房地产泡沫机理分析论文

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摘要我国房地产业自1998年复苏以来获得了长足的发展，但也存在一些问题，比如房价和投资增长过快、结构不尽合理等，引发了人们对泡沫的猜疑。由于我国房地产市场化的时间较短，对房地产泡沫的研究还没有一个完备的体系，这与我国房地产市场发展现状极为不符。本文从制度因素和利益机制两方面分析了我国房地产局部泡沫产生的原因，并提出了对策和政策建议。

关键词房地产泡沫；利益机制；制度因素

一、引言

泡沫是在市场经济中由投机导致的一种或一系列资产价格脱离市场基础价值持续上涨，并且这种上涨使人们产生出对这种资产的远期价格继续上升的预期和持续的购买行为。Salge(1997)认为引发泡沫发生的原因可分为内生及外生因素二方面，所谓内生因素是认为泡沫的变动与基值的变动息息相关；外生因素则是由市场景气的变动，使得市场参与者对未来的市场价格预期发生过度反应，供需失衡使市场价格偏离基值所引发的价格泡沫现象。台湾学者徐滇庆、于宗先、王金利（2000）则通过房产投机商的资本增值方程对房地产泡沫的产生机理进行了解释。

它的生成机理一般都与投机、预期、非理性等有关。房地产特性是泡沫产生的必要条件，“经济人”的行为方式和金融信贷是房地产泡沫形成的直接因素；制度因素是我国房地产泡沫形成的深层次因素；现有的利益机制是我国房地产泡沫形成的根源。

二、中国房地产泡沫生成的制度因素分析

1．预售制度

预售制度是我国在房地产业起步阶段，为了给予成长中的开发商的一项扶持政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入。应该说，商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。但在我国房地产业有了很大发展的今天，预售制度的原有政策意义已经很小了。

首先，预售制度使房地产金融风险得以累积。预售制度使得开发商得以以少量的自由资金启动开发项目，将购房者个人收入和银行的贷款转变为自有资本。央行报告指出，开发商已形成高比例负债经营状况，银行贷款占其资本金比例高达55％，而自由资金比例却呈逐年下降趋势。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84％，2002年为17.53％，2003年为16.94％，直到2004年下半年，国家出台相关规定后，才有所上升。房地产开发企业高负债经营的风险被转嫁给了银行。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭，作为抵押物的土地和房产就会贬值甚至大幅缩水，开发商很容易脱套，而银行却可能陷身泥潭。

再次，预售制度促使了房地产业的投机炒作行为。商品房的预售可以说是在信息不对称下的交易行为。一些开发商利用掌握的信息优势，将已经预售的商品房抵押或者将已抵押的商品房预售，或重复预售套取银行资金，极大地加重了金融风险。另一方面开发商以少量的资本金来运作项目，只要能够卖出一部分期房，就可以收回自有投资。这就造成了开发商囤积房源、虚假的房地产交易信息，哄抬房价等一系列投机炒作行为。

2．土地政策失误

土地政策的失误也是产生房地产泡沫的因素。土地政策失误就是对土地的公共管理特性认识不清，对土地交易过于放任。土地因为数量有限，供给缺乏弹性；土地还因个别地块不具有完全的可替代性，存在使用方式与社会公益的协调问题；土地还因具有直接财富性和自然增值性，而可能导致土地投机的泛滥。土地的这些自然与经济特性决定了对土地实施更多的公共管理，任由市场自发地调节，很难实现土地资源的优化配置。土地的公共管理特性要求对土地保有、使用和交易进行限制。我国目前虽然对土地保有、使用和交易也有限制，但是对交易的限制很弱，炒卖地皮的现象司空见惯。而许多发达资本主义国家对土地交易的限制非常严格，比如英国在不动产管理上规定，一切不动产交易都必须事先呈报，由政府审查批准后才能实施。

3．房地产税费制度

当前房地产税费的一个明显特点是房地产开发流通环节税费多，在房地产开发、销售过程中，仅税就有契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税等等，收费项目就更多，税费负担严重，从某种程度上制约了房地产的供给，是目前房价过高的一个主要原因。

