探析土地增值税清算对成本核算要求

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摘要：土地增值税的清算工作，对企业成本核算提出了更为细致化的要求。所以，在房地产开发企业中财务人员必须明确新会计准则下的增值税清算方式，尤其是其中成本核算的具体内容，结合工程实际情况，对成本核算对象、成本归集、项目分配中具体的核算要求进行分析，以期达到合理避税、规避风险的效果。

关键词：房地产；增值税；成本核算

1引言

在市场经济的进程中，房地产企业在进行土地增值税清算的过中，受到成本核算方式的影响。尤其在具体执行过程中，由于传统工作方式的作用，需要对成本核算的具体要求做出进一步的理解与掌握，从其实际的核算对象上进行剖析，切实掌握土地增值税清算对于成本核算的要求。

2对房产成本核算对象的要求

在房地产市场持续的发展进程中，企业项目开发内容与产品的复杂化、多样化趋势不断前进，为企业带来新的利润增长点的同时，也对成本核算工作提出了更高的要求。在具体的房产建设中，根据建筑的功能性就可分为住宅、写字楼、商业楼、公寓等多种类型。在建筑性质上又可划分为普通多层建筑、高层以及别墅等类型。在对成本核算对象进行确认的财务实务工作中，一般会以分批项目、工程标段、独立预算项目、项目工程内容等，作为具体依据来确认成本归集对象。同时，成本核算对象的确定，明显的影响着土地增值税的清算工作，如果对象划分不合理、分配计算方式复杂，势必会对工程的清算工作造成负面影响，甚至出现操作无法正常进行的情况。这一点上，直接使企业受到来自税务部门的惩处，以上限作为税率清算的标准，为企业带来直接的经济损失。所以，房地产企业必须以政府审批部门的批复为依据，以批准立项的独立项目作为具体的核算对象。这是由于独立项目的立项以及规划审批工作，都是针对单独的整体项目而言的，在建筑密度、绿化水平、容积率、人防工作甚至配套基础设施等建设内容上，都有明确且独立的具体要求。因此，在房产开发工作的进程中，应当以实际情况为基础合理地进行成本核算对象的划分，不能仅依据工程的不同标段与批次，或是建筑的类型进行核算对象的分类，以此提高土地增值税清算工作的有效性和精确性。例如在规模较大的建设项目中，可能还会涉及较多的功能分区，为了防止核算造成不同功能区的平均化，保证其经济价值，必须直接按照功能区划的不同展开核算工作，从独立的核算对象中计算出具体的单位成本，满足房产企业土地增值税清算对于成本核算的要求。

3对房产成本归集方法的要求

在进行财务的成本核算工作中，应当在开发成本的总体账目下分设土地成本、前期工程费、建安工程费、基础建设费、配套设施费、间接开发费用等具体的明细科目，然后将这些具体的科目内容中再详细的划分三级科目。在进行三级科目的设立过程中，对于同一批复项目中的各个工程项目，应当根据企业内部核算、合理避税、会计准则的具体要求进行准确的分类核算，尽量与预算编制的规划内容保持一致性水平，便于展开土地增值税清算。在对发出存货成本进行确认的过程中，应以具体的会计准则为依据标准，在先进先出法、平均加权法、个别计价法等方法的作用下完成。对用途与性质相似的存货进行成本确定的工作当中，应保持成本计算方法的统一；为特制的专项存货进行计算时，必须通过个别计价法对其存货的实际成本进行独立的计算。因此，在房产开发企业的存货计算活动中，必然要通过

个别计价法，在功能区、批次内容、房屋类型上对产品的具体初始成本进行确认，使成本核算的归集方式符合土地增值税清算的具体要求

4成本项目分配内容上的要求

从政策法规的角度，应按照受益原则，选择合理的方式，在利于房产开发企业土地增值税清算的前提下，对分期开发、同期开发的多项目、同项目的不同类型、共同成本、无法区分的间接成本等内容，分别的分配至各个不同的成本对象。其中，土地征费按照占据面积进行分配、公共设施按其构成比例进行分配、借款按借款用途或各项目资金缺口等进行分配、其余由开发企业根据实际情况具体进行分配操作即可。受益原则，是以产品的受益水平对其成本费用进行分配计算。所以受益水平与消耗成本费用较多的产品，相应的承担成本费用也较高。在占地面积比例分配的基础之上，采用受益原则对其他的成本进行分配，有着较高的合理性水平，符合土地增值税清算的降低成本要求。站在增值税的立场上进行分析，对其他成本分配方式进行选择的方法，需相应的做大增值额度较高的项目实际开发成本，以此实现为企业减少赋税支出的效果。在房地产的开发项目中，土地出让金、动迁补偿、契约税、土地使用税等，是构成土地成本的主要内容。如果项目开发中，产品的种类较为单一，可以直接采用土地成本总额度与可售面积对土地费用进行计算，然后分别对不同分期建设进行单独计算。若是开发项目的综合性较强，在出让时有不同的价格表现，为了保证土地增值税的在清算上，实现利益的最大化，则应按照具体的使用类型进行分别计算。

工程建设的前期费用与建筑安装费用的具体分配对象较为清晰，可以直接以对应的方式有效的分配到独立的产品对象中，同时也可以采用分类汇总的方式进行处理。其中，基础设施的费用与公共配套设施的费用，在成本分配中，大部分是不能进行有偿转换的。而在一些可以进行转换设施的归类中，应当严格遵照实质大于形式的基本会计准则，将其与开发产品同类化，并展开相应的核算工作，使房产开发企业在土地增值税的清算工作中表现出全面性的特点。

5结语

成本核算工作，无疑对房地产行业造成巨大的影响，尤其在成本项目分配方式转变的基础上，会通过具体的土地增值税清算内容，为房产企业的盈利与销售带来影响。所以房产企业为了在市场竞争中保持优势，必须对成本核算内容带来的影响进行深入研究，在分析土地增值税清算对成本核算要求的过程中，使企业保持发展的稳定性。

参考文献

［1］贺丹.房地产开发企业土地增值税税收筹划方法研究［J］.现代经济信息,2017（9）.

［2］杜辉.房地产企业土地增值税清算流程与重点问题探讨［J］.财经界（学术版）,2016（3）.

作者:徐信芳 单位:浙江省宁波市镇海区庄市街道勤勇新村篮球场