物业财务管理问题与策略探讨

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摘要：市场更新日新月异，社会快速发展，物业行业也随着市场经济的发展不断更新，涌现出越来越多的新型管理模式，机会与风险并存，社会发展给物业行业带来了新的发展生态，新的发展机会，新的创造机遇，同时，物业也面临着更多的风险，竞争压力更大，物业行业必须以更高标准要求自身，管理工作也必须更加完善高效。无论社会如何发展、如何更新换代，财务管理的重要地位都不可轻易撼动，财务是企业管理的核心，物业行业也不例外，物业人员应该意识到财务管理工作的重要性，根据市场大环境以及企业自身发展状况及时灵活调整物业财务管理模式，确保财务工作的规范科学高效，从经济上为公司发展保驾护航，为公司长远发展打下坚实基础。笔者结合自身多年工作经验，主要对目前我国物业公司在财务管理中存在的问题进行了分析，就提高物业管理水平提出了相应策略与建议，以促进这一行业的可持续发展。

关键词：物业；财务管理；问题；策略

物业公司的财务管理存在其特殊性，财务内容项目涉及广泛，财务人员必须对公司情况了如指掌，有效核算公司财务经费，根据运行项目的以及各部门的预算，合理分配公司财务，并根据实际需求灵活调整，科学分配，确保财务资金的利用率。工作人员要加强合作，保证财务资金正常流动，使财务工作朝着预期的良性的方向发展。万物都在变，财务管理工作也面临着许多新问题，相关的管理人员必须要明确物业财务管理当中的各种问题，然后根据实际的情况有针对性地提出高效的解决措施。

一、物业财务管理概述

（一）物业财务管理的含义。财务是指企业为达到既定目标而进行的筹集资本并在企业的管理中进行运用的一种活动。那么在物业经营过程中，商品房的出售、经供房产的出租、物业提供服务管理所得的收入等，就形成了物业管理公司的资金运行。简单来说，物业财务管理即物业管理公司对自身资金运行的管理。在资金运行过程中，由于它包括了整个物业经营出租和管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入与最后的分配，可见它是一种全方位、综合性的管理和服务。为了扩大收入来源，提高自身经济效益，使物业不断保值增值，很多物业管理公司施行“一业为主，多业发展”的方针，公司结构既包括商业贸易部门，也包括工程维修机构，除此之外，还有出租物业及其他提供有偿服务的机构。物业管理公司的财务管理就是统筹各经营单位的机构。（二）物业财务管理的特点。1.内容复杂。物业财务管理之所以内容复杂，主要是因为物业管理内容的复杂。物业管理集经营、管理、服务三位于一体，不仅管理的对象多种多样，而且资金的来源和支出也各不相同，因此，物业的财务管理的内容十分复杂。另外，它还有别于其他服务行业，财务管理的范围十分广泛，工资支出必然属于财务管理，物业主要是为业主服务，因此保洁服务、公共设施设备的维修更换，还有物资的消耗等，都是财务管理的管理范围。这就要求物业公司的财务管理工作要兼顾到公司的各个部门与项目，或多或少地渗透到企业管理的每个环节中。2.成本较高。除了少数大企业为之占用的物业之外，大多数时候，物业管理的收支项目数额都比较小，但是发生的频率较高。因而，费用的收取、催缴、支付等财务处理工作量大，导致财务管理成本较高。3.管理资金性质复杂。因为政府对物业管理行业有一定的干预性，以及业主需求也是丰富多样的，所以管理费的性质和内容就比较复杂。例如，对于不同的居住物业价格，物业管理的收费就分为政府定价、政府指导价以及市场价等；从内容来看，有的属于经营收益性质的包干型管理费，有的则属于实报实销型管理费，是属于代收代付性质的；有的管理费与佣金分别计算，有的还包括了租售的租金。至今为止，有关物业管理费的名称都是五花八门的，没有统一，可见其性质复杂性。4.财务监督的多元化。事实上，不单单是物业管理资金的类型多，相应的物业财务管理的监督同样呈现出多元化的特点，例如住房专项维修资金因为属于全体业主所有，所以其使用必须受到业主的监督；大规模的工程维修必须经由当地物业管理行政主管部门批准后才可以实施，这就需要接受当地财政部门的监督检查；对于物业服务企业提供的相关服务，其服务收费需要当地政府物价部门的批准，并在其监督之下；物业公司资金运作方面的监督对象更为广泛，包括业主、企业自身、政府相关部门等，均对各项物业收费进行有效的监督；物业业主通常重视物业收费以及效益等情况，这就需要物业公司所提供的财务信息必须体现该方面的特点。做好物业公司的财务管理工作，一方面可有利于规范公司的财务行为，另一方面能够促进企业间的公平竞争，从而保护物业管理相关各方的合法权益，最终实现企业价值的最大化。

