运用金融杠杆对地产业宏观调节论文

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【摘要】本文通过利用金融手段参与房地产宏观调控成效之评价分析，指出房地产宏观调控失灵之主要原因是忽略了区域经济发展之不平衡性和差异性。笔者建议实施考虑区域差异之宏观调控措施，即按照我国600余个城市房地产业发展之五种类型，因地制宜，实行有差异之金融调控措施。

【关键词】金融；房地产；调控；区域差异

2004年以来，金融杠杆与行政手段、财税手段、土地手段一道共同参与对房地产业进行宏观调控，虽然取得了一定进展，但从总体上看，效果远不尽如人意。

一、金融杠杆参与房地产宏观调控效果评价

在本轮国家对房地产市场之宏观调控中，金融调控手段不断在强化。自2004年10月至2007年9月不到三年内，央行已经连续9次加息，仅2007年就5次加息。为抑制经济运行中过多之流动性，自2006年7月到2007年11月，央行曾先后12次上调存款准备金率，将存款准备金率由8%调升至13.5%。2007年9月27日，央行与银监会又联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理之通知》（银发[2007]359号，下称“359号文”）。文件对申购第二套（含）以上住房之，作出了严格之规定。如此频繁之金融调控措施，但效果并不理想，主要表现在如下几个方面：

（一）房地产投资继续升温

自1998年以来，我国完成房地产开发投资年均增长都在20%以上。2007年1

—9月份，全国完成房地产开发投资16814亿元，同比增长30.3％，比上年同期加快6个百分点，比全部固定资产投资高4.6个百分点；1—9月份，全国房地产开发企业资金来源为25379亿元，增长37.9%。上述数据说明房地产开发投资仍然在高位运行，温度不断攀升。

（二）房价居高不下

近几年来，我国许多城市之房价都翻了一番。2007年房屋销售价格继续较快上涨，部分地区房价涨幅居高不下。2007年11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%，涨幅比上月高1.0个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月低0.8个百分点。新建商品住房销售价格同比上涨12.2%，涨幅比上月高1.6个百分点；环比上涨1.0%，涨幅比上月低0.9个百分点。深圳已经连续21个月同比涨幅超过10%，其中10月份为21.1%；北京连续18个月同比涨幅超过8%，10月份达到17.8%。

（三）房贷风险加大

我国商业银行发放之个人住房消费贷款快速增长。从1998年之3106亿元增加到2007年上半年之25720亿元，占同期人民币贷款余额之比重从3.3%上升到10%左右，年均增速超过40%。

9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元，同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26.9%，增速比上年同期降低2个百分点；购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。

个人住房消费贷款违约风险已有攀升趋势。据19家银行之不完全统计，个人住房消费贷款中，违约客户高达18万户；工行、中行、建行2006年末个人住房不良贷款已接近200亿元。

上述情况说明，当前我国房地产市场存在着严重之问题，滋生着一定泡沫。虽然形势总体发展状况还是可控之，但是如果房地产投资、房价继续高涨下去，泡沫之风险就会逐步加大，加之我国流动性过剩之格局并没有发生根本变化，当前银行体系流动性过剩形势依旧严峻。因此，对房地产市场宏观调控之任务仍然十分紧迫而艰巨。

二、金融杠杆参与房地产宏观调控失灵之成因分析

尽管金融杠杆频频出手，但房地产市场之形势仍然不见根本好转，金融杠杆参与房地产宏观调控，甚至处于失灵状态。究其原因，大体上有客观原因和主观原因两种情况。

从客观上看，第一，由于城市化发展迅速，商品房供不应求；第二，货币流通严重过剩；第三，世界性之资产重新定价潮流影响。上述三个因素推动着我国房价不断走向高处。除掉上述客观原因外，主观原因有以下几点：

