中小商业地产企业融资困境及建议

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摘要：在行业集中度不断提高，大型商业地产企业不断蚕食市场的情况下，中小商业地产企业融资更加困难，直接影响中小商业地产企业企业生存发展。本文对中小商业地产企业常用的融资手段进行对比分析，并提出解决中小商业地产企业融资困难的一些对策。

关键词：中小商业地产；企业；融资

房地产行业是典型的资金密集型行业，从竞标土地到房产开发，甚至到后期营销，均需要大量资金作为支撑。因此商业地产企业的融资能力对企业的生存和发展至关重要。在“去库存、促消费”的背景下，逐渐形成了房地产市场二元分化的现象，即一线二线城市价量齐涨，而部分二线城市及三四线城市房价及成交量表现乏力。以百强房企为代表的大型商业地产企业所占市场份额继续增加，2015年百强企业销售额市场份额提升至36.7%，销售面积市场份额提升至23%，进一步蚕食中小商业地产企业生存空间。随着一线城市及热门二线城市土地价格不断上涨，因此融资能力对中小商业地产企业显得格外重要。

一、中小商业地产企业融资主要通过以下途径

1.银行开发贷款

银行的信贷资金是中小商业地产企业的主要资金来源。中小型商业地产企业绝大多数都是非上市公司，因此无法利用股权或是发行公司债券完成融资，而信贷资金的融资成本相对较低，因此成为中小型房企主要的资金来源。但是银行贷款受政策影响颇大，因此常常出现各家银行对地产企业惜贷的情况。

2.房地产信托资金

房地产信托是以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式。信托公司发挥自身优势通过实施信托计划来筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取收益。近年来房地产信托发展迅速。根据中国信托业协会的数据统计，2015年4季度末，房地产信托余额为128772314.61万元，2016年1季度末，房地产信托余额为129392878.61万元，在房地产行业调整的情况下，房地产信托余额仍有小幅上涨。房地产信托具有融资灵活且资金到位较快的特点，近年来发展迅猛，但是根据监管要求，信托公司对房地产企业的资质有所谓“四三二”的要求，即开发商项目四证齐全，企业资本金达到30%，开发商二级以上资质，无形中提高了中小商业地产企业获得信托资金的门槛。

3.民间资本

对于中小商业地产企业来说，融资问题对比大型商业地产企业尤为突出，在主要融资渠道门槛提高后，民间资本作为一种替补融资手段得到中小商业地产企业的关注。它以审批简单，放款快迅速的特点积极参与到房地产融资当中，但是此类资金普通利率高、资金成本高、风险大，对于急需过桥资金的中小商业地产企业而言，民资借贷已经成为一种常见的融资手段。

4.银行其他贷款

此类贷款与地产开发贷款不同，通过地产商或其股东控制的其他经营实体进行融资，通常以商业地产项目土地进行抵押，以短期（一般是一年）流动资金贷款为主，需要满足经营主体成立至少1年以上，有一定的现金流。通常此类贷款贷出资金有限（银行会通过企业财报等信息进行一系列的测算，然后得出可贷资金），难以直接满足房地产开发需要，其次还款周期较短，对于需要通过及时售房回笼资金的商业地产企业而言，还款周期内资金压力较大。

二、中小商业地产企业融资现状分析

目前在房市回暖的情况下，中小型商业地产企业依旧很难拿到低成本的资金。原因有以下几点：

1.融资手段缺乏多样化

中小商业地产企业融资手段缺乏，低成本的融资几乎只有银行的房地产开发贷款，其他融资手段资金成本偏高，风险大，尤其是民间资本或者典当融资，资金成本均在20%以上，即使是信托资金，成本仍有17%左右。如此高昂的成本令中小商业地产企业望而却步，而银行贷款受政策以及房市影响，使得中小企业难以拿到低成本的资金。

2.金融机构政策

在政策的刺激下，房市逐渐回暖，热点城市如上海、深圳、合肥等房市升温明显，原本就集中在热点城市的大型商业地产企业更加活跃，加之金融机构出于避险等因素，资金会倾向于央企、地方大型国企、上市公司等大型商业地产企业，而中小型商业地产企业的融资申请则很难获批。

3.房地产行业两级分化

在2015年，地产市场集进一步加剧。伴随房价的上涨，热点城市的土地价格水涨船高，大型商业地产企业凭借自身优势大量囤积土地，进一步挤压中小商业地产企业，迫使他们退出热点城市。而非热点城市房市平淡，甚至出现地产商降价走量回笼资金的情况。在房市平淡的情况下，以银行为代表的金融机构对商业地产企业的支持极为有限。

4.中小商业地产企资质管理水平不足

中小商业地产企业自身管理水平较低，一方面体现在项目管理粗放，造成资源浪费，产品设计不明确，加之缺乏客户分析，导致产品定位不准，营销困难。另一方面体现在注重短期利益，在房市火爆时激进拿地，导致企业财务成本偏高，房市一旦出现降温，便会出现企业现金流紧张的问题。其次企业资质偏低，中小商业地产企业的资质大多数仅仅达到行业准入的标准，而在申请银行贷款时，企业经营水平、资质都是重要的考虑因素，资质低、经营管理水平不足的商业地产企业难以获得银行贷款的青睐。

三、中小商业地产企业应对策略

1.加强自身经营，建立企业品牌

中小商业地产企业经营能力不足，自身存在许多问题是制约中小商业地产企业融资的主要问题。中小商业地产企业应完善公司治理结构，强化自身管理。在中小商业地产企业云集的三四线城市，虽然房市平淡，但是年轻一族的刚需以及改善性住房需求仍然是一股不可忽视的促进房市的发展的力量。中小商业地产企业应立足本地市场需求，找准市场定位，着力打造出一些精品楼盘来提高在当地的品牌影响力，稳中求进，不可盲目扩张，一味求大求全。

2.政府制定相关政策及法规

政府在解决中小商业地产企业融资难得问题上应发挥重要作用。首先应建立健全中小商业地产企业融资的相关法律法规，健全的法律体系能够有效保护中小商业地产企业，促其积极健康的发展。加快建设服务于中小房企的服务公司，提供诸如担保、咨询等服务，严格规范有关服务公司行为，明确与地产企业间的责任和义务，为中小商业地产企业的发展提供针对性的服务。最后，制定针对性的帮扶政策，对于小而精的优秀商业地产企业重点扶持，给予一定的政策优惠，使之能够降低融资的难度。

3.金融机构产品创新

金融机构应加强产品创新，开发出针对中小商业地产企业融资需求的产品。根据房地产项目的特点，可以根据项目所处的不同阶段，设计出适合的还款周期及利率，在减小地产商资金压力的同时，增加金融机构的收入。其次金融机构应建立相关的客户评级体系，对收集的财务信息及非财务信息进行转化分析，得出评级指标及评级结果。在还款周期中，不断完善企业信用记录，完善银行客户评级体系。综上所述，中小商业地产企业对房市发展的作用不可忽视，解决中小商业地产融资难在于加强房地产金融市场建设，完善各项法律法规及风险预防机制，加强对中小商业地产企业的监管，促进其健康稳定的发展。

作者:井存峰 单位:西南财经大学经济学院

参考文献：

[1]李海燕.非上市中小房企融资现状及思考[J].管理观察,2014(32):58-60.

[2]2016中国房地产百强企业研究报告.

[3]邵晓宇.中小房企融资难现状及对策建议[J].对外经贸,2014(11):127-128.

[4]中国信托业协会.2015年4季度末，2016年1季度末信托公司主要业务数据.