现代战略引导房产发展论文

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编者按：本文主要从房地产与房地产产业的理性认识；我国房地产产业发展的战略分析；我国房地产产业发展的管理对策；房地产产业的管理规范；我国房地产产业发展的未来展望进行论述。其中，主要包括：“物业”定义为使用状态中的房地产,强调的是其实物状态、房地产是一种“空间服务”的产品,也是一种特殊的权益商品、生产、交换、分配、消费四大功能体系中,处于生产领域的房地产开发过热、房地产既是投资品、又是消费品、明确房地产业的产业性质和功能地位、调整行业内部结构、加强对个专业领域的规范和管理、与国民经济协调发展等。具体请详见。

[摘要]美国人的战争经济,中国人的房地产经济,成为当今世界引人注目的两大经济发动机。然而,我国房地产市场去年还要严格控制房价,今年国家又推4万亿元投资救市。关于我国行业发展中存在的问题,一直成为经济管理理论界争论的热点,却莫衷一是。房地产产业一时成为经济发展的救命稻草,一时又成为经济过热的洪水猛兽。加入“WTO”以来,我国原有房地产产业发展的理性认识和行业管理行为,已不能适应新形势下的社会需要,必须加以创新。本文分析了我国房地产产业发展战略,并对其行业管理创新作探索,相关观点或可供决策层做参考。

[关键词]房地产业产业定位发展战略管理对策

美国人经济周期周期陷入低潮时候,就看谁是邪恶国家,启动战争经济,过几年经济就繁荣发展了。中国人经济低潮,就扩大投资,发展房地产经济,过几年GDP的增长率就在两位数以上。可以说,美国人的战争经济、中国人的房地产经济,成为当今世界引人注目的两大经济发动机成为当今世界引人注目的两大经济发动机。近几年来,关于我国房地产产业发展问题,经常成为新闻界和经济管理理论界争论的热门话题,也是和谐社会建设的重要课题。我国房地产产业是否存在泡沫?该不该抑制其发展?还能不能发展?如何发展?房地产按揭贷款是否过松了?房地产价格持续上涨,投资性购房、二次置业等消费行为该不该受到抑制?诸如此类的问题,众多经济学、管理学界名家纷纷发表看法,各执一词,莫衷一是。

如何以现代行业战略管理的思想,来规范和引导房地产产业的健康发展,已成为我国国民经济发展的重大社会性课题,甚至是国务决策蹭所面临的问题。本文从行业发展战略和管理创新的角度,试图作出探索。

一、房地产与房地产产业的理性认识

什么是“房地产”?它与“不动产”、“物业”的关系如何?在教科书中,一般把“房地产”定义为土地、房屋、附着物以及相关的权益;而把“不动产”定义为财产的一类,是相对于“动产”而言的,强调的是“财产权利”;把“物业”定义为使用状态中的房地产,强调的是其实物状态。表面上看“不动产”或“物业”概念涵盖的对象更广,如可以包括公路、桥梁、港口乃至城市其他基础设施等特殊物业,从这一涵义上看,按经济学家张汉亚研究员的说法房地产扼住了国民经济投资和消费的咽喉。而狭义的“房地产”的概念似乎不包含这些特殊物业。但从关于“不动产”的定义可以看出,却是包含了这些特殊物业的。就是说“房地产”与“不动产”、“物业”三个概念所指的实物对象范围其实是相同的,只是所强调的侧重点不同。在英语社会中,“房地产”或“不动产”,都用“realestate”或“estate”来表示,按语言学家的看法,认为是同义词,意指“真实的财产”。“物业”一词在英语中为“property”,意指“财产”。但从我国的社会习惯看,“房地产”名词更多反映人们在计划经济时代的观念,偏重物理特性多一点。而在国外“realestate”一词,是市场经济下的观念,偏重经济法律特性多一点,从我国的社会习惯看,翻译成“不动产”更合适。(本文除引用资料外,根据相关的内容,分别使用这两个词)

尽管日常社会中,“房地产”与“不动产”不一定要作严格区分,但本文论述中使用的“房地产”名词,是指市场经济条件下的“房地产”,与“不动产”同义。

房地产是一种“空间服务”的产品,也是一种特殊的权益商品,在国民经济体系中,房地产既是“财富价值”的载体,又是“传递服务”的手段(注①)。传统的地租理论,主要分析了它为“财富价值”的一面,但是忽视了“传递服务”的另一面。在现代市场经济体系中,房地产产业经济体系包括这两方面的表现形式。

我国大陆地区的房地产产业,一时被当作拉动经济的“救命稻草”,一时又看作是威胁经济健康的“洪水猛兽”。问题的根源在于:加入“WTO”以来,我国现有对房地产产业管理的理性认识和经营行为,已不能完全适应新形势下的社会需要。

