房地产金融政策对房价抑制论文

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摘要:房地产是一种具有消费和投资双重属性的特殊商品,其需求和供给都会受到金融政策变化的影响。如果提高利率必将减少房地产市场的需求,如果降低利率必将增加房地产市场的需求。另外,贷款的首付比例,汇率的变化,股市的变化等,都和房价的变化具有十分明显的互动效应。深入分析这些影响对于合理制定金融政策、控制房地产商品价格具有重要的意义。关键词:房地产;金融政策;房价

房地产商品是家庭消费支出中最大的一部分,房地产商品具有消费和投资的双重属性,消费者可以通过购买或者租赁两种方式享受住房服务,上述三个特征决定了房地产市场和金融的关系非常密切,金融政策的改变必然对房地产市场产生重大影响。一个国家房地产价格的快速上涨,必然提升人们对房地产投资的利润预期,从而导致房地产投资的过度膨胀。尤其是在经济全球化日益发展和人民币升值预期不断增强的情况下,国外资金也会更多地涌向中国的房地产市场。因此,合理制定金融政策,并有效利用其变化可能产生的积极影响,对于控制房地产市场价格的快速上升,引导房地产市场的健康发展,无疑具有十分重要的意义。本文拟从利率、首付比例和汇率三个方面,从经济学的需求和供给的视角,来分析房地产金融政策对房地产价格的影响。

一、金融政策与房地产需求

(一)利率与房地产市场需求

利率对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面:(1)当利率降低时,会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资,居民在寻找消费和投资出路时,可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。这对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说,会加快他们的行动步伐,进而增加对住宅的现实需求;(2)在利率降低时,住宅抵押贷款的利率同时降低,这在实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本,也会刺激居民扩大住宅需求。相反,当利率提高时,住宅需求会必然减少。

住宅是家庭最主要的资产。按照国际测算标准,住宅价格大约是一个家庭可支配收入的7倍左右,也就是说,一个家庭需要7年的时间才能买得起一套房子。住宅的昂贵价格使得家庭必须靠银行贷款才能购买起住宅,而影响消费者贷款的最主要因素就是贷款利率的高低。我国针对居民购买住宅的金融政策大致出现在1996年底1997年初,当时,政府为了鼓励房地产市场的发展,解决老百姓家有所居的问题,出台了一些相关政策措施,于是,五大国有银行开始面向居民提供低息住房贷款,但效果却并不明显。其中的原因可能很多,比如说大多数居民的资金积累有限,以致住宅购买需求还没有普遍形成;再比如,银行新推出一项业务时对风险的评估往往偏高,而居民也对住房贷款从观念到习惯还不能立即接受;除了这些以外,银行确定的大约10%的高利率,不能不说是挡在房地产市场发展道路上的一个主要障碍。进入新世纪后,随着中央政府对民生问题的更多关注和银行利率的逐步降低(基本保持在5%-6%左右),使越来越多的居民开始通过按揭进行住房投资和提前实现住房消费,住房按揭贷款绝对数量和占总贷款比重都出现了迅速增加。

利率对家庭实际支出的影响,可以通过实际例子予以说明。一套总额100万元的房子,首付20万元,贷款80万元,年限为20年,采用5.04%的年利率(2005年1月1日前的实际贷款利率)则月均还款额为5297元,采用7.83%的年利率(2007年9月15之后的实际贷款利率)则月均还款额为6038元,利率的增加将使家庭每月多支出741元,支出的增加必将减少对住宅的需求。

回顾中国房地产市场发展的历史就可以发现,利率对消费者具有重要的影响:提高利率必将减少房地产市场的需求,而降低利率将会降低居民的月均还款额,减少居民的负担,从而增加对住宅的需求。显而易见,提高利率,将对房地产市场需求、从而对房地产市场价格具有极大的抑制作用。此情况2007年非常明显,致使国家在一年之内多次提高利率,以抑制房价的过快上涨。

(二)贷款首付比例与房地产市场需求

2000年以来,银行不断降低房地产市场的首付比例,许多银行甚至提出零首付的方式。首付比例的降低,意味着许多家庭可以提前享受到住房需求,未来的房地产需求得以在短期内实现,降低了住房消费或投资的成本,大大刺激了房地产需求的增加。对银行来说,贷款首付比例的降低,一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务,另一方面却也使银行面临的风险不断增加,进而使住房贷款的坏帐率增加,一旦对风险的评估和对坏帐率的测算达到一定程度,银行旧会逐步提高首付比例。首付比例的增加,既会提高按揭贷款门槛,降低银行按揭贷款的风险,也会加大投机活动所需的资金周转量,从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。

具体到中国当前的房地产市场,我们认为,政府进行金融政策调控的目的,不应当是限制居民的正常需求(反而应当大力鼓励),而应该是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。根据国外的数据统计结果,在正常的房地产环境下,首付20%之后,银行住房贷款的不良贷款率低于0.5%,但在出现严重的房地产泡沫的时候另当别论。银行的资金大多来自普通老百姓的存款,因此一定要设立按揭贷款首付比例的门槛来保护储户的利益。当前在20%的基础上继续提高首付比例虽然可以进一步降低不良贷款率,但是同时会压缩房地产市场的正常消费需求,所以政府的落脚点应该在大大提高第二套住房贷款的首付比例。

