房屋价格对消费的影响透析

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本文作者：谢琦工作单位：中国劳动关系学院经济管理系

房地产价格上涨对居民消费需求影响的实证分析

1．本文采用以下计量模型来分析居民的可支配收入、房地产价格与居民消费需求之间的关系:C=A+αDI+βRE。其中，C为消费需求，A为自发性消费，DI为可支配收入，RE为房地产价格，α为可支配收入的边际消费倾向，β为房屋资产的边际消费倾向。为了更好地进行分析，对上述模型两边取自然对数，可以得到:lnC=A+αlnDI+βlnRE+εt。本文的居民消费需求、可支配收入和房地产价格分别选取2000—2010年间的城镇居民人均消费需求、城镇居民人均可支配收入和商品房销售价格指标，所有数据来源于《中国统计年鉴(2011)》。选取2000年以后的数据主要是考虑到我国住房制度改革是从1998年开始，但是1998—1999年，真正的住房实物分配总体上并没有停止，同时由于土地市场的滞后制约了中国住宅市场的全面建立，所以导致在2000年之前，中国住宅业市场化程度很低。从2000年开始，以住房分配制度改革为核心，中国住宅业的市场化程度才得以提升。〔14〕2．时间序列的平稳性检验为了避免伪回归，下面用协整检验之间的长期均衡关系，先对数据的平稳性进行检验。目前，计量经济学已经发展出了各种检验平稳性的方法，本文采用ADF检验方法。利用计量软件Eviews6．0对变量进行单位根检验，见表1。检验结果显示，各变量的水平值和一阶差分均不能在1%、5%和10%的显著水平上拒绝有单位根的原假设，则它们是非平稳时间序列。而各变量的二阶差分在1%的水平上拒绝有单位根的原假设，表明lnYP，lnYT，和lnC均是二阶单整序列，满足协整检验的前提，因此可以进一步检验这些变量之间的协整性。3．协整关系检验首先建立如下回归方程:lnC=0.697340+0.870683lnDI+0.025228lnRE(10.64952)(28.15170)(0.697116)R2=0.999577DW=2.400807F=9447.400然后对回归后得到模型的残差序列进行单位根检验，检验结果显示ADF统计量为－3.686364，远小于1%的检验水平，可以认为残差序列是平稳的，因此序列lnC、lnDI和lnRE存在协整关系，说明这些变量之间存在长期稳定的“均衡”关系。因此，从上述估计结果来看，在长期中消费的可支配收入弹性是0.8707，消费的房屋资产弹性是0.0252。实证分析结果表明长期来看可支配收入增加1%，引起消费需求增加0.8707%;房屋价格上升1%，引起消费需求增加0.0252%。说明从长期来看，可支配收入是决定消费需求的主要因素，房屋资产对消费需求只有非常微弱的影响。4.误差修正模型的建立及检验通过上面的分析已经证明序列之间存在协整关系，因此可以建立误差修正模型。估计结果为:ΔlnC=0.000654+0.825691lnDI+0.069568lnRE－1.335899et－1(0.048157)(7.120216)(2.341576)(－3.767674)R2=0.934046DW=1.230623F=28.32399从估计结果来看，在短期内消费的可支配收入弹性是0.8257，消费的房屋资产弹性是0.0696。实证分析结果表明短期内可支配收入增加1%，引起消费需求增加0.8257%;房地产价格上升1%，引起消费需求仅增加0.0696%。说明从短期来看，可支配收入是决定居民消费需求的主要因素，房地产价格上升对居民消费需求仅产生微弱的影响。此外，通过估计结果还可以发现，短期内房地产价格上升对居民消费需求的影响程度超过长期。

房地产价格对居民消费需求影响结果分析

从上文的实证结果来看，无论短期还是长期房地产价格对居民消费需求的影响都非常小，可见在我国居民房屋资产的财富效应并不显著。下面文章就对造成这种现象的原因进行详细分析。1.房地产价格上升对已有住房居民的影响在我国，对已经拥有一套住房的居民来说，房屋大多是自住性质。因此，由于居民要用于家庭自住，无法立即变现自己的房产，所以尽管房地产价格在持续上涨，但是对于这部分居民来说也只是虚拟资产，不具有任何实际意义，所以房地产价格的持续上涨并不会刺激这部分居民的消费需求。如果此时居民由于居住需要购买面积更大的住宅，必然面临两种选择:一是保留原有住宅继续购买新的房产;二是卖掉现有住宅再购买新的房产。在第一种选择中，由于房地产价格不断上涨，居民需要偿还更多的贷款才能购买自己的第二套住宅，因此必然会减少家庭的消费需求而增加储蓄。在第二种选择中，假使居民能够卖掉自己的住宅变现了房产，但是由于居住需要，他们在卖掉自己的房产之后又面临迫切购买新住宅的需要，所以此时房地产价格的持续上涨还会使居民为购买面积更大的新的房产而拼命储蓄，所以这部分居民为了改善居住质量也必然会增加储蓄而减少家庭的消费需求。因此，对于仅拥有一套住房的居民来说，房地产价格的不断上涨并不会刺激他们的消费需求。对于拥有两套及两套以上住房的居民来说，房地产价格的不断攀升可能会带来较大的财富效应。但是在我国由于受政府相关政策的影响，有些房屋是不允许上市交易的，因此对拥有不能变现房产的居民来说，房地产价格的持续攀升也只是带来虚幻的财富增加，家庭的消费需求不可能大幅度增加。对于拥有两套及以上可以变现房产的居民来说，由于这部分人群在总人口中的比重较小，属于高收入阶层，这部分人群的边际消费倾向远远低于中低收入阶层的边际消费倾向，因此他们增加的消费需求有限，也不可能引起居民消费需求总量的大幅度增加。2.房地产价格上升对没有住房居民的影响对于没有购买住房的中低收入居民来说，由于住宅是用于满足基本的居住需要，因而对这部分人群来说具有购买的刚性需求。而当前我国的廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房供给非常有限，没有住房的居民为了购买自己的住宅，面对不断攀升的房地产价格必然会拼命节衣缩食，减少家庭的消费需求。因此，对于没有住房的居民来说，房地产价格上升的财富效应为负。综上所述，由于没有住房或只拥有一套住房的中低收入居民占我国人口的比重很大，因此我国房地产价格不断上升的财富效应非常微弱，这与本文实证检验的结果也是相符的。

