商圈扩张区位问题规避论文

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编者按：本文主要从商圈理论和商业区位；沃尔玛的商业区位选择及商圈实务；沃尔玛商圈扩张中区位问题的规避进行论述。其中，主要包括：商圈与商圈实务、商圈理论最早是由德国地理学家克里斯泰勒在20世纪30年代提出的、商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究、商圈分析对商业区位选择的意义、不同空间尺度的沃尔玛商业区位的选择、沃尔玛在金华市商圈的界定、沃尔玛商圈实务分析、需求状况分析、竞争状况分析、扩张商圈范围,提高市场占有率、交通线的阻碍、地下停车场的限制、交叉路口的弊端及地下通道的不便等，具体请详见。

一、商圈理论和商业区位

(一)商圈与商圈实务

所谓商圈,是指以零售店所在地为中心,沿着一定的方向和距离扩展的、能吸引顾客的范围。简单地说,就是来店顾客所居住的地理范围。商圈理论最早是由德国地理学家克里斯泰勒在20世纪30年代提出的,即商品和服务中心地理论。本文所指的零售店的销售范围通常都有一定的地理界限,即有相对稳定的商圈。不同的零售店由于所在地区、经营规模和经营条件的不同,其商圈的规模和形态存在很大差别。同一个零售店在不同的经营时期由于受到不同因素的影响,其商圈规模也是时大时小,商圈形态表现为不规则的多角型。为了便于分析,把商圈视为以零售店为中心,向四周展开的同心圆型。商圈包括三个层次,即中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。国内外学者对商圈的解释,可谓五花八门,有“地理范围”说,有“空间范围”说,还有“心理范围”说。可以说商圈是“地理范围”和“心理范围”综合作用的结果,是以一定的地理位置为基础,满足顾客不同时期的购物需求的企业的销售空间。

商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究,也称为商圈实务,主要包括需求状况分析和竞争状况分析两个方面。(1)需求状况分析一般从人口与商业气候两处入手。人口分析,是对人口总量、密度、年龄分布、平均教育水平、居住条件、总的可支配收入、人均可支配收入、职业分布、人口变化趋势和消费习惯等进行的分析。商业气候分析,是对主导产业及产业多角化程度等进行的分析。通过这些分析,商场可掌握商圈内是否存在产业、是什么产业以及会给商圈带来什么影响。(2)竞争状况是指零售商业之间的“竞-合”关系及其对顾客的影响。就选购商品而言,顾客通常愿意去一个有两家或更多家商店的地方,以便进行挑选和价格比较。如果一个城市里有三家商店竞争销售相同的商品,那么集中在一起的两家商店比离开一段距离的另外一家商店更具有优势。因为消费者还是愿意到能够进行货物比较的地方购物(除非实力雄厚的零售商能使潜在的消费者确信比较购物毫无必要,那他就可以利用孤店租金较低的优势,经销品种齐全、价格更低的商品)。另外,当店址周围有多种商店类型协调并存,形成相关商店群时,往往会对经营产生积极影响,如经营相互补充类商品的商店相邻而设,就可在方便顾客的同时,扩大自己的销售。

(二)商圈分析对商业区位选择的意义

对商场来讲,商圈分析有重要的意义。它有助于企业选择店址,在符合设址原则的条件下,确定适宜的设址地点。因为商场在选择店址时,总是力求以较大的目标市场,来吸引更多的目标顾客,这首先就需要经营者明确商圈范围,了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料,在此基础上,进行经营效益的评估,衡量店址的使用价值,按照设址的基本原则,选定适宜的地点,使商圈、店址、经营条件协调融合,创造经营优势。

二、沃尔玛的商业区位选择及商圈实务

(一)不同空间尺度的沃尔玛商业区位的选择

从宏观角度来看,沃尔玛作为全球最大的零售跨国企业,其在全球的分布是广泛的。就其在中国的分布来看,呈“沿海——中部——西部”三级梯度的分布模式。其中广东、福建、浙江三省为全国沃尔玛布点最多的省,而且集中分布与东南沿海地区;中部各省都有分布,但数目较少;而广大的西部地区沃尔玛的足迹还未涉及。到目前为止,新疆、西藏、青海、甘肃、陕西、宁夏、内蒙等省还没有沃尔玛的零售点。

