金融危机下房地产业供应体制探讨论文

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[摘要]08年的经济危机是由房地产行业引起的，对中国房地产冲击很大。如何很好地利用这个机遇，从而变危机为生机，并最终理清社会主义中国在房地产体制上的整体思路。本文研究者就上述所提问题发表了个人看法。本文将在解释《乌托邦》房屋供给体制之后，应用模型来分析问题、指定战略，以求对后继研究有些许参考价值。

[关键词]乌托邦轮换房屋房屋供应体制

一、《乌托邦》

无独有偶，《乌托邦》中的理想国，在结构上与中国现行的社会结构有着惊人的相似，即奉行“民主与专政共存”。在乌托邦里，几十个人组成一个小区，几个小区组成一个大区，几个大区组成一个小邦，几个小邦组成一个乌托邦。小区、大区、小邦、乌托邦的首领都是选举产生的;而各个层面上的首领权力足够大。由此可以得出结论:中国具备推行《乌托邦》之中先进治理思想的政治前提条件。

唯物主义辩证法告诉人们:物资决定意识，与此同时，意识也可以反作用于物质。研究者发现:在乌托邦中，“意识反作用于物质”是起决定作用的方法论。

二、主体模型

在简述了一些关于意识形态的细节之后，研究者希望借用《乌托邦》中描述的一个模型，同时加入研究者的调研结果，来合成一个综合比较模型，进而推进研究。调研采用抽样调研的方法，希望从中找到比较典型的样本，分别走访了上海市、山西大同市、浙江湖州埭溪镇、浙江湖州安吉县，并试图以这些不同城市规模上的比较典型的城镇为切入口，寻找适合所有城镇规模的发展之路。

模型是这样的:

大背景:经济危机、中国人口老龄化、当前中国各级城市房屋空置率高。

政府出资购买上面提到的四种不同区域的房产，并将其分为生活和办公两部分。生活部分按不相同的住房，生活资料一致且统一供给，个人财富建立个人账户的形式进行，办公部分按网络信息化办公、农场信息化、工厂信息化、基建专人化的形式进行，而第三产业就是各种形式得以实现的基础，这和《乌托邦》中相同住房、生活资料统一供给以及办公场所固定，农业、工业、国防等定期大换岗相类似，且更有可行性。

研究者通过抽样调查发现:受经济危机影响，在中国，各级地方上都存在新建房屋空置问题，也就是商品房购买力不足，且一些权威的信息统计机构都有相应的数据支持研究者这一观点。也就是当前经济危机下房地产商所面临的主要困境:没有销量。中国进入老龄化社会将近十年，如何让老年人安度晚年是一个非常重要的问题。

基于三个大背景，研究者粗略地将人类的社会行为划分为两大类:生活和办公，这也是乌托邦中对社会行为的划分方式。在此基础上来建立一个比较简单的模型:假定人只从事两大类社会行为，且建筑物都与这两种行为有关。

再来谈政府购买的可行性问题，有关常识告诉我们:理论上的房价是包括房价和地价两部分的，地价是政府的一个收入的主要来源，绝大多数情况下是单位面积的地价要高于房价的。加之，房地产商又急于处理积压在手头上的商品房，根据供求关系，政府可以在一个比较低的价格上购入大量商品房。所以说，政府有能力以不高的价格购入一定量的空置房屋，以备后用。

三、70年房屋使用权到期后的状况

70年的房屋使用权一到，可以有许多种解决方案，一般分为两个大类:一则政府无偿将到期房屋收回，然后通过修缮，再经房地产市场交易，这种方式过于强硬，且对房屋进行了重复收费，容易造成怨声载道的局面;二则可以尝试采用研究者推崇的“轮换房屋”方式，即城市内轮换、城市间轮换、城市与农村轮换、农村间轮换，这样既合理的回收了到期的商品房，又让人们始终保持一种生活的新鲜感。而且随着科技的发展，人类现在从事的基本劳动将被机械化的设备所完成，人类所从事的大多是创新和探索这类脑力劳动。“轮换房屋”将丝毫不影响人们目前所从事的工作，一切都可以通过电脑编程和网络来完成。值得一提的是，中国现行的“廉租房”政策就多少孕育着这种“轮换房屋”思想的萌芽。

四、采用“轮换房屋”的原理

70年后的中国，城乡居住条件之间的差距按现在的发展势头来讲将趋于零。到时候，农村里既有城市的便利，又有城市里没有的安宁、空气清新以及合适的生活节奏。

应当搞清的一点是:“轮换住房”可以发生的背景是政府在房屋使用期满之后的房屋处置。似乎有些强制性的因素在里面，但总胜过第一种方案。公务员之家

人们使用的生活设备基本相同，统一的电视、统一的电脑、统一的洗衣机……人们只要交付一定的费用，就可以终身使用，享受产品更新换代。另一方面，个人建立个人账户，用以储蓄和投资，储蓄以应对突发性事件。

主体模型也在试图解决中国老龄化的问题，如何实施“老有所养”之良性的社会养老机制，主要的原理是:依靠优质的第三产业，实现城市老年人首先轮换到农村中，让老年人安度晚年，在“天然氧吧”中出离都市的喧嚣。

半个世纪后，中国将成为中等发达国家，将实现农业、工业信息化，也就是大多数农民和工人只需平时在家里上网工作，定期检查机械即可完成工作。

五、经济危机下政府购房的初衷

政府在房地产商纷纷投城之际，大量以低价购入一批商品房，用以房屋使用期到期后的缓冲房之用;也可以除居住用房外，将其改造为其他用途的房产，如医院、消防队、派出所、银行等社会公共设施用房。然而政府购房更重要的目的是须在几个特大城市的战略布局已形成的基础上，调整全国各地的战略布局，形成一种回撤和“遍地开花”的大格局，即在基础设施得到全国范围内的提高后，实现各省范围内，乃至全国范围内的集聚中心化。

即国家在回收房地产比较集中且有一定基础的省份，可以建立示范点，将居住环境划分为两大区，培养“养身中心”、“生育中心”、“政治中心”、“经济中心”，在配套基建如交通、水电、网络、医疗等普遍健全的条件下，实现人员的合理流动，最终实现房屋的轮换。

由此可以了解到:政府购房的初衷是在建立一个以四个中心为主干的居住体系，在体系之上实现房屋的轮换。

关于配套基建的提升，研究者认为可仿照社会科学院在全国各地建分院的模式来进行。

六、结语

研究者提出了轮换房屋的方案来解决半个世纪后房屋使用期到期的问题，只能是一种尝试，最终实现“居者有其屋”的社会主义回归还需要更多的思想火花的碰撞。

参考文献:

[1]THOMASMORE.UTOPIA.1516

[2]华伟.房地产经济学.复旦出版社，2008，(6).