房地产企业融资方式研究

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一、宏观调控对房地产企业融资方式影响的实证分析

（一）理论构想

根据理论分析可知，当宏观调控政策趋紧时，货币供应量M2的增量会相对减少，房地产企业通过贷款这个渠道进行融资的方式会受阻，所以房地产企业会相对减少使用贷款融资方式的规模，转而扩大企业自筹资金和其他资金的规模，选择其他融资方式，拓宽融资渠道；当宏观调控政策宽松时，货币供应量M2的增量会增长，金融机构的信贷规模会明显扩大，房地产企业的融资资金来源中，国内贷款也会相对增多，企业会倾向于贷款融资的方式。因为在目前我国房地产企业的主要融资方式中，上市融资、房地产信托投资基金等融资方式要用数据来进行实证分析宏观调控变化对其的影响比较困难，所以在实证部分，根据房地产企业的资金来源：国内贷款、自筹资金、利用外资、其他资金来源，来有针对性的分析宏观政策调整时我国房地产企业资金来源以及融资方式的变化。

（二）变量和数据

根据中国统计年鉴和中国人民银行网站选取1999年至2013年广义货币M2供应量的同比增长量以及房地产企业开发国内贷款同比增长量的数据以及1998年至2013年国内贷款占本年实际到位资金比例以及自筹资金占本年实际到位资金比例的数据建立模型。

（三）模型分析

利用Eviews3.1软件对房地产企业国内贷款相对增量（GNDK）和广义货币供应量M2增量之间的关系进行回归分析，可以初步建立线性回归模型。

（四）实证结果

由模型分析可得，当广义货币供应量M2增量增加即宏观政策宽松时，房地产企业开发国内贷款增量随之增加，表示房地产企业采用贷款融资的方式较多；反之，当广义货币M2增量减少就是加强宏观调控时，房地产企业的国内贷款增量随之减少，房地产企业选择其他融资渠道和方式进行融资。当房地产企业国内贷款占本年实际到位资金比重增加时，其自筹资金占比会减少，当房地产企业国内贷款占比减少时，其自筹资金占本年实际到位资金比例增加。也即，当宏观政策宽松时，房地产业会倾向于利用贷款进行融资，而减少自筹资金的比重；当宏观调控趋紧时，房地产企业利用贷款进行融资的行为就会相对减少，减少间接融资，转而增加自筹资金的比重，拓宽融资渠道，选择其他直接融资的融资方式。

二、宏观政策变迁对房地产企业融资方式影响的进一步分析

利用模型通过广义货币供应量M2增量的变化代表宏观调控的变化来分析了房地产企业融资方式的变化，为了对宏观调控变化与房地产企业融资方式的变化做进一步的分析，在这一部分，利用存款准备金率和M2增量的变化来说明宏观调控的变化，综合房地产企业资金来源来研究。国内贷款的增长率也明显上升，自筹资金的增长率明显下降。第二，之后继续加强宏观调控，从2010年开始又逐步上调存款准备金率，M2的增长率显著下降，信贷规模收缩，房企国内贷款的增长率也显著下降，自筹资金的增长率也有了明显的上升。

三、结论

通过实证分析，对比分析研究发现，宏观政策调整对房地产企业的融资方式的变化确实有影响。第一，宏观调控环境宽松时，中国人民银行通过降低存款准备金率，降低贴现率，在公开市场上买有价证券等方式来增加货币供给并降低利息率，使得企业取得贷款更加容易。房地产企业就会相对扩大其资金来源中贷款的比例，主要选择贷款融资方式。第二，宏观调控政策紧缩时，中国人民银行通过提高存款准备金率，提高再贴现率等方式来冻结银行的一部分资金达到削减货币供给的增长并降低总需求的水平的目的。此时，利息率会随之提高，企业想取得贷款比较困难。那么，房地产企业就会相对减少其资金来源中贷款的比例，想办法扩大自筹资金的比例。第三，自筹资金主要来自于企业自有资金，即未分配利润、公积金等；其他企业资金，即企业间合作、入股、债券及各种商业信用融通等；本企业职工及民间手头闲置资金通过投资的渠道房地产开发企业的资金来源；发行股票；房地产信托和房地产投资基金等。所以，加强宏观调控时，房企扩大自筹资金比例意味着房地产企业尝试贷款以外的其他融资方式，拓宽融资渠道，进行多元化融资。

作者:罗慧 单位:南京理工大学经济管理学院