从中观角度看,沃尔玛在浙江省的分布又不同于广东、福建这样的沿海省份。广东、福建省境内沃尔玛集中分布于沿海一带城市,而在浙江省其分布具有明显的中西部倾斜的趋势。可以说在浙江整个范围内沃尔玛的布局比较均衡,完成金华、嘉兴、宁波、衢州和杭州的布点,基本覆盖了浙江省的大部分地区。

从微观角度来看,2006年6月22日,沃尔玛进驻金华,成为浙江沃尔玛首店。在符合沃尔玛进军的“二线模式”下,沃尔玛在金华的选址定在了穿越金华市整个城区中心的婺江的北岸,也是整个市区的几何中心上(八一北街与婺江路交汇的十字路口处)。

(二)沃尔玛在金华市商圈的界定

在沃尔玛的商圈分析中,我们通过随机发放问卷法,共发放500份问卷,进行分析、总结并分析了沃尔玛的商圈范围。调查的主要内容包括商店所在地的人口总数、客流量、消费水平、营业额预计值、竞争对手情况等资料。

从分析中看出金华沃尔玛的核心商圈北与浙赣铁路相交,与环城北路邻近,附近有五星公园等设施;南则与中洋购物中心、福泰隆广场等商场接壤;西边至金华九中、汽车西站和火车西站;东边则可以到下沿和清风公园,是一个半径大致为2㎞的圆,人数占了消费人群的75.85%。这个范围几乎囊括了金华整个市区的大半,金发广场等人流聚集地也在其核心商圈内。而沃尔玛的次级商圈北接近了杭金衢高速公路,与郊区的一些村庄如六头塔村、上头塘等;南面位于环城南路以南,附近与金华市技师学院、姜家村等接壤;西与金干铁路相交;东有艾青文化公园、赤山公园等景区。大致是半径为5㎞的圆,该圈人数占了12.92%。次级商圈的边界多位于郊区,甚至农村。可见沃尔玛的消费者覆盖面之广,影响力之大,而且在次级商圈中还包括了浙江师范大学、金华职业技术学院等高校,众多的学生也为其带来巨大市场。次级商圈以外则是边缘商圈,消费人群比较分散,多为自驾车、公交车,人数占了调查人口的11.23%。

(三)沃尔玛商圈实务分析

1.需求状况分析。就金华市(婺城区和金东区)来说,2006年全市出生人口47235人,出生率10.37‰,人口自然增长率5.11‰。年末总人口456.80万人,其中市区92.21万人;非农业人口101.18万人,其中市区31.33万人。平均每户家庭人口2.63人。2006年全市实现生产总值(GDP)1228.57亿元,按可比价计算,比上年增长13.3%。其中:第一产业增加值67.90亿元,增长4.3%;第二产业增加值662.62亿元,增长14.2%;第三产业增加值498.05亿元,增长13.6%。据抽样调查,市区城镇居民人均可支配收入17806元,比上年增长15.8%,剔除物价因素后实际增长14.5%。全市农村居民人均纯收入6137元,增长11.3%,剔除物价因素后实际增长10.4%。从上面的数据可以看出,金华市具备了较强的支撑能力去满足诸如沃尔玛大型购物广场的需求。

同时,笔者也通过另500份问卷调查了沃尔玛消费者的一些基本状况。在问卷统计中,男女比率分别为36.49%和53.51%;从年龄分布来看,大概以30岁为中心成正态分布,20-30岁的占59.86%,20岁以下的占14.29%,30-40岁的占14.65%,40-50岁的占6.80%,50岁以上的占3.40%。大部分为有可自由支配收入的人群,月收入在2000-2999元之间的占17.65%,在3000元上的占9.15%。从购物交通方式来看,乘坐公交车的比重占了一半以上,其次为步行,使用小汽车的占12.16%。

另外,调查还显示,在商业网点的顾客中,有22.72%的来沃消费者属于居住人口,23.76%的消费者属于工作人口,48.42%的消费者属于路过人口。不同顾客有着不同的购物、不同特点和消费倾向。对于这样的购物人群结构来说,交通线的便捷和区位的选择就显得更为重要。

对于商业气候,从调查中发现,来沃尔玛的人群中从事第二和第三产业的人居多,从事第一产业的仅占4.41%。从金华市来看,商圈内产业多角化发展,消费市场一般不会因某产业市场需求的变化而发生大的波动。而区域内的居民分散在很多行业工作,因此居民总体购买力水平的波动就不明显,对零售商店营业额的影响也相对较小。从这一点上看,金华市有着较好的购物环境。

