预防房地产市场泡沫危机积聚产生金融风险论文

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摘要：如何正确看待当前的房地产业迅速升温？我认为总体上说，应当把房地产升温放到我国经济快速发展的大背景下来看。国际经济学家公认，中国目前正处于经济起飞阶段，经济的快速增长必将带动也需要房地产业的超前发展。因为房地产在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，其适度发展和健康发展可以支撑和带动整个国民经济的发展。

事实证明，我国1992年至1994年、1999年至2001年这两个时间段内，房地产业对国民经济的推动作用举足轻重。根据建设部测算，1998年住宅建设和房地产投资至少拉动国民经济增长1.5个百分点，1999年也在1个百分点以上。在发达国家GDP比重中，房地产增加值都在10％左右，而我国2001年GDP比重中，房地产增加值仅为3％左右。因此只要国民经济持续、快速、健康发展，房地产业必将进一步发展。正常的合乎价值规律的房地产升温是好事，但不可否认，这其中有偏离价值规律的不正常升温，这一现象应当引起我们的关注和警惕。

一、房地产虚热易发生泡沫累

在迅速升温的房地产业中有一种值得关注的虚热现象，并正在累聚风险。这主要表现为一是商品房抢购者中有相当一部分投资者正在变成投机者。从杭州楼盘开买看，一些大老板特别是温州、台州一些个私老板，不看价格、不看结构、不看朝向，往往一出手就是一个楼层全拿下。等一段时间后，他们再高价抛出，而真正需要居住的购房者买不到商品房，或买不起商品房。一位温州商人在杭州一次性买下30套商品房，仅一年就赚了600多万元。这种投机者一多，表面上看商品房不断地卖出去，而需求仍然没有减少，容易造成需求趋旺及价格飞涨的假象，使得楼市越来越偏离市场需求。杭州市离西湖稍近的地段早两年前每平方米8000元左右，现在涨到每平方米10000元以上，台州市商业街6年前以立地4层35万元价格买入的营业房，现已上涨1至2倍。这些投机炒房者被杭州市民称为炒楼花，虽然被一些人看作是致富捷径，但也存在风险，高价抛不出去，就有可能成为“房东”。二是商品房空置总量和空置率高得惊人。在一些房地产异常升温的城市，往往可以看到这样的现象，一边是高楼大厦空着，一边是市民拥挤在陈旧狭小的民房里。据国家统计局统计显示，2002年上半年，房地产投资增幅达32.9％，远远高出销售增幅，其中10多个省高出20％以上。这导致了商品房空置率继续上升。到去年7月止，我国商品房空置总量已达1.2亿平方米，按一套100平方米算，大约有1000万套商品房闲置，其中有一半是空置了一年，占压资金超过2500亿元。三是价格飞涨偏离价值规律。有些地方的圈地已经失去理智，杭州近郊地块已经从几年前的每亩5万元拍卖到了如今的300万元一亩。就是杭州市的商品房房价，据杭州市房地产交易市场直接负责商品房交易备案和登记的部门提供的统计表明，2002年与2001年相比，新建商品房的平均涨幅在12.19％，二手房均价涨幅为31％，这超出了经济增长速度和市民承受能力。四是房地产开发商自有资金严重不足。目前浙江大部分房地产开发商靠银行贷款圈地，自有资金不足，银行贷款占很大部分，有的高达70％，，一旦商品房滞销，房地产企业将陷入资不抵债境地，大量银行贷款可能成为坏账。公务员之家

二、泡沫累聚当警惕金融风险

我认为中国的房地产业，总体上呈健康良性态势，但一些城市确也出现房地产泡沫。那么，如何看待泡沫呢？我认为既要正视泡沫，又要冷静分析泡沫，更要警惕金融风险。房地产业属于资本密集型行业，而任何资本密集型行业如果真的没有一点泡沫，既不现实，也不利于繁荣市场。对于房地产业来说，适度的超前发展如土地价格微幅上扬，商品房供给略大于市场需求，对于活跃经济、促进竞争，推动房地产业发展和国民经济发展是有利的。当然，泡沫过多，过于膨胀，则必定会造成虚假繁荣，适得其反。当务之急的是政府及金融企业，要加强对房地产市场的宏观调控，尽快建立房地产市场预警预报和信息披露制度，引导房地产市场稳健发展。既要积极支持好的有前景的房地产项目，又要严防房地产泡沫累聚的潜在风险，尤其是金融企业要重在监测分析房地产市场动向，保持房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的适度增长，防止信贷过于集中于房地产业，对本地目前出现的房地产虚热，要适当降温。在具体操作上，提出七条建议：一是政府要严格控制房地产开发用地总量。政府必须根据商品房的市场需求量来确定土地的供应量，有关部门应尽快完善建筑用地和房地产项目的立项、审批、监管、处罚等实施办法，避免盲目扩大商品房开发用地，以稳定地价、房价。这样开发商、投资者、消费者才会有投资的信心。二是对资本金达不到规定标准、行为不规范的房地产开发商，不得审批或贷款支持开发新项目。三是严格控制不具备房地产开发资格的企业开发房地产项目，严把楼市的建筑质量关。四是金融部门要尽快完善防范房地产抵押贷款风险的措施，形成有效的化解金融风险机制。五是要加强房地产市场的研究，防止市场上出现由结构性过剩引发的泡沫，严格控制豪宅审批和建设。六是加快推进商品房销售（预售）管理办法，遏制投机者狂炒楼花，使房地产业步入健康良性轨道。七是狠刹房地产业中不正之风，严厉查处房地产开发企业与农村集体经济组织非法圈占土地等违法违规行为。