(三)汇率、经济全球化与房地产需求

房地产商品具有投资需求的基本属性,中国处于经济快速增长的阶段,每年国民经济保持10%左右的增长率。同时中国处于城市化率快速推进的过程,城市化进程的快速推进,这些因素的存在使房地产价格必然保持较高速度的增长。中国加入WTO以后,随着经济全球化进程的深入,资金的逐利本性决定国外资金必然有强烈的动机来购买中国的房地产商品。另外从汇率的角度分析,中国目前处于人民币升值的加速期,人民币升值的预期必将刺激更多的国外资金涌入中国市场。因此,在冷却国内房地产市场投资需求的同时,必须采取措施控制国外资金的涌入。

(四)楼市与股市的互动效应

从投资的角度分析,股市和楼市具有同样的特征,尤其是在价格快速上涨的房地产市场中,房地产市场的投资属性体现的十分明显。1999年以后整体市场投资渠道的缺乏,特别是2001年6月以后股市的一路下跌,中小投资者对股市逐渐失去信心。另外,由于住宅商品固有的一些属性(不动产;销售不出去可以转租;随着经济发展、周围环境优化可以增值等),房地产投资(尤其在大城市)基本成为高回报、低风险投资的惟一渠道,投资房产的人群包括个人、企业、银行、基金等等(顾建发,2005)。

需要特别注意的是2006年以来,中国股市一路上涨,致使许多家庭财富得到了迅速增加。在股市处于快速增长的阶段,资金并不会明显转向房地产市场,但是,一旦股市进入调整阶段,股市的资金将会迅速转向房地产市场,股市本身的财富效应也会增加房地产的消费需求,此时房地产价格又将出现上涨趋势。这种状况在2007年表现得非常突出。

二、金融政策与房地产供给

影响房地产供给的主要因素是房地产市场价格预期、土地成本、税收政策和银行的贷款利率(周伟林、等,2004)。从金融政策的角度,则主要是考虑银行利率的作用。开发商在开发楼盘的过程中,其资金来源主要为银行贷款。贷款利率的提高,将会增加开发商在取得土地、开发楼盘中的现金流支出,加大开发的成本也即提高房地产市场的进入门槛。

住宅通常具有大宗性、昂贵性的特点,其开发往往需要巨额资金投入,离不开银行等金融机构的资金支持。因此,银行利率高低直接影响到住宅市场的供应量。如果国家采取紧缩的货币政策,银行减少对住宅开发商的贷款,提高市场利率,这样,住宅开发的借贷成本提高,住宅供给往往会减少。另外,由于银行利率提高,人们储蓄愿望增强,进而减少对房产的消费需求与投资需求,也会影响住宅开发商的供给愿望。相反,国家采取宽松的货币政策,银行扩大放款,市场利率下降,住宅开发成本降低,就会刺激住宅开发商增加住宅供给。同时,利率降低,人们的储蓄愿望随之下降,促使人们进行住宅投资。而住房抵押贷款利率较低,又会刺激人们使用消费信贷方式购房,增加住宅需求,推动住宅价格上涨,进而引起住宅供给的增加。

在人民币升值预期的作用下,如果国家对于国外资本进入国内房地产市场没有任何限制,也必然会导致房地产商品供给的增加。与此同时,根据股市和房市间的互动影响,可以想象,股市的波动也会直接或间接地对住房供给发生影响。

三、结论和政策建议

由上所述可见,金融政策的变化是通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响的。因此,合理利用金融政策调控房价具有非常重要的意义。但是,制定金融政策并使其有效地发挥作用,并不是象有人想象的那样简单。

首先,在其他条件不变的情况下,提高住房贷款利率,或者抬高住房贷款门槛,都将抑制购房欲望和实际投资,从而抑制房价的无序上升。然而,需要注意的是,政府出台金融政策的目的,并非简单地降低房价,而是使房地产价格充分反映供给和需求信息,降低房地产商品的投资和投机属性,降低银行的金融风险,促进房地产市场的健康发展。进一步说,银行还可以针对不同的房地产投资贷款实施差别利率政策。

其次,由于房地产商品的特殊性,在使用金融政策调控房价时,必须同时考虑房地产投资的利润预期走向。因为一般情况下,投资与否或多少取决于预期利润和银行利率的比较。假如房地产投资的预期利润率居高不下,而政府对非居住性购房又缺乏必要的限制。那么,即便降低了利率,投资仍然不会减少,从而使金融政策对房地产市场价格的抑制作用就无法发挥出来。

再次,人民币汇率上升预期会强化现已存在的流动性过剩的问题,而对汇率的调控并非一国之力可为,这无疑使得中央政府的政策效果受到影响。

总之,金融政策可以在抑制房地产价格上有所作为,但是要使房地产价格真正得到控制,还应综合考虑各方面的情况,并配合使用其他相关的政策措施。