2.竞争状况分析。随着沃尔玛的进驻,金华的零售业面临巨大的压力,而对于福泰隆、中洋等已经占据的市场,也对沃尔玛商圈分布有相当的影响,特别是当乐购超市随之进驻,选择了离沃尔玛仅不到300m之遥时,沃尔玛更是面临着强大的竞争。

针对乐购、福泰隆和中洋三大超市情况的分析,在研究中发现乐购超市在规模、产品种类、价格或者实服务态度上都与沃尔玛相当,但沃尔玛的国际效益略优于乐购,因此认为乐购的商圈因此略小于沃尔玛,但相差不大。而中洋和福泰隆的商圈,虽然他们在本身的优势上与沃尔玛和乐购的国际商场相差较大,但是由于其是本地商场,消费者对商店的倾向性和心理认同较强,往往有一种惯性作用。所以这两个商场的商圈和与乐购大小接近。

沃尔玛位于江北近江的位置,居于城市几何中心,所以其商圈覆盖了江北、江南大半繁华地区。这为它吸引消费者占据极大的“地利”优势。但是同时也可以看到沃尔玛北有乐购的进驻,南有中洋、福泰隆等地方性商场,他们几乎成一条直线分布,其核心商圈与沃尔玛都存在一定的重合,商圈在此很难表现出明显的区域界线。它因商店的经营特别是乐购,与之规模相当、距离较近,对消费者市场的竞争更是激烈。乐购和沃尔玛的商圈北至后地、火车西站,西至耀华大厦,东到侍王府、婺州公园等,几乎有三分之二的商圈面积是叠置在一起的。而中洋、福泰隆广场也与沃尔玛有较大的重合,而沃尔玛的核心商圈边缘也正好与中洋、福泰隆广场交汇。而对于这三者都重叠的地方更是竞争最为激烈的地方,如何在这些地区吸引更多消费者、占据更大市场,是重中之重。

三、沃尔玛商圈扩张中区位问题的规避

根据零售业的国际规律:每万人400-500m2比较合适。从金华市区来看,大概能承受十七八万的商业面积,而金华市区的商业面积远不止这些。单就沃尔玛、乐购、福泰隆和中洋几家大的超级市场就将近占了其中的一半。因此,沃尔玛超市要想在激烈的竞争中获得更大的优势,就必须对人口聚居情况、未来人口增加的速度、规模及其购买力提高度、市政建设状况、交通便利程度、商圈的特点及范围、场地内部及周围环境等方面进行全面的考虑。

沃尔玛处在金华市商业繁华地段,它以地下购物广场的形式,以时尚、大方的风格与周围的环境保持和谐。也正因为如此,沃尔玛的可见度较高。根据调查数据显示,有92.1%的人觉得它的位置显著,可以产生“拐角效应”。但是,沃尔玛超市要想进一步扩张商圈范围,提高市场占有率,还必须克服区位选择中的众多问题,表现为:

1.交通线的阻碍。虽然沃尔玛地处于繁华市中心,但是,在交通线上还是有欠缺之处。公交车站牌在这边设得不多,并且连接集中人群区的公交线没有直接经过这里。如金华浙江师范大学的公交线就没有在此设点,而这对于有30%的顾客为学生的沃尔玛无疑是一大损失。并且前面的分析已经表明,乘公交车来此购物的人占了大部分,约50.68%,交通不便会对他们来此购物产生不利的影响。

2.地下停车场的限制。沃尔玛在金华是以地下商场的形式出现的,其地下停车场的面积存在限制,这也是造成其顾客中的有车族比例较少的原因之一。在对停车场满意度的调查中,有高达35.71%的消费者没有停过车。沃尔玛曾打算将其附近的花鸟市场买下,改造为停车场,但是由于种种原因没有成功。

3.交叉路口的弊端及地下通道的不便。从金华沃尔玛的自然地理位置上看,是处于交叉口人流量大的区域。但由于此交叉口处流动性的车辆较多,而从对面人民广场过来的行人又必须穿过两个路口。地面上行走不是很安全,而走地下通道则要上下两次,给顾客造成不便。

参考文献:

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