（一）对房地产业宏观调控往往处于两难境地

房地产业已经成为我国国民经济之重要支柱产业，在国民经济之发展中，占据了举足轻重之重要地位。房地产业贷款，在我国银行信贷占据了很大之比重。房地产业之这样一个重要地位，使得决策者进行宏观调控时，往往会处于投鼠忌器之两难境地。这有点像妈妈惩戒犯错误之孩子，打轻了孩子不当回事；打重了，又怕伤害了孩子之身体。房地产业宏观调控一直处于这样两难之中：下手轻了往往不起作用；但是下手重了，又怕伤害了房地产业之发展，甚至损害整个国民经济，这个尺度非常难以把握。近期“359号文件”就是一个例证：出台了“359号文件”，但看到一些城市之剧烈反应，又不忍心下重手，导致市场仍对其中之“第二套房”如何认定争论不休，政策难以执行，调控效果也就不了了之。

（二）地方利益之制衡

在我国绝大多数城市中，房地产业都是地方经济之支柱型产业。土地出让金收入和房地产开发交易之税收收入，是各个城市地方财政之主要进项。有专家曾做了初步测算，房地产业之收入约占全国多数城市地方财政收入之51%。因此有人又把城市财政直称为“土地财政”。如果在房地产宏观调控中，严格执行国家之相关政策，就可能严重损伤地方财政之财源。这是绝大多数地方政府所不愿意看到之，也是他们对宏观调控措施执行不利之最根本之内在因素。

（三）地方银行之消极抵制

房地产贷款，一直是各商业银行之重要贷款，个人房贷一直被银行业视为“优质蛋糕”。以交行为例，2007年以来虽然在不断地压缩开发性贷款，但是却在谨慎扩展个人房贷，先后推出了“安居贷”个人住房贷款以及“轻松安居贷”个人住房循环贷款产品。建行是房贷之龙头银行，按照其披露之2007年中报数据，其个人贷款平均余额由2006年6月30日之48906亿元，增加至2007年6月30日之6337亿元。“高利润、低风险”之个人房贷是各家商业银行争抢之业务，面对“房贷新政”之实施，各商业银行之态度并不积极。

“359号文件”出台以来，各类银行谁也不愿明确制定严格之“第二套房”细则，生怕因自己之细则过严而导致优质客户之流失。结果是调控政策所伸出之拳头“高高举起，轻轻落下”，调控功能大多被化解了。

（四）房地产宏观调控指导理念之“一刀切”

当前我国正处于社会主义之初级阶段，区域经济发展之不平衡是一个最基本之特点。由于历史及多种原因，各区域之间之经济发展水平差距相当悬殊。各项经济政策只有充分地考虑到这一现实，才会是有效之政策，才能达到预期之目之。我国房地产宏观调控失灵之一个重要原因，在于宏观调控指导理念上过多地强调政策之全国统一性，往往忽略了区域经济发展之不平衡性和差异性。

我国600余个城市之房地产业发展是极不平衡之，大体上可以分为五种类型：第一类区域是发达地区，包括上海、北京、广州、深圳。这些城市房地产市场投资炒房比例很大，外资进入量大，房价很高，涨幅很快。第二类区域是比较发达地区，如东莞、珠海、杭州、南京、苏州、宁波、温州、福州、厦门、天津、大连等地区。他们集中在以珠三角和长三角地区为主之东部沿海地区，房地产市场相对比较活跃，投资炒房比例较大，外资进入量比较大，房价相对比较高，涨幅较快。第三类区域是发展中地区，俗称二线城市，如武汉、重庆、成都、沈阳、长春、哈尔滨、西安、郑州、南宁、太原、兰州、乌鲁木齐、银川等中部、东北、西南、西北地区之城市。它们之特点多是房地产市场启动相对较晚，近几年来房地产市场得以较快发展，居民自住性购房占市场主导地位，房价运行相对比较平稳。第四类区域是刚启动地区，主要体现在中部、东北、西南、西北地区之一些省属城市。它们之房地产市场化水平不高，地价较低、房价也比较低。第五类区域是滞后地区，除东南沿海个别县级市，全国绝大多数之县级城市房地产业处于刚刚起步阶段，房地产市场启动相对滞后，房价较低。公务员之家

