房地产业经济发展问题和对策研究

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摘要：随着我国经济进入新常态，我国房价也出现“新常态”的发展态势。本文针对新常态环境下近一年的房地产业现状，指出新常态背景下房地产业经济发展存在的供需不平衡、房价级差大、投资增速较快、金融风险增加、风险管理体系不完善、节能减排不到位而造成的环境污染等问题，提出了房地产业要想平稳健康发展，应坚持优化投资结构、坚持国家的宏观调控、缩小各地区间的房价差距、采取投资风险的防范策略、限制污染和保护环境等建议和对策。

关键词:房地产业;新常态;经济发展;对策

一.引言

新常态是“习式热词”的其中之一；“新”就是“有异于旧质”，“常态”就是固有的状态；这是一种趋势性、不可逆的发展状态，意味着中国经济已进入一个与过去三十多年高速增长期不同的新阶段[1]。新在2014年5月考察河南的行程中第一次提及“新常态”，他指出：“中国发展仍处于重要战略机遇期，我们要增强信心，从当前中国经济发展的阶段性特征出发，适应新常态，保持战略上的平常心态[2-3]”。对于房地产业，步入新常态的宏观大环境是其必然趋势，在新常态下，房地产业需要面临哪些经济问题以及相关问题有何解决对策就是本文要研究的重点。

二.新常态下近一年我国房地产行业现状

中国指数研究院2016年了《2015年中国主要城市房地产市场交易情报》，情报中显示2015年楼市总体成交量比2014年上涨20.56%。由于国家政策的放宽，楼市已经整体平稳和回暖，热点城市的人口对住房和投资需求旺盛，并且大量的富人聚集，使得购买力更强。一线城市的楼市总成交量相比2014年上涨34%；二线城市的楼市总成交量相比2014年上涨17%；三线城市的楼市总成交量相比2014年上涨22%。一、二、三线城市的楼市总成交量均整体上涨，我国房价渡过冰封期，明显平稳回暖。根据CREI的数据显示，2015年12月份监测的主要城市累计成交面积持续上涨；环比上涨了9.3个百分点，同比上涨了8.63个百分点，全年累计总成交量和去年相比，同比增长了20.56个百分点。从环比来看，全国有29个城市的房价均上涨；从同比看，全国有26个城市的房价均上涨。二线城市房价出现结构性下降，但影响不大。如乌鲁木齐在房管局数据中，房价同比下跌16%，主要由于中心房价较高的地段楼市成交量下降，而远郊房价较低的地段楼市成交量上升所致。三线房价较低的城市出现下降，未来楼市压力增加。我国很多三线城市，房价本身较全国房价偏低，人群的购买力相对较弱，价格下跌使楼市和投资者的压力增大，这些城市的发展潜力极其缺乏，未来市场发展压力巨大。在过去的几年里，对于房地产投资过热等问题，我国政府对房地产行业采取各项行政手段如限购、限价、限贷来干预房地产过热的情况，但均未取得显著效果。直到2015年以来全国大部分地区房价趋于平稳，政府的政策才渐渐放宽。

三.新常态下我国房地产存在的问题

（一）供需不平衡

从住房的等级来看，中低价位的住房供不应求，中高档住宅整体价格较高，使购房者望而却步。从住宅和非住宅的比例来看，个别地段商品房的空置率较高，其中写字楼和中高档住宅占整体的8%，而我国正常范围在1%-5%之间，超出了我国应有的平衡点。从我国的购房需求看，大部分人群收入水平低，经济能力不够，因此购房能力有限，我国现阶段最需要的是经济适用房和中低价位的中小户型适用房，但市场目前还是中高档商品住宅占比重大。虽然人均收入水平逐渐提高，但是贫富差距也相差悬殊，使得大多数低收入消费者在房价被投资者抬高的时候买不起房，譬如北京、上海等一线城市也出现经济适用房和低档房供不应求，而高档商品房则空置的现象。

（二）房价级差较大，投资增速较快

2015年以来，我国一线城市如北京、上海、广州房价的平均涨幅大于15%；二线城市比如大连、重庆房价平均降幅超过8%，而天津房价的平均上涨2%，房价上涨缓慢；汕头、贵州和长春等三线城市房价均呈下降状态。城市间房价涨跌差别过大，热点城市的房价由于炒房者的炒作一直居高不下，而二三线城市的房价随国家整体的下降而下降，甚至比国家的平均值下降的还厉害，缺乏发展的空间。2015年我国对房地产业的政策放宽，在这期间房地产业完成额的年增长率逐渐升高，使投资增速有所迟缓，但是效果并不显著。同时，增速过快也会导致连锁反应：土地需求量增加、土地价格增加和配套设施的增加。

（三）房地产业的金融风险增加，管理风险的体系不完善

根据笔者对辽宁省内部分中小型房地产企业的关注和调查，发现其中大部分企业普遍缺乏对市场走向的分析预测能力的对实际风险的规避和精细化的管理，对房地产业固有的经营性风险、财务性风险、周期性风险、市场性风险、通货膨胀风险、利率性风险和政策性风险等风险的应对能力明显缺乏。中小型房地产企业缺乏管理经验，忽视了对人才和能力的培养以及缺乏科学技术的投入，缺少新常态环境下对风险程序和风险概率的度量，并且面临实际风险时也缺少对风险进行防范和处理的切实有效的方法。

