会计出版社,2013.

[2]简德三,王洪卫.房地产经济学[M].上海:上海财经大学出版社，2003.

[3]龙胜平.房地产结构性风险亟待化解[J].探索与争鸣，2016（5）：45-47.

[4]殷涛.我国房地产企业金融模式探究[J].信阳师范学院学报(哲学社会科学版)，2016（4）：53-56.

[5]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[J].会计之友,2013（10）:44-47.

[6]姚丽娟.新形势下房地产企业多元化融资渠道探析[J].财经界（学术版），2015（6）：71-73.

[7]陈岚.房地产企业财务风险及防范策略[J].会计师，2011（5）：58-59.

[8]张丽清,白建新.增强企业风险控制能力建立财务预警机制[J].内蒙古科技与经济,2007（10）:63-66.