商品住宅市场与发展前景探究

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北京市商品住宅价格分析

2011年北京市商品住宅成交均价比2010年增长了6.98%，成交套数比2010年下降了28.30%，限购政策有效遏制了房价的过快上涨，但对于房价回归合理区间仍需时日。2011年商品住宅成交均价为21761元/平方米，比2010年上涨了6.98%，与2010年相比房价涨幅被有效遏制。2011年对房价调控成效比较显著的两个政策：一个是限购，一个是保障房建设。限购政策有效抑制了投资投机性购房需求，遏制商品住宅价格过快上涨；保障房建设分流了一部分商品住宅市场刚需人群，拉低了住宅市场整体成交均价，根据北京市住房和建设委员会数据，2011年北京市全年竣工各类政策性住房10万套，全年新建普通住房（含各类政策性住房）成交均价13173元/平方米，比2010年全年住宅成交均价降低了11.3%，实现了北京市全年房价“稳中有降”的目标。从2011年商品住宅月度成交均价变化情况看，房价在两个时间段出现了较大的调整：一个时间段是2月中旬北京市住建委的京版“限购令”导致的3月份商品住宅成交均价骤降21.65%；另一个时间段是10、11月份，传统的“金九银十”以及开发商年终冲业绩等原因导致房价再次出现回落。2011年各月商品住宅成交均价仍在博弈中前行，2012年初北京市多次表态今年将坚持调控政策不放松不动摇，可以预见在目前持续的政策压力下2013年或迎来商品住宅价格的合理回归。

北京市调控商品住宅价格的政策分析

商品住宅市场本身的供求结构决定了房价的涨幅增长迅速，为了满足广大需求者的购房需求，政府要发挥“市场调节者”的作用，通过货币政策、财政政策、住房保障政策等手段，调控商品住宅价格，使得房地产市场能够稳定发展。（一）货币政策利率政策作为一种重要的货币政策，从两个方面影响着住宅价格。第一，利率的直接作用。当利率降低时，实际购房成本就降低，消费者的需求就有所增加；对于开发商来说，开发的实际所用资金成本减少，因此就有更多的资金参与有限土地的竞争，使住宅供给的最大预期收益约束增加；这两种因素都会引起房价的上涨。相反，当利率提高时，实际购房成本增加，消费需求就会降低；用于房地产开发的资金成本增加，导致关于房地产的投资减少，使得住宅供给的最大预期收益约束减少，这两方面有可能导致房价下跌。第二，利率的间接作用。在市场经济不景气的情况下，政府采取扩张性的货币政策进行宏观调控。货币供给量增加，引起利率的降低从而吸引资本投入，社会的总收入就有所增加，引起经济环境的好转，商品住宅的需求就有所增加；相反，经济过热时，政府会采取紧缩性的货币政策减少货币供给量，引起投资较少，社会总收入减少，能有效缓解经济过热的情况，减少商品住宅的需求。综上所述，利率提高对住宅价格上涨是利空消息；利率降低对住宅价格上涨是利好消息。（二）财政政策税收政策作为财政政策的重要内容，在进行市场调控方面发挥着不可忽视的作用。政府有关部门可以通过税收种类和税率的调整有效地调整市场的供求关系，使财政政策的作用得到充分的发挥，对于有关房地产市场的调控方面发挥着重要的作用。首先，在房地产交易时采取优惠的税收政策鼓励人们进行合理的住房消费。财政部和国家税务总局在2008年10月22日下发的《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》对交易环节的契税、印花税以及土地增值税进行了有效的调节。此通知规定个人首次购买住房的契税降至1%，个人买卖住房暂免印花税和土地增值税。这一规定的出台有效地缓解了居民的购房压力，刺激了人们有关住房的消费需求，有利于商品房交易活动的发展，实现房地产业的企稳回升。其次，要能够对购房居民的住房类型进行明确地区分，对于一般居民的普通性住房在税收方面给予一定的优惠政策。但各地有关普通住房的界定略有不同，根据[2005]26号文件规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。此外国家有关部门规定从2010年1月1日起，将对个人购买年限低于5年的非普通性住房征收全额的营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的免征营业税。此规定充分发挥了营业税的调节作用，一方面满足了居民住房的合理消费需求，另一方面也通过营业税的差别征收合理地调整了消费结构，有利于房地产市场的平稳发展。（三）住房保障性政策我国目前的住房保障性政策主要有以下三种方式：第一，经济适用住房。所谓经济适用住房，是政府对城市里低收入的困难家庭提供的具有保障性质的政策性住房。经济适用住房是限制了住房面积和销售价格的，供应对象也只能是家庭特别困难的特殊人群，特别是在当今社会中处于弱势地位的中低收入家庭，没有能力自行购买住宅的家庭。政府的经济适用住房政策的最终目的是抑制房价的恶性增长，维护社会的稳定、健康的发展，保证老百姓特别是家庭困难的老百姓都能住上自己的房子。第二，城镇廉租住房。城镇廉租住房是政府在经济适用住房政策外又一条住房保障性政策。其供应对象也是城镇中低收入的家庭，为了满足他们的住房需求，政府特别建造了部分住宅以低于市场出租的价格出租给他们，其出租价格有的城市甚至每月只需缴纳几十元即可。第三，住房公积金。享受住房公积金福利的对象相比前两种政策有所不同。因为住房公积金是一种强制性的社会福利，其缴存对象多数为国家、行政事业单位的在职人员，所以真正能享受到这项福利的人数是十分有限的。

