房地产企业资金管理论文

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【论文关键词】房地产行业特征资金管理

【论文摘要】针对近几年过热的房地产业，我国政府出台一系列管制措施；同时，受国际环境的影响，我国经济出现一定减速迹象，居民对房地产的消费热情急剧下降。在这种非常不利的背景下，房地产企业的资金管理就成为企业生存和发展的关键。本文基于对房地产行业特征的分析，讨论当前企业在资金管理上存在的问题，提出优化企业资金管理的相关对策。

自改革开放以来，我国经济由计划逐渐向市场转轨，政府针对房地产业的管制也从完全管制转为开始逐步放松，我国房地产业得以迅速发展。但在20世纪90年代开始，全国房地产开发投资的增速加快，特别是最近几年，全国大部分地区的房价急剧飙升，房价出现失控状态，国家针对过热的房地产业实施从紧的宏观调控政策。在一系列宏观调控和管制之下，全国各地房价先后出现回落。与此同时，源于美国次级债引发的金融危机和经济衰退席卷全球，我国经济也出现减速，伴随经济减速，国内居民对房地产的消费热情也急剧下降。在这种非常不利的大环境下，房地产企业如何摆脱困境，企业现金流成为解决这个问题的关键。优化企业现金流管理，不但可以帮助企业熬过这次行业寒冬，还可以为即将到来的春天打下良好的基础，使得企业在未来竞争中处于优势。

一、房地产行业特征分析

1.房地产项目成本高。房地产业是一个高度资金密集性行业，所需成本高。由于土地资源稀缺且不可替代，供给是有限量的，但人类对土地的需求却与日俱增，使房地产的土地价格不断上升。同时，作为自然资源的土地，不能被社会直接利用，需投入一定的人力、财力和物力进行开发，加之土地的拍卖、招标造成的价格竞争，往往大幅度地抬高市场价格，从而造成房地产投资者的投资金额较高。此外，房屋的建筑、安装需要雇佣大批工程技术人员和施工管理人员，需要使用大量大型施工机械设备，从而造成房屋建筑成本高于一般企业产品成本。

2.房地产项目周转期长。房地产企业投资要受到房地产市场各个组成部分的制约，包括土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房产市场等四个相互联系的市场。一旦将资金投入于房地产市场，需要经过这几个市场的一次完整流通才能获得利润。通常，开发一宗房地产，从选择地块到规划设计、兴建完工，直至出售需3-5年时间，如通过出租获得租金收回投资则时间更长。当企业遇到宏观经济调控等因素导致的房价下跌，则会加剧现金流动缓慢的状况。

3.房地产项目风险性大。由于房地产投资占用资金多，资金周转期长，其投资风险很大。由于房地产不像一般商品、股票那样可以轻易脱手，其资产很难在短期内变现，这样房地产项目就存在变现力风险。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多可变的不确定性因素，这就需要房地产企业不断提高投资决策及经营管理水平，降低经营性风险。同时，房地产投资效果会受到社会政治、经济发展的影响，存在较大的宏观经济风险。

4.易受国家法规政策影响。房地产行业的发展和房地产项目的建设，事关国民经济和国计民生，国家和地方政府根据现实情况对房地产行业进行宏观调控和政策引导，使得房地产项目从立项开始，各个环节都受到直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策，服从城市统一规划，房地产售价受国家有关法规政策调控等。例如，2003年中国人民银行通知,规定对手续不全、自有资金不全的项目不得发放贷款；2004年国务院要求房地产开发项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上。这些宏观调控政策的出台势必会对房地产企业的发展和行业布局产生深刻影响。

二、当前房地产企业资金管理问题

1.负债比例过高。房地产经营活动具有周期长、耗费大等特点，房地产企业几乎不可能完全依靠自有资金进行发展，由于政府对房地产企业进行IPO和股权再融资的限制较高，企业大多从银行借款进行负债融资，这导致企业资产负债率过高。据统计，当前我国房地产开发资金的70%～80%直接或间接来源于银行。房地产企业资金缺口增大，2008年我国房地产商的资金缺口为6730亿元。过高的债务比率使得房地产企业承担较大的财务费用压力和风险。

2.资金沉淀严重。房地产企业一方面深受资金不足之苦，另一方面企业对资金的无效占用不断增加，投入的资金未形成有效产出流回企业，而是转化为产品积压。根据国家统计局的数据，以2008年11月底全国商品房空置面积为1.36亿平方米为基础，推测2009年的全国商品房空置面积将超过2亿平方米。按照我国近年来年竣工住房建筑面积6亿平方米计算，2009年全国商品房空置率将达30%以上，这将大大超过国际公认的商品房空置率10%的警戒线,全国35个典型城市存量房消化平均需要33.84个月。这些空置商品房无疑大大占用房地产企业的资金，造成企业资金的严重沉淀。

3.投资行为盲目。由于前几年房地产的理论投资回报率较高，使得部分房地产企业关注行业利润时，没有考虑到行业存在的潜在风险，忽视行业发展的周期性，对未来行业困境估计不足。部分房地产企业在未能科学分析开发项目所处的宏观经济环境，未能分析房地产市场的消费趋向、消费者的购买能力和市场上的供求情况的前提下，就按企业主观臆断，盲目进行项目投资，在这种投资理念和策略下，房地产企业的投资很难得到合理回报，投资行为的盲目性势必会使得企业陷入资金上的窘境。

