购房热经济学思考论文

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近年来,我国房价一路高涨,尤其是进入2007年,我国房市更是迅速升温,消费者的购房热情十分饱满。购房热一浪高过一浪。尽管当前在一些城市出现房价小幅下跌、房屋成交量下降趋势,但笔者认为这只是一个短暂的调整。从长期来看,购房热潮仍不可避免。因此有必要从经济学角度出发对这种不太正常的“购房热”现象进行深入分析和探讨。

一、“购房热”的主要表现

笔者认为,“购房热”主要表现在三个方面。第一,房价快速攀升,但购房者仍热情不减。2007年9月,全国70多个大中城市房屋销售价格同比上涨8.9%,涨幅比上月高0.7个百分点。10月,房屋售价涨幅更是高达9.5%。尽管房价很高,却仍然出现了排队购房、排号购房、甚至为购房而大打出手的现象。第二,非理性购房比例增大。非理性购房主要表现在“羊群效应”,即消费者跟风。当大部分人看到房价持续上涨并预期上涨时,便蜂拥而至购买并囤积。第三,房屋成交量增大。2007年1-9月,全国商品房住宅销售面积同比增长33.9%。其中,现房销售面积同比增长14.7%,期房销售面积同比增长42.9%,市场需求表现旺盛。

二、“购房热”成因分析

根据需求法则,在其他条件不变时,商品价格上升,需求量减少;反之,商品价格下降,需求量则相应增加。但对于房价一路攀升的房市,商品房需求量却不降反增。笔者认为,对于这种反需求法则的现象,可以借助吉芬商品来分析。此外,投资需求、有效供给不足、银行放贷过多、假按揭及“加按揭”行为、消费者预期房价上涨等因素也是导致“购房热”现象发生的重要原因。

(一)商品房的“吉芬效应”

吉芬商品是指需求量与价格成同方向变动的特殊商品,其产生的前提条件有两个:其一,这种商品是必需品;其二,不存在更廉价的替代选择。笔者认为,“购房热”在价格上涨时符合吉芬商品的假设条件,需求量与价格成同方向变动,需求曲线向右上方倾斜。下面结合图形具体分析。

图1中横轴和纵轴分别代表两种商品的数量,其中横轴代表商品房。当商品房的价格由P1上升到P2后,消费者效用最大化的均衡点由b点移至a点,相应的商品房需求增加量为XbXa,这是总效应。FG为补偿预算线,用来表示以假设的货币收入的增减来维持消费者实际收入水平不变的一种分析工具。它剔除了实际收入水平变化的影响,使消费者能够回到原有的无差异曲线U1上去。通过补偿预算线可知,XaXc为替代效用,是一个正值。XbXc为收入效应,为负值,且负的收入效应的绝对值大于正的替代效应的绝对值。很显然,虽然商品房不是一种低挡物品,但它和吉芬商品一样,当价格上升时,其替代效应与价格成反比,收入效应则与价格成正比,收入效应大于替代效应,从而使得总效应与价格成反方向变动,即需求曲线向右上方倾斜,需求量随房价的上涨而上升(如图2)。

从以上分析可知,以2007年为代表的近两年房价的不断上升,极大地刺激了人们纷纷为避免损失而增加对商品房的购买。因为购买商品房的消费支出在大多数家庭的收入中占一个较大的比例。同时,这也导致了穷人更穷、富人更富、贫困家庭实际收入水平大幅度下降。

在这种情况下,收入效应大大超过替代效应,反映到现实中就是“购房热”现象的发生。

(二)投资需求旺盛

“购房热”之所以出现,投资需求是重要原因之一,投资需求根源于房产可能带来的高收益及其保值增值的特性。笔者认为,人们之所以热衷于投资房地产缘于以下几个方面:

1、对我国经济发展的良性预期。我国居民的储蓄率差不多是全球最高的,经济的持续高增长使居民对未来经济发展产生良性预期,纷纷将手中的闲钱拿来购房。另外,基于人民币升值的预期,大量国外资金也通过各利,渠道进入我国房市,等待获得人民币升值后的利差。目前,中美利差已经从3%缩小到不到0.5%,如果继续加息,无风险的套汇套利,必将刺激更多海外资金的涌入。

2、流动性过剩。流动性过剩,简单地说就是央行发行货币过多,货币量增速过快,商业银行资金充裕。一方面,流动性过剩使大量资金为追逐利润进入房市,另一方面,流动性过剩间接影响CPI,引发通货膨胀,使大量资金为求保值而进入房市。流动性过剩先是带动原材料价格上涨,继而带动食品价格上涨,最后提升整个经济的通胀水平。在目前通货膨胀及流动性过剩的背景下,实际为负的银行利率刺激了大量资金购买房产进行保值。

3、我国直接投资渠道相对狭窄。由于文化素质及信息不对称,很多人不了解其他的投资渠道,手里拿着钱,选到最后只有去买房子。况且买房、卖房很简单,市场进出方便。房地产的快速发展和上亿人需要改善住房的潜在需求引起社会对房价持续上涨的良性预期,加上股票和基金市场风险相对较大,我国不太规范的债券市场又很难吸引普通投资者的眼球,因而大量资金纷纷涌入房产行业,购买房屋保值增值。

(三)有效供给不足

有效供给不足有两层含义:一是住房供应结构不合理,二是住房供应总量不足。供应结构不合理表现在前几年所开发的房屋以大户型为主,在90/70新政实施以后,市场住房供给才以中小户型为主。由于新政实施不久,中小户型房源供应不是很充足,加上不断上涨的房价预期,很多中低收入阶层纷纷贷款买房。这部分需求其实是真实的有效需求,只不过在当前房价越炒越高的情况下被迫加入购房行列。由于房地产市场具有很强的引导和扩散效应,开发商为了获取更大的经济利益,往往对土地进行“囤积”、“惜售”,客观上又减少了当前住房供给。另外由于我国人多地少,耕地数量有限,可供出让的土地越来越少,开发商拿地价格也越来越高,全国各地都不断出现“地王”,从而导致资金力量薄弱的开发商逐渐被淘汰,也将造成市场住房供应总量不足。