市场经济下商品房买卖合同的格式条款

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摘要：市场经济的不断发展使得当今社会的房子在人们心中拥有极高地位，商品房买卖几乎是许多人一生中最大的一次交易，然而，开发商往往与购房人签署蕴含大量格式条款的商品房买卖合同，其中一些格式条款极不公平，严重损害了购房人的合法权益，买卖双方对簿公堂的情形已成为家常便饭，开发商与商品房买受人之间的矛盾日益突出，法律为了保护购房人的合法权益，对格式条款也做了相关规定，但面对风云变化的市场经济，这些措施显得捉襟见肘，这时，买房人自身就有必要掌握商品房买卖的相关知识。该文结合相关概念、法律法规、实际争议表现，分析格式条款存在的原因、表现形式、效力，帮助消费者在商品房买卖过程中免受不公平格式条款的侵害。

关键词：霸王条款；格式条款；商品房买卖合同；商品房买受人合法权益

一、商品房买卖合同中格式条款概念

《民法典》第四百九十六条中，将格式条款定义为：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”。所以，商品房买卖合同中格式条款即在商品房买卖过程中，商品房开发商为了重复使用，事先未与购房人磋商，单方面出具的预先拟定的条款。

二、商品房买卖合同中不公平格式条款产生原因

（一）格式条款自身存在优越性

格式条款极大地提高了商品房交易的效率，格式条款的存在免去了交易双方之间对该条款所规定的事由的协商，节省了双方的时间。对开发商来说，格式条款适用于任何将要与之签订商品房买卖合同的个人，可以算是一劳永逸，不需要针对不同人签订不同的合同。格式条款一般由专业领域内的人士起草，他们明确知晓交易过程中可能存在的风险，所以，格式条款中的免责条款是一个很好的规避风险的手段。

（二）买卖双方地位悬殊

能够有能力做房地产生意的开发商往往拥有雄厚的经济实力，相比于普通的商品房买受人拥有绝对的优势地位，开发商“财大气粗”，如若出现不公平不合理的情况，从商品房买受人一方的视角出发，维权所花费的时间、精力、律师费、诉讼费等各种费用也会让自己望而却步，而这些阻碍对于人员结构完备、资金雄厚的开发商来说，根本不费吹灰之力。

（三）市场供求关系不平衡

从2000年开始，中国的房价一路飙升，让原本拥有买房实力的观望人惶恐不安，在这样的大背景下，即使明知商品房买卖合同中存在诸多不合理的条款，大家也只能硬着头皮签字，因为再遇到符合自身需求且价格合适的楼盘属实不容易，开发商正是利用了买受人这一心理特征，大加利用，无限的扩大自己的权利范围。

（四）商品房买卖合同所要求的专业性太强

商品房买卖合同作为房地产专业领域的合同，充斥着各种行业的专业术语，也包括结构、施工、验收、物业等等一系列内容，对于没有经过相关专业学习的普通民众，可能即使读很多遍也难以理解其中具体条款的真正含义，因此，开发商明目张胆的将各种条款写入合同，老百姓不知情，看别人签，自己也跟着签，殊不知，自己的权利受到了极大损害。[5]

（五）违法成本低

开发商作为大企业，拥有自己的法律部门，即使陷入诉讼，最终对开发商最不利的结果只是交付违约金，而违约金的数目与制定不公平的格式条款的收益相比，明显收益更高，开发商实质上就是商人，既然有利可图，何乐而不为呢。

三、商品房买卖合同中不公平格式条款具体表现

（一）违约责任双方明显不对等

这是最常见的一种损害商品房买受人权利的不公平的格式条款，例如，开发商出具的合同中，对于商品房买受人逾期支付房款所约定的违约责任为总房款的5%—10%，而对于开发商逾期交房的违约责任，只有总房款的0.05%-0.1%，另外，对于商品房买受人的违约责任，规定中常常伴随着最低违约金不低于总房款的5%这一下限，而对于开发商逾期交房，就没有下限的相关规定，这显然是极不公平的，另外开发商出具的商品房买卖合同还常常约定，逾期交房买受人将给与90天延展期，延展期过后买受人可以选择退房、退房款，但是因开发商逾期而退房的违约金只是房款的0.05%，也就是说，价格为一百万的房子，退房违约金只有5000元，要知道，一般期房都是三年以后交房，这100万在银行存三年的利息远远不止5000元，这就造成了极大的不公平。

（二）将“不可抗力”的范围任意扩大

《合同法》关于不可抗力有明确的规定，但是一些开发商任意扩大“不可抗力”的适用范围，更有甚者，将断水、断电等都涵盖进“不可抗力”的适用范围中，这实际上是为了减轻自己在逾期交房或者办证不及时应该承担的违约责任，通过此种手段，将本来只有真正的不可抗力发生时才会出现的免责情形进行扩大，以至于原本极低概率才会出现的不可抗力情形常常出现，可是最终承担损失的是商品房买受人。

（三）强收各种不合法、不合理费用作为交房条件

格式条款规定，交房时，收取各种物业费、建筑垃圾清理费、维修基金费、生活垃圾费等费用，没有缴齐，不给交房。实际上除了本应该缴纳的相关费用，开发商不应该以不交房相要挟，恶意收取购房人一系列其他费用。