社会各界对房地产产业的认识,有人当作建筑工程业、有人强调经济法律业、有人强调营销管理业、有人强调投资金融业。对房地产产业的本质缺乏整体性把握,从业行为急功近利。认识的模糊,导致现实的混乱。现实中,房地产产业体系的各个有机构成部分,不能协调发展。从行业构成看,生产、交换、分配、消费四大功能体系中,处于生产领域的房地产开发过热,而交换、分配、消费领域,却不能同步协调,以至导致产业畸形发展。

房地产的投资、融资、开发、建设、营销、出租、估价、经纪、资产管理、物业管理、行政管理等构成房地产产业,成为现代国民经济的重要组成部分、具有基础性和支柱性地位。广义的房地产产业还包括建筑、建材、家居装饰行业。只有在这认识基础上,确立房地产产业的产业地位和发展战略,才能与国民经济现代化发展相适应。

二、我国房地产产业发展的战略分析

根据联合国的10大产业分类,建筑业为第5类,而房地产和服务业为第8类。因而,把建筑业与房地产产业并列,作为国民经济的支柱产业的提法是不妥的。

我国的房地产产业,兴办于计划经济向市场经济过渡的上世纪八、九十年代,那时是“生产”领域发达、全民圈地热、全民搞房地产开发热的时候,参加者集中于房地产开发领域。在社会各界,作为第三产业的房地产产业,却常与第二产业的建筑行业混在一块来对待。这种状况,很不利于房地产产业的规范和发展,甚至引起人们误解:房地产产业没有发展了。

当前的形势是:从事房地产开发的企业却不断减少、集中,房地产产业却没有萎缩,而与此相反,房地产消费相关的经营服务行业却得到蓬勃发展,尤其是在大中城市,成为当地经济发展的火车头。房地产产业的估价、经纪、法律服务、营销咨询、投资、金融等其它领域的机构,却正处在走向欣欣向荣的发展中。加入WTO以来,我国沿海大城市的房地产产业,是社会热门行业、朝阳行业,吸引众多国内外的投资机构加入。房地产产业的发展主方向,已从开发领域转向房地产产业的其它领域。

我国的房地产产业还能不能发展,还有没有必要发展?众说纷纭。与很多专家的看法不同,本文认为,我国房地产产业正迈向高级阶段发展,前景广阔。套用英国前首相温斯顿·邱吉尔的话说“这不是结束的开始,而是开始的结束”,就是说我国的房地产产业,正待告别“开始”的初级阶段,有待走向高级发展阶段,而不是已到衰亡的结束阶段。根据中国房地产产业协会秘书长顾云昌先生的看法,我国房地产产业至少还有二十年的大发展。这是由于我国正在兴起的城市化浪潮,从全国看城市化率只有30%左右,与国外发达国家普遍在70%以上的指标差距甚远。从国外发达国家经验看,当人均GDP为800美元至10000美元这段经济起飞的时期,是房地产产业发展的黄金时期。我国目前的人均GDP才1700美元左右,即使是在沿海发达地区,最高达到约3000美元水平。逐渐富裕起来的中国家庭,对住房、汽车等高价值商品有很强的需求。房地产既是投资品、又是消费品,有社会强劲需求的拉动,会促使房地产产业的繁荣发展。

从上可见,我国房地产产业,问题不在有没有发展,而在于如何发展和在哪些领域发展。如何结合我国国情,面向未来、面向国际,以战略思想和眼光,来规范、引导、管理我国房地产产业的发展,已成为很值得探讨的课题。

三、我国房地产产业发展的管理对策

房地产产业是有本土优势的朝阳行业。近几年来,随着国际资本的进入,房地产产业的产业价值和产业地位不断提升。我国东部沿海大中城市,正孕育形成一个国际化经营的房地产产业。必须充分认识这一行业发展的现状、存在问题,以调整行业结构为手段,与国民经济的协调发展为要求,加强对各个专业领域的规范和管理,引导我国房地产产业体系的全面健康发展,发挥它对国民经济的牵引作用。

(一)明确房地产业的产业性质和功能地位

科学理性认识房地产产业的产业本性和功能地位:房地产产业是国民经济的支柱性产业,它是第三产业、是服务行业。把作为第二产业的建筑业与作为第三产业的房地产产业相提并论,并作为支柱性产业,是计划经济时代思想观念。但在市场经济下,建筑业不应是支柱性的产业,它只是服务于房地产产业和其它基本建设项目的一个制造业。否则,过分突出建筑业的“制造”功能,市场消化不良,导致资源浪费。

(二)调整行业内部结构

房地产产业作为服务行业,它同样有生产、分配、交换、消费四大领域,各领域的功能协调,该行业才能健康发展。我国房地产产业的“泡沫”,主要是在房地产开发业(生产领域)过热,其它领域欠发达。事实上,房地产开发只是房地产产业中的一小块而已,其它领域的落后,造成整个行业有机体的不健康。因而,笼统地说房地产产业过热了,是不准确的,有的领域不但不是过热,而是太不发达,还要大发展。不能泛泛的说“房地产产业没发展了”,或者说“不该发展了”。压制房地产产业的正常发展,只会造成对国民经济发展不必要的打击,形成一收就死、一放就乱的恶性循环怪圈。