4.融资形式单调。由于我国企业债券市场发展进程很慢，企业很难通过发行企业债券筹集资金。同时，我国证监会对企业IPO有较为严格的规定，特别是近两年，监管部门控制房地产企业上市，使得房地产企业，特别是中小企业企图通过发行股票方式筹集资金成为不可能。房地产企业的融资方式往往只能停留在短期和长期银行贷款，这样对房地产企业的资金运作和发展非常不利，使企业的融资风险高、偿债压力大。

5.资金管理不善。房地产企业在我国还是个新兴行业，一些房地产企业的管理人员资金意识淡薄，并未在头脑中树立资金成本、利息、时间价值等观念，使资金管理成为企业管理中的一个薄弱环节，具体表现在企业内部资金管理的责任不明确，前期开发拖沓，建设工程质量不过关，工期延长，配套不落实，销售策划不够，售后服务欠佳等等行为，这些行为都直接影响投入资金的按时回笼，造成企业资金的短缺。

6.投融资主体不明。在加快城市建设和旧区改造中，一些房地产企业承担了危棚简屋的拆除和市政基础设施的建设。这些项目投资额大，建设工期长，属公益性项目，建设资金理应由市、区二级政府财政来负担。但鉴于财力不足，项目只能靠银行贷款来解决资金问题，而银行贷款的主体只能落到房地产企业身上，房地产企业通过政府信用进行银企合作放大贷款规模。受宏观经济环境影响，“以路带房”的效果不明显，投入和产出未能同步增长，反而使企业背上了沉重的包袱。这种政企不分，投融资主体不明，导致了房地产企业承担了不应承担的责任和风险。三、优化房地产企业资金管理对策

1.实施多渠道融资。房地产企业既可以按照政府有关规定，以投资者入股的方式向社会公开或定向招募资金，也可以一定的开发项目为基础，通过有关金融机构，向社会公开发行一定期限的债券。需要注意的是，企业债券虽偿还期较长，但由于到期时偿还金额巨大，企业压力较大，为缓解企业偿债压力，债券期限应尽量与房地产项目的开发经营周期相一致。同时，企业还可以向银行及有关金融机构进行贷款，但需要严格掌握贷款数量、合理组合贷款形式，以防止企业举债过度而带来财务风险。

此外，房地产企业还可以通过开展项目合作与参建，吸引国内外资金。例如，通过进行项目合作吸收资金，与国内外企业合作投资或组织项目开发公司，共同开发，共享利润;或通过参建筹集资金，将其中部分房产以商定价格吸收其他企业参与建设，参建单位按协议定期支付参建款，待项目竣工交付后，参建单位可按协议获得部分房产所有权。

2.强化内部资金管理。加强企业内部流动资金管理，减少资金闲置，在充分估计风险的前提下，将资金投资于高收益项目。针对企业应收账款管理，应设立房款台账，记录每个客户的信息，同时财务部门要定期与销售部门核对客户情况，积极催款以保证资金回收。应贯彻并执行分期滚动开发的理念，减少在建工程成本的占有量。同时，强化利息观念，并在企业制定和实施生产经营目标中运用。企业内部对资金占用应建立完善的结算机构与制度，准确核算占用量及占用期，努力降低企业资金的占用成本。

3.优化项目投资管理。投资项目优劣直接关系到企业资金回收和利润大小，因此企业在投资的前期必须针对项目做大量可行性研究。同时，房地产市场与国民经济发展状况、人口规模与结构、居民收入、政策法规、产业结构、通货膨胀率、国家金融政策等方面存在较强的关联性，因此，在房地产项目开发方案选择时，应按一定的操作程序，从各个角度对房地产市场与项目进行详细的调研和分析。房地产企业在投资前期应该充分了解国家关于房地产业发展的最新政策、宏观经济环境、城市规划发展情况、拟开发项目的周围环境、消费群体的定位等事项，做好充分的市场调研，再由专业人员设计开发方案，包括开发规划、开发步骤、项目投资融资方案、开发进度安排等，并测算出建筑密度、建筑面积密度、容积率、工程造价指标等相关的技术经济指标，使项目的开发适应市场需求，实现预期利润。

4.完善项目资金监控。完善房地产企业项目的资金监控，包括期前预控和期间监控。期前预控的目的是为了事先对资金流向和流量进行较为准确的预测，以“防患于未然”。企业根据开发经营的需要，编制年度、季度和月度的资金收支计划，对企业每一个具体开发项目的资金收入和资金投入情况，按时间、数量分别排列组合，找出资金收入和支出的波谷期及其节点，分析造成缺口的原因，拟订弥补缺口的措施。期间控制贯穿于企业正常生产经营的资金管理全过程，包括对商品房预销售收入和项目开发资金支出的监控、资金收支大类的监控和统筹资金收支等方面。通过项目的期前预控和期间监控，最终实现对房地产企业项目资金的良好管理。

参考文献

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