由于忽略了区域经济发展之不平衡性和差异性，实施全国统一之调控政策，结果出现了该调控之没能很好调控，不该调控之也跟着调控之结果，导致有病者吃药之剂量不足，没病之也得跟着吃药。在第一、二类地区，一旦房地产市场稍有下挫，调控政策就立即出现折扣现象。迄今为止，很难有一项宏观政策能够一贯到底。

综上所述，可以看出：其一，与房地产宏观调控失灵之主客观原因相比，外因是条件，内因是根据，主观原因应该是主导之；其二，房地产宏观调控失灵之主观原因中，忽略了区域经济发展之不平衡性和差异性，这是最主要之原因。

三、实施区域差异之金融调控政策建议

依据当前我国房地产业发展之风险状况和金融杠杆失灵之成因分析，为破解金融杠杆参与房地产宏观调控之两难境地，笔者提出如下之金融政策建议：根据我国房地产业发展不平衡之实际状况，建议实施考虑区域差异之宏观调控措施，即按照各个区域房地产业发展处于不同历史阶段、当前存在之问题以及宏观调控之任务，因地制宜，实行有差异之金融调控措施。

对第一类地区和第二类地区，它们是宏观调控之主要对象，因此，应该采取相对比较严厉之金融措施。例如，第二套住房之首付应该严格按照以家庭为单位进行界定，无论是国内银行还是外资银行都应该执行统一之从严调控之标准。利用严格之金融杠杆，从严控制上述地区之炒房风潮，囤地风潮，下大决心保证房价之平稳运行。

对于第三类地区（往往俗称为第二线地区），房地产市场虽然也有一些这样或那样之问题，但问题多是苗头性之，所以对这类地区宏观调控政策应当适当放宽。例如，本次“房贷新政”中，第二套住房可以界定为按个人为单位。通过宏观调控措施，对这类地区起到警示作用，既促使当地之房地产业得以健康发展，又防止过热和房价过快上涨之弊端产生。

对于第四类和第五类地区，由于其房地产业刚刚起动，甚至是启动不足，因此应该对它们采取扶持和支持之态度，所以宏观调控中，对这类地区应该是网开一面。例如，“房贷新政”中，第二套住房之规定在上述地区可以不实行；甚至对于该类地区之购房贷款之首付款比例采取更加优惠之政策，以鼓励和支持第四类和第五类房地产业之快速发展。

房地产业和地方经济之关系有一个递减规律在起作用。房地产业是一个基础性和先导性产业，在一个城市经济发展之不同阶段有着不同之作用。当一个城市经济处于腾飞之初期阶段，房地产业是地方经济之支柱型产业，房地产业收入是各个城市地方财政之主要收入。但是，随着城市经济之不断发展，房地产业之地位和重要性逐渐发生变化，呈现递减形态，其支柱型产业地位会逐步由其他产业取而代之。这一规律在广州、深圳和上海都有明显之体现。因此，在对房地产业宏观调控中，实施区域差异调控政策，不会对一、二类区域经济产生大之不良影响。

总之，采用上述区域差异政策，有压有保，既可以防止房地产市场大起大落，房价无限制地攀升，化解房地产业之风险，同时又促使后进地区之房地产业发展，促进地方经济之平稳、健康、快速增长。区域差异政策有利于缩小全国各个区域经济差距，从而解决决策层和管理层对房地产业宏观调控之两难境地，可以把房地产业对国民经济发展带来之风险降到最低点，使其对国民经济之推动作用扩大到最大程度，确保国民经济平稳、健康地快速运行。

【参考文献】

[1]吴晓灵.流动性过剩与金融市场风险.中国金融，2007年19期.

[2]汪利娜.房地产市场之宏观调控与制度建设.中国金融，2007年16期.

[3]范翰章.沈阳房地产研究.沈阳出版社，2007年5月.