另外,在现代国民经济中,“住宅”是特殊的商品,具有投资和消费双重功能;又是关系到国计民生的必须品,具有福利特性,安居乐业是社会稳定的前提。而我国的住宅建设现状看,高档豪华住宅的商品功能过于发达,投入过多,占用过多资源。而与此同时,中低档品种供应不足,众多中低收入者难于解决急需的安居问题。虽然,早几年国家提出发展经济适用住房的政策,但在各地实际执行中,还是当作可以分割的一块“肥肉”,在地段安排、税费分摊、建设成本、购买者资格、交易成本等方面的不当利益,阻碍了它的“政策性”、“福利性”功能。解决的办法,应处理好“政府调节”与“市场调节”之间的关系,财富分配的这“两只手”要协调。必须从政府管理上明确:商品房开发主要由市场自然淘汰,政府的职能是建立公平的市场竞争机制,并加以引导,强化对一级土地市场供应的控制,发挥它的调节功能;而经济适用房的建设,应由政府组织进行政策性的开发,加强对成本的管理,否则光靠“消费”环节去压制流通、加重税费、打击投资,只会限制房地产产业的发展,而无助于解决中低收入者的住房需求问题。

除了对房地产开发领域的产品结构加以调整外,还要大力发展房地产的“交换”、“消费”领域。如完善二手房交易体系、各专业服务体系(如估价、法律服务),使整个行业的各个构成部分协调发展。整个行业体系协调了,它就能对国民经济发展起带动作用。

(三)加强对个专业领域的规范和管理

重点解决房地产“交换”、“消费”领域的“黑手”。如二手房交易中的诚信问题、交易成本问题、税费负担问题,“估价”服务中的低素质问题、职业道德问题,法律服务中的“强制性搭配”问题、金融服务中的不良贷款问题等。

(四)对住房安居和不动产投资分业管理。住房安居是关系到国计民生的政治问题,需要政府加以管理,才有利于社会和谐发展。而高档商品房和其它不动产确是金融市场的重要投资品,资产价格可以国际化,没有必要加以过多的限制。

(五)与国民经济协调发展

房地产产业是国民经济中占有重要地位的基础服务和支柱性行业,它的发展规模和发展速度,必须与整个国民经济的发展步伐相适应,它可以适当快一点来带动。

四、房地产产业的管理规范

房地产产业产生的基础和存在的原因,在于这一行业中市场规律和管理规律的特殊性,以及开发过程和交易过程的复杂性、专业性,专业内容涉及范围广泛。其中,房地产市场规律的特殊性,表现在无统一的市场、产品的非标准化(区位特性不同)、交易时产品不可移动交割等方面。房地产产业工作实践中,相关活动有估价、经纪、、法律服务、资产管理,也包括征地拆迁、报建、报批、项目筹资、风险管理、投资决策、资本运作、预结算、工程管理等各个方面。

从国外房地产管理的理论看:根据美国著名房地产学者查尔斯·H·温茨巴奇、迈克·E·迈尔斯等人,所编写的《现代不动产》一书(中国人民大学出版社),现代房地产管理主要包括如下内容:1)管理基础方面:区域经济、城市经济、空间经济;2)“法律环境”方面:内容涉及房地产权利和所有权形式、房地产权利的交易;3)“价值评估”方面,即房地产的估价;4)、“市场销售、经纪业务及资产管理;5)房地产金融服务;6)房地产税收管理;7)房地产投资管理:风险管理、投资规则、投资组合;8)“房地产开发”;9)公共政策与政府管理等内容。上述《现代不动产》一书,是作者为我们展示了美国房地产产业管理内容的全貌,可供我国房地产产业管理作理论参考。此外,我国的房地产管理,必须结合我国的经济体制、房地产产业发展和现有状况。

房地产产业管理中,涉及的大部分是经济、管理、政策、法规等内容,另外还包含少量工程、规划内容。房地产产业管理主要是经济管理。不是工程管理问题。

五、我国房地产产业发展的未来展望

我国城市群的兴起,带来房地产产业的繁荣发展。在沿海大中城市,房地产产业是与贸易、金融、旅游并列的四大服务行业。这一行业发展中的城市经济管理、开发建设、估价、经纪、法律服务、资产管理、金融投资、营销咨询、行政与公共管理等领域将吸纳大量的就业人员。鉴于房地产产业在国民经济中的重要作用,有必要加以规范和培育。

参考文献

[1]查尔斯·H·温茨巴奇、迈克·E·迈尔斯等(美),现代不动产[M],中国人民大学出版社,2001-12

[2]亚当·斯密(英)著,杨敬年译,国富论[M],陕西人民出版社,2001-1

[3]泰勒尔(法),产业组织理论[M],中国人民大学出版社,1997-8

[4]叶新云,理性看待城市开发与经营行业[J],城市开发,2003-4