房地产开发成本风险控制探讨

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摘要：随着城市化进程的加快，房地产建筑数量剧增。房地产商需要在保障房屋质量、控制风险的同时，谋求利润最大化，要想控制房地产开发风险及成本，需要对成本控制点、工程成本风险等进行管控。文章将就房地产开发成本控制及风险控制展开了探讨与分析。

关键词：房地产开发；成本；风险；控制

在这个科技发达、发展迅速的时代，为了顺应时代的发展，房地产开发要对成本控制和风险控制方面给予足够地重视。房地产公司只有很好的控制了成本和风险，才能使利益最大化。成本控制主要有设计规范化、招投标制度、设计变更后的成本变化、合同管理、现场协调等方面的内容，而对房地产开发风险的控制主要是在成本控制节点以及降低工程成本风险这两个方面，下面进行详细说明。

1成本控制管理的目的、风险及特点

1.1成本控制的目的

在保证质量、保证开发时间的前提下，以最合适的成本来完成一项建筑是房地产开发成本控制的目的所在，但是往往会有很多的因素导致成本控制管理混乱。这些因素包括：①开发商在进行地产开发时缺乏风险意识，没有很好地估算投入产出比；②成本规划不科学，成本决策太盲目，没有根据，不规范；③由于核算方法不规范、搜集不全面、管理措施不得当等，导致成本信息失去真实性；④成本管理盲目，缺乏现代化的管理方式。

1.2成本控制的特点

房地产开发的成本控制特点有三点：①成本管理是贯穿一项房地产工程始末的，时间跨度很长；②受国家政策、开发商成本控制管理制度、施工环境、房地产市场等多个因素的影响，这些因素在工程施工中是不确定也不能预计的；③成本控制要根据工程施工始末的各个项目施工质量、所用的材料以及工程进度来进行动态地调整，是一种动态的活动。

1.3房地产开发过程中成本控制的风险

较长的成本控制时间、较多的不可预计的影响因素、动态活动等特征，导致房地产开发成本控制存在风险，这些风险会导致成本计算工作人员在整个施工过程中，对成本的估计和计算不够精确。产生成本控制风险的因素，常常有施工用的材料质量、招投标政策、合同管理成本、设计变更等。因此，应该在工程施工时，对这些风险进行考察和评估，然后采取相应的措施来避免工程施工中的成本风险。

2工程成本控制及风险

在房地产开发项目中，大部分成本都用于包括了总工程、分包工程、工程管理成本、相关配套设施等。因此，工程成本控制和风险，是整个房地产开发成本控制中最主要也是最难以解决的问题。从工程设计、施工、竣工、支付使用，再到后期质量监测的整个施工过程中，最重要的的核心就是工程管理与工程造价。

2.1工程成本控制要点

在房地产开发的工程建设中，有六个关键要点：规划设计、招投标制度、设计变更费、施工现场签证、合同管理、现场协调。①成本控制的重点是规划设计，规划的优劣直接决定了工程投资的总额。②招投标制度是成本控制的核心，只有严格的招投标制度才能找到可靠、优质的施工队伍，才能很好地控制成本投入。③成本控制中最难的关键点就是设计变更。在工程施工前的设计，会因为施工的实际情况而进行一些设计的变更，这样会影响投资预算。④为了更加快捷地解决施工过程中遇到的新问题，就有了签证的出现，签证可以在原有合同的基础上进行补充，以适应施工中的新问题。⑤合同的存在，是施工双方各自履行义务的依据，因此合理、具有执行力、条例以及义务界限明确的合同是成本控制的依据。⑥工程中成本控制的手段是现场综合调节，专业的工程技术人员通过对施工工程现场进行综合地调节，来提高工程质量、缩短工期，最后达到控制成本的目的。

2.2房地产开发中工程成本控制风险

工程成本控制风险主要有：①工程招标风险。如果在招标时工作人员对于工程量、材料要求等的重要问题在招标文件上阐述不清或遗漏，或者双方在签合同时没有对不确定、有分歧的问题进行统一都会在工程施工时出现成本控制风险。②施工阶段的风险。在施工的过程中，会因为施工过程耗时长、施工过程中设计发生了更改、施工现场签证不确切、管理人员不负责等问题最后都会导致成本失控。该风险最不确定。③施工材料管理方面的风险。在招标时若没有对施工材料的类型以及型号进行明确地规定，及在施工时没有向施工单位明确当时的价格，可能会导致预算不足而选取质量次的材料，这样工程质量会受到了影响，从而造成了成本控制风险。

3为了有效规避风险采取的措施

3.1针对工程成本控制要点采取的措施

针对工程成本控制要点采取的六点措施如下：①在施工前进行合理可信地规划设计并且进行审计，通过后做好科学成本估算，根据估算设计出详细的施工图；②采取严格、良性竞争的招标制度和严密的招标文件，以选择优质的施工单位；③根据设计的变更，合理地进行投资成本调整；④对于签证的制定，让专业的设计工作人员审计签证的资格，尽量将签证落实于图纸上；⑤采用国际化的合同文件格式，并且条例界限清晰、具有很强的执行力来规范合同的签订；⑥加强现场的综合协调，加强部门的沟通和配合。

3.2针对工程成本控制风险采取的措施

要降低风险，就要针对工程成本控制风险要点采取相应的措施，而成本控制风险要点主要包括了三点：招标风险、施工阶段的风险，材料管理的风险。①针对招标的风险，要在招标时制定严格的招标文件，以选取有条件和资质的施工单位，有效地避免能力不足的单位被选中；②针对施工阶段的风险，要就指定好成本控制的预算，制定好控制方案并且进行严格地审批，并且严格要求和控制签证；③充分考虑到材料市场价格会在不同时期产生波动，因此双方要签订好合同，在合同中明确好所用材料的型号以及类型，坚决不使用劣质材料，并和施工单位随时沟通当前材料价格，以便进行成本调整。

4结束语

在这个发展迅速的时代，房地产开发企业只有在分析与研究成本控制的目的、风险、特点，工程成本控制要点，以及成本控制风险的要点之后，并付诸实践，才能有效地规避风险，很好地控制成本，较多地获取经济效益。

作者:何海强 单位:山东中铁诺德房地产开发有限公司

参考文献：

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