（四）节能减排不到位，环境问题突出

我国在全球能源生产国和消费国中位列第二。能源供应持续增长，推动了经济的快速发展，各项建设均取得了举世瞩目的成就，但也为此付出了巨大的资源和环境代价。2015年，我国政府更加专注环境问题，完善了与环境相关的法律法规并且严格执法，环境的改善我们有目共睹。但是，目前我国环境问题依旧很棘手，这与经济结构不合理、增长方式粗放直接相关。房地产业是高能耗的产业，随着它的迅速发展，导致我国环境问题日趋严重。房地产业仍然存在着高污染、高排放、高能耗、低效益等问题[4]。

四.新常态下促使房地产业平稳发展的对策

（一）对房地产业的投资结构进行切实有效的优化，保证供需的基本平衡

当前，我国房地产业颇具规模，新建房屋数量往往供过于求，由于投资过热，房价依旧上涨。现阶段急需买房的群体大部分是中低收入人群，高档房屋主要是为房地产的投资者和炒房客做准备的，而中低档房屋在房地产业中占得比重远远低于高档住宅的比重，于是出现一个奇怪却又普遍的现象，中低收入的人群买不起房而投资者拥有很多套房产。这正体现了我国房地产业结构配置的不合理，必须采取有效的优化措施，保证总供给结构和总需求结构的基本平衡。

（二）坚持国家的宏观调控，缩小各地区房价差距

房地产宏观调控是国家以经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产市场进行指导、监督、调节和控制，以实现房地产市场总供给和总需求的基本平衡、供给结构和需求结构的整体优化的管理活动[5]。在坚持国家对房地产业的宏观调控时，也要积极履行控制房价和调节房价的职能。尊重现阶段我国房价的发展趋势，用科学的方法调整各地区之间的房价，熨平房地产周期大的波动，最好的做法是完善房地产开发、投资和销售等市场监管体系，加强对房地产业的监管，合理调整各地区之间的房价，对热点城市和城市中心地段过高的房价实行打压，适当提升三线城市和城市郊区地段过低的房价，缩小房价间的差距，保证房地产业平稳发展。

（三）在新常态的市场环境下，采取房地产投资风险的防范策略

房地产企业可以将投资分散到不同的区域，以避免某一特定地区经济不景气对房地产企业经营带来的影响，从而降低风险。或者确定一个合理的时间间隔将房地产买卖分开也可以避免市场变化带来的损失。也可以投资种类分散，各类房地产的投资风险大小不一，收益也不尽相同，可以降低房地产企业的整体风险。对于房地产投资者来说，购买保险是极其重要的，它是迁移或减少风险的路径之一。还可以采用联合策略让很多房地产经营企业团结起来，共同投资房地产项目，利益和风险共享共担，最大程度上发挥各自的优势，减轻独自经营所要承担的风险。

（四）限制房地产业对自然环境的污染，增加对环境保护的措施

随着我国房地产业的高速发展，其对自然环境造成了不可逆转的伤害。根据相关数据显示，房地产业用于建筑生产的能源消耗占我国总能源消耗的三分之一有余，不仅如此，能源浪费、耕地锐减和绿化消失等问题依旧没有太大的改善。因此要改善环境问题，不仅需要国家的政策调控，更需要房地产企业采取更多措施来降低能耗减少排放。我国房地产业和建筑业发展的必然方向是发展绿色建筑，既能推动国民经济的平稳快速发展，也能降低能耗减少对自然环境的破坏，营造出一个和谐健康绿色的房地产企业。我国绿色建筑材料行业蕴含着巨大的待开发的潜在市场，政府需要积极发掘，投入大量的科学技术，加大宣传力度以吸纳人才，积极推动绿色建材的完善和发展，填补科技上的空白，才能使其经济效益取得最大化。

五.结语

房地产业的健康平稳发展关乎我国经济发展、国计民生，房地产行业应当与时俱进，顺应我国新常态的发展趋势，大力促进我国经济平稳健康协调发展。在新常态的宏观环境下，我国房地产业与国民经济的发展密不可分，应坚持国家的宏观调控，积极稳定国内市场，努力开拓国际市场；优化我国房地产业的结构，保证供需的基本平衡；并且要制定切实可行的投资决策和经营战略，完善风险管理体系，让房地产业面临的风险降到最低；同时要严厉限制污染、改善环境，不能以破坏环境作为房地产业发展的代价。希望通过我们的努力，能让房地产业在新常态下越来越好。

作者:王 冠 孙 琦 赵略成 单位:大连财经学院

参考文献：

[1]“新常态”表述中的“新”和“常”.中国新闻网

[2]首次系统阐述“新常态”.新华网

[3]“新常态”成为治国理念的7个月之旅.亚太日报

[4]苏婷婷．我国城市房地产业相关问题及法律对策研究［D］．长沙:湖南师范大学，2008．

[5]李娇.房地产宏观调控政策运行过程中主题行为偏差评价研究[F].重庆大学，2011.