（四）开发商擅自变更公用部分设计方案，损害买受人的合法权益

比如，事先约好的某某区域规划为绿化带，而最后开发商将其改造为停车场，致使业主享受不到买房时声称的“超高绿化面积、洁净的空气”。再比如，小区篮球场、老年活动广场等健身场地被开发商私自更改为住户仓库进而销售，开发商仅凭借合同中“小区最终布局以实际建成为准”一句话推卸所有责任。

（五）合同含糊其词，表述有歧义，造成不公平的格式条款

比如，商品房买卖合同中写有“窗户采用真空玻璃”，实际上，交付的房屋中只有卫生间一处为真空玻璃，其他均为普通玻璃，合同没有表述清楚究竟是全部窗户为真空玻璃还是只一两处为真空玻璃。再比如商品房买卖合同中写着“楼内安装知名品牌电梯”，实际上电梯的品质很差，由于“知名品牌”这一词表述模糊，买受人维权之路面临层层阻碍。

四、商品房买卖合同中不公平格式条款效力分析

（一）制定规则

因为是格式条款，若想其产生效力，对格式条款的提出人要求了更高的标准，即格式条款的提出一方应当在公平原则的基础上，制定合同，明确权利义务关系，如果对方要求给予说明，应当按照要求进行解释说明，另外，自己也应当采取足以使对方注意的方式进行提示，比如字体加粗、特殊符号、着重标明等。若是提供格式条款的一方未履行提示注意或说明义务，导致对方没有注意或理解与其权利有重大利害关系的条款，对方可以主张该条款不成为合同的内容。[1]在认定格式条款时不仅从形式要件进行判定，也要注意考察实体因素，从而更有利于维护交易秩序的公平、公正。[2]实践中说明义务仅在相对人要求说明时才产生，提示义务则不论相对人是否提出要求都存在。[3]

（二）无效情形

提出格式条款的一方不仅不遵循上述规则，同时又有下列情形之一的，格式条款无效：一是出现法律规定的合同直接无效的情形；二是出具格式条款的一方凭借设置的条款加重合同另一方当事人的责任、免除自身的责任、排除合同另一方当事人本该拥有的主要权利的；三是条款中规定因故意或者重大过失导致的财产损害或者可能导致人身损害的情形，免除己方相关责任。以上三种格式条款无效。经营者制定霸王条款通常用来免除或减少其自身责任，从而加重消费者的责任或者限制其相关权利，此种情形下的霸王条款无效。

（三）解释规则

格式条款的内容有歧义，双方对格式条款的理解不相同，首先应以一般理解为标准，即首先应以社会一般人的理解方式为标准对合同条款进行客观的解释，如果可能有两种或者两种以上的解释方式，因为格式条款的提供方处于优势地位，为保障合同另一方当事人的权利，应当按照不利于出具格式条款的一方的方式进行解释，假如同时存在非格式条款和格式条款，且二者规定不一致，应当按照非格式条款进行处理。对于具有同一属性的可能缔约人，保持解释的统一性。[4]

五、商品房买卖合同中不公平格式条款规制

（一）增加违法成本

对于制定不公平的格式合同的开发商来说，赔偿商品房买受人的损失是理所当然。另外，在此基础上，相关主管部门对开发商的此种行为还应施加强有力的惩罚措施，而不应仅仅局限于对买受人的违约赔偿，这种赔偿对于开发商而言，实在无关痛痒。

（二）立法方面

经营者制定霸王条款通常用来免除或减少其自身责任，从而加重消费者的责任或者限制其相关权利，此种情形下的霸王条款无效。[5]我国法律法规对于格式条款的相关内容的设置不够细致完善，并不能完全适应灵活多变的经济活动，这就给了出具格式条款的一方可乘之机，应当完善相关格式条款的立法，对于什么是格式条款，什么是无效的格式条款，根据交易的领域进行细化，或者出台相关的司法解释，不让开发商钻了法律的空子。

（三）行政方面

设立与之相关的监管部门，开发商起草的商品房买卖合同必须报相关部门审批并备案，相关部门的法务部对合同进行审查，对于合同中出现的不公平的格式条款，不予通过，责令其重新制备，另外，相关部门接受群众举报，一经发现，及时查处，不给不公平的格式条款留下可乘之机。

（四）司法方面

最高院或地方高院可以结合相关的典型且优秀的司法判例，一系列指导案例，供各级法院法官参考学习，这样做不仅有效阻止了格式条款横行的现实，还减少了同案不同判情况的出现。

（五）纪检方面

由于房地产行业在中国经济中的特殊地位，开发商往往实力强大，难免有钱有势的开发商打着官商勾结的如意算盘，迷惑官员，对于此情形，应加大监督，如若发现，严肃查处，毕竟商品房交易关乎着民众的重大利益。

参考文献：

[1]彭东昱．对“霸王条款”说“不”[J]．中国人大，2020（21）：39．

[2]陈希．商品房买卖合同中的格式条款效力认定[J]．中国检察官，2017（7）：73．

[3]胡志超．格式条款实务问题比较研究[J]．人民司法，2001（1）：21．

[4]崔建远．论格式条款的解释[J]．经贸法律评论，2019（3）：91．

[5]陈亚云．预付式消费中的消费者权益保护问题研究[J]．老字号品牌营销，2020（12）：56．

作者：孙浩然