另一方面，房地产保有环节课税少，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税，而且是在一次减除原值10-30%之后征收，税负较轻，这就相当于给土地保有者的无息贷款，政府无法参与增值价值的再分配，实际上是鼓励投机，鼓励囤积土地，导致土地炒卖严重

预售制度、不合理的税费制度和土地政策失误是当前房地产制度安排中的一个重大缺陷，这一重大缺陷的结果就是鼓励房地产投机炒作，进而促发了房地产泡沫的膨胀。

三、我国房地产泡沫产生的根源--现有利益机制的作用

我国房地产泡沫产生的因素十分复杂，前面所述的原因并不是我国房地产泡沫产生的根源，我国房地产泡沫产生的根源来自于现有利益机制的作用。

我国地方政府有着GDP崇拜，地方经济的发展是地方政府官员的绩效考核指标。房地产价格上涨导致了房地产投资和消费的上涨，这些都拉动了地方经济，同时也增加了地方政府的税收。最重要的是，房价的上涨导致土地价格的上涨，对导致房价上涨的土地价格高涨和国际游资，地方政府都不是持强烈的反对态度。土地出让收入目前已经成为地方财政的主要来源。地方政府希望能将土地卖出高价，当然期望房地产价格能够保持高位运行。我国目前实行的是土地储备制度，政府完全垄断了土地一级出让市场，而实行价高者得的招拍挂的土地出让制度更使得地方政府能够更容易地掌握土地出让价格。

近年来，有些地方政府为了提高地方财政收入和政绩需要，将土地数十年的使用权一次性卖出，土地价格拍卖得越高，政府的收入就越高。由于土地资源的不可替代、不可移动以及不可再生等特性，使得土地资源的分配、使用具有相对的价格垄断性。开发商预期土地价格的上升会越来越快，其推出房地产商品时，定价也会相应地提高，这样造成了地方房地产价格不断上涨。

在这个背景下，此利益机制促成了土地的投机炒作。近年来城市地价连续上升，很值得警惕，如福州市去年一块地一亩拍到1264万元，每平方米折合楼面地价9031元，而周边楼盘的均价不超过6000元。开发商显然预期到未来房地产价格的上涨，加紧购买和囤积土地，投机需求的增加造成了市场的虚假繁荣，进一步加深了价格上涨的预期。而这种投机行为恰恰是引起房地产泡沫的最直接因素。

四、政策建议

1．调整目前中央与地方政府在土地收益上的分配格局，提高中央财政对土地收益的控制权。改变现行“大头在下“的收益格局，加大土地出让收入的征管力度，严格禁止地方政府随意减免应上缴中央的土地出让收入，降低地方政府对土地收益的支配权，强调土地收益的合理利用和使用效率，防止土地收益流失。

2．改变以往以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，强调以科学发展观落实的成效来考核地方政府。党的十七大报告中将加快推进以改善民生为重点的社会建设作为未来中国发展的主要工作之一。因此，我们必须转变观念，大力倡导综合取向的发展观，促进经济、社会、环境等各方面协调发展，要改变一直以来以GDP作为考核地方政府政绩的主要指标，要把社会发展程度和人民群众的幸福程度作为关键性发展指标，深入贯彻落实科学发展观，继续深化改革开放，不断改善人民生活，保障社会公平正义、不断促进社会和谐，加快转变政府职能，削弱地方政府与房市之间的利益联系，尽快实现从房地产市场经营者到监管者的转变。

3．加快推进政府预算制度改革，强化政府土地出让收益的预算约束，严格预算收支管理，实行收支两条线管理，约束地方政府的土地收益动机，扭转地方政府“以地生财“的模式。把土地出让收入纳入政府一般预算统筹安排，加强各级人民代表大会和各级政府审计机关对土地收益分配的监督、检查，制止随意减免、缓缴、欠缴、少缴土地出让收入的行为。

参考文献

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