财务杠杆的房地产业融资探析

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房地产业存在的融资问题

1．短期借贷偏多。对于企业而言，为保持稳定发展，应均衡地安排长短期负债，保持适当的比例以满足对不同用途资金的需求，保证资金有效周转同时合理规避财务风险。而房地产企业是一开发周期较长的行业，其需要长期的、巨额的资金支出，但由于我国商业银行结构不够完善及房地产行业的高风险性，导致其较难获得银行长期信贷支持，使其长期融资能力有限，从而产生流动负债比例偏高的现象，这种状况与其行业周期的长期性不相适应，加大了其财务风险。2．外源融资比例较高。根据优序融资理论的观点，企业融资首选留存收益融资，即内源融资，其次是负债融资，最次是股权融资。而根据我国房地产企业的财务报表分析，留存收益占总融资的规模偏低，外源融资，特别是负债融资所占比例偏高，房地产企业所需的开发资金中，除去企业自有资金及定金和预收款后，国内贷款是其主要外部资金来源，债券、信托等资金所占的比例非常小。企业资本结构中若负债比例过大（即过度负债经营），生产经营中一旦有销售不畅、存货积压的现象，都会引起资金成本大幅度增加，降低企业的经营利润，加大企业的经营风险和财务风险，尤其对于资金使用周期较长的房地产企业而言，更会使其经营风险和财务风险加大。3．上市融资较为困难。股权融资具有增加企业财务灵活性，保持企业债务融资能力，增强企业投资扩充能力，提升企业知名度，增强市场竞争力，实现规模扩张的效用，而且随着金融业的愈来愈市场化，上市融资已成为各房地产企业融资的工具。但是，上市的条件极为苛刻，很大一批企业达不到要求，并且申请上市的时间跨度很大，成功后企业面临的竞争将更为激烈，企业还存有稀释股权的风险，财务报表的披露，将使企业面临商业秘密泄露的风险，因此，房地产企业上市融资的较少。4．股权集中度偏高。我国房地产企业股权高度集中，大股东掌控管理层的情形频繁发生，公司治理有等于无，而中小股东大多具有搭顺风车的心理，对企业的经营管理不甚关心。因此，大股东与公司管理层形成共同利益体，共同控制企业，管理层多借助于财务杠杆使大股东获取非法利益，以致中小股东利益经常受损，导致其不得不转向二级市场进行投机，投机市场扭曲了股票价格信息，对企业的融资行为难以形成有效的约束。企业的投资、融资难以形成有效的约束机制。

改善房地产企业融资问题的对策

1．发展债券市场，提高长期负债比例。对于资金周转周期较长的房地产企业而言，其长期资产（固定资产和长期投资等）应由权益资金和长期负债资金支持，短期资产（流动资产）由短期负债资金支持。如果长期负债和权益资金之和小于长期资金需求，即以部分短期负债支持了部分长期资产，那么一旦企业面临短期债务偿还压力时，势必会影响正常的经营活动，因此，企业应从发展债券融资入手，加大长期负债融资的比例。发展债券市场，首先应完善债券信用评级市场，加强企业的信用评级效力，其次完善债券方面的法律、法规，依靠硬性规定来促进债券市场的发展，最后应适量减少对债券发行的规定条件，使企业在债券的发行价格和发行数量方面有充分的自主性，同时也应增加企业债券的流动性，使债券市场得到充分的发展，从而提高房地产企业的长期负债比率。2．保持合理的负债比率，拓宽融资渠道。房地产企业具有极易受国家宏观调控政策影响的特点，且国家政策是不可预测的、不可逆转的，因此，对于资产负债率过高的企业而言，很可能出现融资困难，甚至是资金链的断裂的危险。对于房地产企业资产负债比率过低的问题，国家可以考虑调整金融工具使用方面的政策，优先使用能够为企业带来财务杠杆效益的金融工具，从而帮助企业改善融资结构，优化企业的资本结构。合理的资产负债率能使企业在国家实施紧缩调控政策的情况下，尽量减小自身融资风险，同时也能促使管理层关注企业财务状况，加强了借贷还本付息的对其的压力。此外，企业还应积极开拓多元化融资渠道，安排合理的资金融资结构，最大可能的分散融资风险。3．充分认识财务杠杆的作用。财务杠杆在融资决策中具有极其重要的作用，企业应重视并合理利用财务杠杆这一工具，提高投资回报率，增强自身的市场竞争力。对于房地产企业，应加强其管理层，尤其是财务层面的管理人员对财务杠杆效应的深度认识，促使其正确、准确地运用财务杠杆效应，在对项目进行可行性分析的基础之上，利用财务杠杆来扩大企业规模，打造企业在行业竞争中的优势地位，做到融资行为与企业的实际盈利能力和债券的融资成本相匹配，能保持合理的债权与股权融资关系，根据自身的实际情况，对资金结构和财务结构进行优化，完善公司财务体系，扩大经营规模，争取更多的市场份额，在看到财务杠杆对企业使用债务融资的负效应的同时，增强企业的盈利能力、增加企业价值。4．优化股权结构。应进一步推进股权分置改革，促进房地产企业的股票流通，形成合理的利润分配机制，完善其股权结构，建立完善的产权制度和内部财务控制体系，有健全的发展机制，积极分离企业的所有权和经营权，最大程度上减少投资者对企业日常经营管理的干预和控制，防止出现大股东掌控管理层，从而利用财务杠杆的作用获取利益、损害中小股东利益的情况，使得企业管理人员真正具备管理企业的权利，并尽可能以科学的管理理念和管理制度对企业进行管理，促进合理的法人治理结构的形成，同时还应通过一切有力途径加强内部管理，提高企业管理人员的综合素质，增强管理者的决策及执行能力。

本文作者：焦晨璐工作单位：天津财经大学研究生院