地产企业成本核算探究

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摘要：对于房地产行业来说，其成本核算工作中存在着较多的影响因素。其中成本核算体制问题具有一定的典型性。商业地产企业要想提升成本核算的整体水平，提升自身的经济效益，需要首先做好成本控制工作，会计管理以及税收管理等方面也不容忽视。通过对企业成本核算的相关内容进行细致地分析和探讨，提出制定科学的成本控制措施，加强制度管理工作的对策，以期为相关的商业地产企业成本核算工作人员提供参考和借鉴。

关键词：成本核算；商业地产；成本控制

房地产企业的成本核算工作较为复杂，包括归集企业开发商品房所用的支出费用，同时对项目总成本进行计算。成本核算水平以及精准度直接影响着成本管理以及企业的效益。因此，对于商业地产企业来说，做好企业成本核算工作是重中之重。成本核算工作对会计工作人员提出了较高的要求。在成本核算工作中会存在这样或者是那样的问题，研究人员要根据企业发展的特点以及市场经济的特征及时解决，促进企业的长足发展。

一、商业地产行业成本核算中存在的问题

（一）成本核算对象不明确。一般情况下，房地产的相关的项目用地面积从大小不同，以成片开发形式为主，要分期进行来开发和建设。对于房地产来说，产品的形态各异，包括高层、多层、公寓以及别墅或者是花园洋房等。对于这些不同类型的项目来说，如何进行成本核算难度较大。而且，在具体的会计准则中，并没有对不同开发对象成本核算方法的相关规定。可见，在实际的核算工作中存在着较大的难度。（二）成本费用的归集不明确。一般情况下，如果用于产品生产所发生的费用应该直接归结到产品的成本中，如果是生产多种产品所产生的费用则需要按照一定的类别进行归集。但是，对于房地产企业的成本核算工作来说，如果是建造工程所需要的费用可以直接归集到成本中，但是如果是土地征用所发生的费用，包括工程费、基础设施费用以及其他类型的费用等则需要归属到间接成本。那么，这些间接成本如何归集，最终要按照什么样的归集方式来处理还是一个未知数。可见，成本费用的归集问题一直都是房地产企业成本核算的重要影响因素。（三）虚增建筑安装成本。多数的房地产企业在经营制度相对健全，而且成本核算方式科学，管理水平较高，利润增长较为平稳。但是也存在着个别房地产企业在对建筑安装成本进行核算的过程中虚报成本费用。为了最大化地对利润进行压缩，一些企业的管理人员会从建筑安装成本上做文章，给出的工程成本很大程度上存在着不科学、不精准的现象。这种做法不仅无法提升企业的经济效益，反而会降低企业的总体信誉。（四）成本核算周期不明确。通常情况下，一般产品的成本核算工作都是以月份或者是产品本身的生产周期来作为核算周期。但是对于房地产工作来说，产品开发工作的周期相对较长，因此，无法直接按照固定的周期来对成本进行核算。房地产的开发成本计算需要以销售面积为主。通常情况下，房地产开发工程的成本核算可以有明确的周期性，只要工程结束就可以进行成本的核算。但是小区内的基本配套设施无法及时完善，这就影响到房地产项目的成本核算工作如期完成。（五）成本调剂的随意性较大。房地产企业在开发项目的过程中会采用滚动开发的形式进行，同一年度内房地产开发商可以对不同的项目进行开发。但是由于各个项目的地点、价格以及用途等都存在着差异。因此，项目的利润也存在着差异性。经济适用房与商品房之间的差距就十分明显。在这种情况下，一些房地产企业就会在利润的驱使下偷税逃税，或者是对各个项目的利润空间进行压缩，项目的成本核算工作随意性较大。

二、核算工作中存在问题的原因

（一）管理者素质低下。很多房地产企业的成本核算工作很大程度上受到传统经济体制的影响，企业并没有真正做到自主经营和自负盈亏。企业在生产和经营过程中的主动性没有充分发挥出来。另外，在市场经济的背景下，房地产企业之间的竞争日渐激烈。管理者的压力相对较大，为了让企业更好地适应外部的环境，同时更好地应对市场竞争的压力，仍然以传统的经营方式为主。而且管理人员自身的管理能力和素质相对较低，管理手段不符合现代的管理标准，甚至还会出现管理落后的问题，这就严重地影响到成本核算工作。（二）成本核算体制无法适应市场经济的发展。对于传统的房地产企业来说，在进行成本核算管理工作的过程中，主要是按照财务部门的结算报告来进行最终的核算工作。但是，这种核算体制和核算方式很大程度上会受到业务人员主观因素的影响，而且结算报告也会存在着一定的滞后性，因此，成本管理工作的作用受到影响。另外，如果财务账面上的成本数字出现偏差，很难找到原因。可见，这种成本核算体制已经无法适应日益发展的市场经济发展需要，需要管理人员进行更新和完善，保证成本核算工作的科学性与合适性。