结论及对策建议

1.结论(1)无论短期还是长期，可支配收入是决定居民消费需求的主要因素。因此，只有大幅度提高居民的可支配收入，使居民收入不断稳定增长，才能从根本上扩大居民的消费需求，保证国民经济持续快速健康发展。(2)无论短期还是长期，房地产价格对居民消费需求的影响都非常小，说明我国房地产市场的财富效应并不明显。近年来房价上涨过快直接导致居民购房负担加重，虚高的房价远远超出了普通家庭的承受能力，过高的首付款和几十年的月供支出使大部分家庭不得不削减日常开支，极大地降低了居民的消费需求。因此，要充分发挥房地产市场的财富效应，扩大居民的消费需求，必须使房价上涨控制在居民可承受的范围之内。2.对策建议(1)调整和完善工资结构，提高居民可支配收入。当前不合理的工资结构制约了我国广大居民可支配收入的提高和消费需求的增长。目前很多企业劳动者的基础工资普遍较低，尤其是工资基数偏低。多年来物价、房价在不断上涨，但是很多企业劳动者的基础性工资收入的增长却非常缓慢，部分企业劳动者的基础工资年度增长仅为十几元。尤其国有竞争性行业职工的工龄工资、技能工资、岗位工资的工资基数低，年度增长幅度非常缓慢。根据调研，西部有些企业职工目前的工龄工资一年仅为四元，没有为老职工多年来在企业的辛苦劳动进行相应补偿。因此，通过调整和完善工资结构，可以提高居民的可支配收入，扩大居民的消费需求。当前政府应加快国民收入分配制度改革，调整和完善企业工资结构，加大工龄工资、技能工资、薪级工资、岗位工资等基础性工资的年度增长基数，与当地不断攀升的物价、房价、房租、水电燃气费等日常生活开支相适应，减轻劳动者生活的负担。此外，还应增加劳动者各项日常生活补贴的幅度。近年来，随着住房福利制度的取消，以及养老、医疗和失业保险制度的建立，都对居民消费需求产生了重大的影响，而目前的工资结构却没有反映这些变化。因此，在住房商品化和养老、医疗等福利社会化的前提下，应从扩大居民消费需求的角度，重新研究、制定和调整工资结构，加大包括物价补贴、住房公积金、住房补贴、医疗补贴、交通补贴、生活补贴等在内的各项补贴力度，使劳动者能够应对不断攀升的物价和房价。(2)稳定房价，增加廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房供给。稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责，要进一步规范市场秩序，完善土地、财税、金融政策，加快建立促进房地产健康发展的长效机制，抑制投资、投机性需求，引导市场增加普通商品房的供给，重点加快政府保障性住房的建设，按照政府组织、社会参与的原则，大力发展公共租赁住房，地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持促进形成合理的住房供给结构，满足多层次的住房需求。各级政府当前亟须继续加大廉租房、经济适用房、限价房等保障性住房的供给和建设力度，满足中低收入家庭居民基本的居住需要。同时，坚决遏制部分城市房价过快上涨。地方政府应在增加普通商品住房供应的同时，着重加强需求管理，实行更为严格的差别化信贷和税收政策，例如在全国范围内开征房产税等办法来抑制投资投机性购房，进一步加强市场监管。对于房价过高、上涨过快和住房供应不足的城市，限制购置多套房或大批量购置住房的炒房行为，对捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为，要公开曝光严肃处理。此外，改革和完善城乡土地和房屋产权流转制度，进一步明晰房屋所有者拥有的权利，充分发挥房地产市场的财富效应。(3)加强房地产市场监督和管理。第一，为杜绝房地产开发企业以申报部分房源为开发商自用房、在建工程抵押或房屋抵押等方式囤积房源的行为，要求房屋用途为“住宅”的商品房在申请商品房预、销售审批时所有房源必须一次性全部上网对外公开销售，并不得办理在建工程抵押和现房抵押以促使全部住宅房源能在网上公开对外销售。第二，对房地产开发企业申报的自留房进行集中清理，对符合现房销售条件的转为现售房源对外公开销售。对房地产企业的违法行为将依法予以行政处罚，对于未按期整改或整改不彻底的将暂停其入网销售资格。第三，对每一宗出让土地的位置、面积、用途、容积率、地价款、项目开竣工时间等信息，对社会进行公示。第四，对逾期不签订出让合同、欠缴土地出让价款、未按期开工等不良记录的开发商，将禁止和限制其参加土地竞买。第五，加快土地管理制度改革，严肃整改查处地方政府违法批地行为。第六，通过严格执行土地增值税、开征空地税等方式，加大土地闲置成本，从根本上遏制开发商囤地捂盘行为。第七，各地政府根据当地物价水平和居民生活费用，当地房屋租赁指导价格，并要求房屋中介机构必须严格执行，对违反规定的房屋中介机构进行严厉处罚，拒不执行者责令其停业整改。