商品住宅房价格与银行信贷的关系

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上海商品住宅投资与银行信贷的实证研究

(一)相关性及回归分析本文选取上海市商品住宅投资额(It)与银行信贷量(Yt)，商品住宅价格(St)为指标。银行信贷量是自变量，商品住宅投资额是因变量。相关系数为0．928，说明银行信贷的增加会促进住房投资额的增长。(二)模拟预测分析使用SPSS软件对住宅投资额作为因变量进行预测，看其随着银行信贷的变化是如何产生变化的，预测结果如图1左图。从上述的分析可以得到两点结论:一是银行信贷是支撑着我国房地产业的发展的一个重要因素。二是房地产业住宅投资的增长与银行信贷的增长之间并不存在严格的依存关系，增长的幅度并不同步。

商品住宅房价格与银行信贷支持的实证分析

将银行信贷作为自变量，用Xt来表示;住宅平均售价为因变量，用Yt表示。利用SPSS软件进行数据处理，得到二者之间的相关系数高达0．941，表明银行信贷规模与房地产住宅价格之间存在着非常紧密的联系。数据进行回归分析可以建立商品住宅价格增加值(Yt)与银行信贷规模(Xt)之间归模型:Yt=0．941Xt+413．412;其中F=69．541．图1左侧:银行信贷与投资额模拟预测右侧:银行信贷对住宅平均价格模拟预测然后使用SPSS软件对住宅投资额作为因变量进行预测，看其随着银行信贷的变化是如何产生变化的，结果如图1右图所示经以上分析可得，住宅价格的增长分为三个时期，2000—2006，2006—2008，2008—2009年，其中2007年为一个变化的拐点，这与经济形势变化是吻合的。由以上图表知道两者之间存在着长期的均衡关系，银行信贷的增长对房地产价格的增加起了刺激作用。

结论及建议

1、当期的房地产投资增长绝对量与当期的房价增长绝对量之间有较为明显的相关性，可以认为当期的投资增长对当期的房地产价格增长有较大的影响。由于我国的房地产企业的资金绝大多数来源于银行贷款，因此，可以说银行对房地产业的信贷规模和速度是影响房地产价格变化的重要因素。也即是房地产的价格与银行的房地产信贷有明显的正相关关系。2、上海城市房地产的繁荣和发展与银行信贷支持密切相关，从供给的角度看，银行信贷的发放给房地产业带来了巨大的资金支持，从需求的角度看，银行信贷即住房按揭贷款的支持，满足了个人的住房需求。房地产业的发展尤其是居民住宅的发展与银行业的资金支持密切相关，因此要合理的调控房价，最有效的就是银行信贷政策对房价的调控作用。面对房价的快速上涨可能带来的市场风险，房地产业目前最为重要的是拓宽融资的渠道，改变过分依赖银行信贷的支持。同时银行也要提高抵御房地产贷款的风险能力。

本文作者：孙云胡安冉工作单位：东南大学经济管理学院