北京市商品住宅价格未来发展趋势预测

2012年，我国房地产调控政策稳中趋紧，为巩固房地产调控成果，中央及相关部委密集强调房地产调控不放松。与此同时，北京市住建委也积极出台相应调控政策，主要有：（1）2012年8月1日，针对5、6月份楼市量价齐升这一情况，北京住建委临时采取对企业约谈和告诫的措施，并强调将继续从严执行住房限购政策；8月7日，北京住建委了《关于落实我市住房限购政策进一步做好房屋登记有关问题的通知》，将限购政策落实到具体实处。（2）北京市允许在农村集体土地上建设公租房项目。在2012年1月份召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长徐绍史正式披露，允许一些地方试点在集体建设用地建设租赁房，目前北京、上海已获批准。与“小产权房”所不同的是，在集体建设用地上建设的公租房，产权归农村集体所有，不能作为商品房出售给个人，这一决定保障了试点的合法性。如果能够顺利运行，日后很有可能成为解决公租房盈利模式的重要方式。事实上，早在2010年底，北京市政府就已经批准了在集体土地建租赁房的试点方案。迄今为止已有5个农村集体经济组织申请建设租赁住房1万多套。根据北京市的试点要求，集体土地上建设租赁住房试点必须符合土地利用总体规划，对建设主体、用地性质和方式等方面都将进行严格界定，因此集体经济组织若想进行建设，必须依法办理审批手续。（3）北京提高了普通商品房的标准。调整之后的普通住房的范围扩大，同时增加了住房优惠的广泛性，使得更多的居民能够享受普通商品房购买的优惠。。北京的新标准则继续按照房屋区位设定，其中，标准最高的四环内北部地区达到38880元/㎡，最低的六环外地区达到了17280元/㎡。北京市过去的标准是以总价区分普通住宅和非普通住宅，旧的标准下，六环路内的住宅购房面积一旦超过90㎡，基本都会被列入非普通住宅范畴。有关部门表示，由于目前北京住房价格的明显提高，普通住房优惠政策的覆盖率不足。为进一步落实差别化的税收政策，引导居民进行合理消费，对标准进行了调整。新标准中，北京市按照房屋的区位对享受优惠政策普通住房的价格，进行了不同的调整。其中，四环内北部地区为38880元/平方米、南部地区为34560元/平方米，四至五环北部地区为32400元/平方米、南部地区为28080元/平方米，五至六环北部地区为25920元/平方米、南部地区为21600元/平方米，六环外地区为17280元/平方米。同时对享受优惠政策普通住房的标准也做了更明确的规定：要求住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上；单套建筑面积在140(含)平方米以下；实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍。符合新的普通住房标准所能享受的税收优惠政策包括：第一、个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。第二、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。第三、对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。据测算，新标准下，北京市将有70%以上的新购房家庭能享受到减税优惠，若房价不超单价上限，税负减少最高可达12万元。这一系列调控政策的出台，表明政府对房地产调控的目标和决心是明确的、坚定的。而从目前房地产市场运行态势来看，只有将已经实施的一系列政策逐一落到实处，各种政策的联动、叠加效应才会让整个市场有所变化，才能真正有助于扭转房价过快上涨的势头，促使房地产价格逐步趋于理性。

本文作者：雷丽工作单位：中国人民大学经济学院