二、物业财务管理工作中存在的问题

（一）管理者的市场观念薄弱，不十分重视成本管理。市场经济催生了一批新领域，物业管理就是产物之一，市场经济的发展导致物业管理发展得越来越专业化、智能化。但是，管理人员的思维并未进步，管理理念跟不上时展需求，对物业管理这个行业认识不够清晰，缺乏长远的深刻的战略规划，认为物业管理的工作内容就是清洁卫生、维护小区秩序，因此无法形成规模经济。工作范围的认识错位，导致财务管35理工作也存在缺失，不重视成本管理工作，在实际工作中也就不可能将人力及财务等资源进行优化整合管理，无法优化企业经济效益。因此，作为物业管理人员，尤其是财务工作人员，必须要树立市场观念、现代会计观念，将目光放远放长，以稳企业发展。（二）内部控制制度不规范。制度是员工工作的行为准则，尤其是物业财务收支琐碎繁杂，没有清晰明了的工作流程，很容易导致工作不便。在实际工作中，某些公司认为自己的业务简单，自然而然的认为公司财务也便于管理，并没有建立起完善的财务管理制度，忽略了公司内部财务控制制度的制定。还有一些物业公司，尽管建立了相关账户，但由于其基础工作管理不善，账户建立困难，物管理费无法及时公布，业主也无法及时了解物业管理费的使用情况，这些都是内部财务制度不完善导致的。总而言之，管理者不能简单地将制度建立与否与业务内容的复杂度挂钩，只有建立完善的制度，才能为物业业务正常开展提供保障。（三）财务报表管理不善。物业公司所使用的财务会计制度不一，某些公司是参考公共机构制定的，有些则是依据自己的业务工作状况，建立起符合公司实际的财务报表制度，缺乏统一的会计制度。物业公司业务有其特殊性，财务对象凌乱、业务的多样性给财务管理带来了很大的挑战，明细管理较为混乱，财务报表普遍存在数据过于笼统、详细度不够、管理困难的问题，面对这种情况物业公司首先要统一会计制度，将财务法规了然于心，这样才能规范的管理各类财务报表。（四）融资能力差，监管不足。在我国现有物业公司多为中小规模企业，资金来源途径狭窄，使用资金有限，再加上业务规模小，向银行贷款融资也存在阻碍，物业公司难以获得信用担保，向银行贷款困难。此外，物业公司的专项维修资金并没有得到有效使用，目前我国的住房维修基金分为政府主管部门或房地产公司托管两种模式，这部分资金主要是用于财产担保期满后住宅公用部分，当设施设备出现问题时，启用此资金用于维修改造，专款专用，不得用于其他支出。但是此项资金的所知率并不高，大部分业主都不知道有此资金的存在，有擅自挪用资金的情况存在，监管力度不足。（五）投资水平不高。物业公司通常被人们认为是“后勤部门”，中小规模物业公司居多，由于其规模与资质的原因，大多数物业公司的投资管理业务存在短板，没有好的投资项目，投资水平不高。科学的投资是建立在大数据基础上的，首先要收集足够的资料，并进行科学的整理收集分析，才有可能作出正确的投资分析，但是大多数物业公司并没有一个专业的投资团队，管理者只是凭感觉而论，投资科学度低，因此，投资项目自然风险度高。其一是投资方向的错误，事前缺乏专业的市场调查，不知道消费者要什么，需求度是多少，最终导致投资项目与消费者需求不匹配，没有获得预期的回报率。其二是投资的资金链断裂，投资通常是一项持久性业务，后续资金跟不上，无法为项目提供持续性支持，也会导致投资项目夭折、半路夭折，还会导致前期的投资打水漂，给公司带来巨大的损失。当今随着城市化进程的发展，市场需求的扩大，物业公司的发展空间也越来越大，企业经营者要有战略的意识，高度重视财务管理工作，实现财务资源优化配置，投资理财科学发展，形成财务良性循环。

三、物业财务管理工作的策略思索

（一）完善物业公司物业会计制度与准则。制度准则是工作的开展依据，是监督财务使用情况的规范，物业管理企业首先要重视制度，以国家规范的财务管理要求为准绳，再结合公司自身业务需要，制定出适合自己公司运行的财务管理制度，使工作有法可依、有纪可遵，财务上的报表账簿等统一规范管理。同时，制度不是制定完就等于结束，制度只有经过时间检验，才能发现问题，发现问题就要解决问题，要不断完善细化制度建设，例如小区各种财务资料的上交程序、小区收入的监督管理等。以制度规范行为，稳企业发展。（二）建立财务成本分析控制制度。成本支出是物业财务管理的一项重要工作内容，包括人工成本以及管理成本，公司要建立财务成本分析控制制度，整合资源，可以通过进修培训等方式提高员工素质，改变其传统观念，不要将财务工作简单地认为为收支、记账工作，加强队伍建设，提高员工大局观念，树立整体成本意识，紧跟时代潮流，成长为复合型人才，适应工作需要。（三）建立规范的财务基础工作。基础是根本，工作人员要时刻注意对财务往来的记录，尤其是对于原始记录的归纳整理，首先要制定统一的格式标准，规定好记录的内容方法，高标准要求财务原始记录的传递收集保管等过程，避免在流程中出现差错；定额管理是物业财务管理的基础工作之一，在工作中要制订并严格执行企业的定额管理，比如费用定额、物质定额等。物业很大程度上都是承担的基础工作，对于企业物质的购买维修等环节要一一记录在案，定时或不定时的清查财务预算使用情况，强化基础建设。（四）建立维修基金制度，加强监督力度。物业公司应设有维修基金，以实际情况为出发点，以业主权益为基准，专项维修资金所有权归属业主，同时，维修资金管理形式多样，应根据不同的形式制定相应的财务管理办法。建立了维修基金，要有相应的使用计划以及监督情况，确保基金用在钢刃上，定时公布基金的使用情况，提高透明度，让业主知晓钱花在了哪里，让公众做监督者，必要时还可以请纪检或审计部门进行监督。

随着现代城市的不断发展，以及人们生活水平的不断提升，我国物业管理得到快速的发展。但在物业公司不断增多、服务水平不断提升的形势下，物业公司为更好地发展，需重视财务管理问题，对经营成本实施有效的管理控制。物业服务公司要能够认识到目前财务管理中存在的问题，结合其存有的特殊性及具体情况制定出科学、合理的措施，增强对财务的控制管理。

参考文献

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作者:战挡 单位:佳兆业物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司