三、提高房地产成本核算水平的策略

（一）制定科学的成本控制措施。房地产企业要想在同行业中提升综合竞争力，获得更高的经济效益，需要对成本加强控制，具体来说可以从以下几个方面来进行控制。1.控制建筑安装成本造价。要想对建筑安装成本进行控制，房地产企业的管理人员首先应该做好设计工作。因为设计工作是房地产工作的前提和基础，设计工作也可以说是整个建筑安装工作的龙头。企业的投资以及工作计划都在设计的环节中得到明确。可见，工程的设计工作是影响成本的重要因素。在设计阶段，工作人员的专业水平以及设计质量都会影响到项目的投产效果。另外，要科学地安排施工的顺序。科学的施工顺序会降低施工费用，如果施工顺序不科学不但会造成严重地成本浪费，还会影响到工期。因此，对施工阶段的顺序进行控制也是保证成本符合预期标准的重要方面。不仅如此，工程的材料、设备的投入也需要管理人员加强管理。因为房地产建筑工程中，材料与设备所占成本的比重较大。而且竣工之后的验收工作也十分关键。管理人员要加强对工程造价以及结算审核工作的重视。2.拆迁安置费用的控制工作。在房地产项目得到明确之后，业主会根据实际的需要来对户口进行控制，避免出现分户的现象。在这种情况下，房地产企业成本核算管理人员需要按照相关的政策来对征地拆迁所涉及的费用进行核算，同时做好原有人员的安置工作。拆迁安置费用在工程的成本当中占比较大，因此，做好控制工作也是稳定成本的重要因素。3.贷款利息控制工作。对于房地产企业来说，银行贷款是其最为主要的融资方式，很多房地产开发企业可以采用这种方式来进行短期融资。企业的资产负债率一般都会在80％以上。但是，贷款就有利息，何种贷款方式可以减少利息这是贷款的房地产企业管理人员需要考虑的主要问题。一般来说，贷款偿还的方式有两种，一种是一次性偿还，另一种是若干次偿还。前者对于业主会造成一定的压力，只有拥有充足的资金才能进行一次性偿还。很多房地产开发工作都是以滚动开发形式为主，因此，在开发的过程中也需要进行资金的投入。部分项目在完工之后将资金收回才能有能力来对部分贷款进行偿还。一般情况下，采用等额本金的偿还方式是比较科学的贷款偿还方式，这种偿还贷款的方式可以最大限度地减少利息的损失。可见，做好利息控制工作的重要性比较突出。（二）加强制度管理工作。1.健全企业的规章制度。商品房的成本核算工作需要按照科学的规章制度来进行，这样成本核算工作才能做到有章可循。成本核算工作的科学性也能够得到保证。企业要想提升成本核算水平，首先需要根据开发项目的规模大小以及项目的特点等因素为参考依据，完善规章制度的建立，专门配备较为专业的成本核算工作人员队伍。每一个项目都需要有专业的负责人进行管控。在项目开发和进行的过程中，工作人员需要做好预测、决策以及计划与核算工作。成本核算工作与制度管理工作相结合是保证成本核算工作符合标准的重要方式。管与算相结合也是市场经济背景下，各大企业需要遵循的主要原则。2.加大会计、税收监管力度。一般情况下，企业的成本核算工作离不开财务部门、税务部门以及审计部门的合作与努力。这三个部门应该加强沟通与合作，保证工程决算工作负荷标准。一旦出现成本核算工作不科学的地方需要进行严格处理，提升收入成本的精准性。会计与税收监管力度的增加可以保证会计核算工作的真实性，进而促进企业成本核算工作的科学性。总而言之，对于商业抵偿企业来说，做好成本核算工作不仅可以更好地规范企业的管理工作，同时还能够有效提升企业的经济效益。虽然在成本核算管理工作中会出现一系列的问题，成本管理人员能够严格地按照相关的规章制度，对工程各个环节的成本控制工作都加以重视，必然能够促进企业的长足发展。

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作者:宗云 单位:江西财经大学