房地产市场管理经济发展思考

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摘要:招投标是市场经济条件下运用越来越广泛的一种交易方式,是参与国际竞争的重要手段。它具有公正、公平、公开的鲜明特点,在我国房地产行业中的勘察、设计、施工、监理以及与房地产建设有关的设备、材料的采购等方面得到了普遍运用,而且经过实际的推广和实施取得了明显效果。房地产市场招投标的规范与否,直接影响到我国房地产市场的建筑秩序,关系到招投标工作能否顺利开展。可见如何通过加强招投标管理,规范房地产市场招投标是一个十分值得研究的课题。

关键词:房地产市场;招投标;管理

1前言

招投标是一种特殊的、运用较普遍、比较成熟交易方式。招投标在国际上应用于工程发包和货物采购的历史,可追溯到200多年前,早已被公认是一种科学合理利用资金、减少项目投资风险的行之有效的采购方式。我国的招投标实施仅十几年的历史,尚处于初级阶段。目前房地产市场工程项目在我国建筑工程项目中占有很高的比例,根据招投标法律法规,绝大多数工程都必须通过招投标的方式进行实施,这对工程投资、进度和质量进行有效控制,达到预期投资效益至关重要。作为一种重要的市场行为,招投标对规范房地产行业市场竞争,促进相关行业健康发展具有重要作用。

近年来,随着国家房改政策的全面落实,房地产业已明显进入新一轮增长周期。但与此同时,在整个产业市场中企业间的相互竞争却日趋激烈。由于目前房地产开发市场缺乏有效的市场规范,市场参与资格不具有平等性等种种原因,使得房地产招投标不但在实际工作中起不到明显作用,而且成为一种浪费人力、物力,以及消耗项目时间的无效工作。有些招投标形同虚设,严重影响了建设市场的正常秩序,引起了社会广泛地关注。为了保证工程项目的质量,建设的进度和利润,必须严格落实房地产项目招投标工作。

因此,加强和完善我国房地产市场招投标管理势在必行。

2有形房地产市场招标投标发展

从我国工程建设招投标发展过程来看,招投标从无到有,发展的时间只有短短的二十几年,而且主要是在不断的学习借鉴国外经验中逐步建立和完善起来的,这是个循序渐进的过程,必然存在与我国的国情、特点逐步适应的问题。尤其是近些年我国城市建设突飞猛进,在房地产建筑市场遇到了许多新的情况、新的问题,招投标机制必须要随着环境的发展变化逐步完善,在这一过程中也必然会产生不适应的问题。

首先,由于长期受计划经济体制的影响,有形房地产市场现阶段还未完全建立起与市场经济发展相适应的经济体制和法律体系,缺乏统一、平等竞争的市场环境,观念和体制上,也还存在许多不适应的地方。

其次,房地产市场目前的招投标工作由于受诸多因素的影响,还有诸多不完善的地方。如招标投标监管体制不顺;完整的工程交易市场,由于种种原因,有的受到肢解;由于保障体制未建立,有的企业采取不正当竞争手段,恶意降低投标报价,造成一些弊端;有的工程项目利用多头管理打擦边球,不进入有形房地产市场开标、评标、定标;有的工程不按建设程序办事,个别工程招标完成以后,还未办理报建手续等等。

但是,我们应当用发展的眼光来正确对待招投标中出现的问题,在发展中不断研究解决这些问题,科学有效的招投标机制不可能是一蹴而就、一成不变的。近些年来我国的招标投标法律、法规和规章不断完善和细化,招标程序不断规范,必须招标和必须公开招标范围得到了明确,招标覆盖面进一步扩大和延伸,工程招标已从单一的土建安装延伸到道桥、装演、建筑设备和工程监理等。招标投标管理全面纳入建设市场管理体系,特别是房地产市场的管理手段和水平得到全面提高,各级建设行政主管部门认真贯彻执行《建筑法》、《招标投标法》等法律法规,不断加强法规制度建设,进一步健全和完善有形房地产市场,依法规范招标投标活动,工程招投标率大幅度提高。

3招标、投标活动的现状

随着招投标制度的广泛实施,招投标制度在房地产市场产生的作用日益明显,在利益的驱动下,一些规避招标、虚假招标等违反《招标投标法》的现象增多,而且有愈演愈烈的趋势,导致项目工程质量得不到保证,工期延误,而且逐渐成为滋生腐败的温床,造成房地产市场招投标中不规范现象屡屡发生,一些房地产工程招投标未能坚持公开、公正、公平的基本原则,具体体现如下文所述。

3.1招标投标中的不正当竞争

一般来说,在招投标过程中,投标人为提高自己的中标率,总是在赢得招标项目的可能性上和投标交易中能获取的利益之间进行权衡,依据自己的生产成本制定最有竞争力的标价。然而,一些投标人为了迅速获取利益,在招投标过程中往往实施一些不正当的竞争行为,其负面效应,就是在市场经济条件下,一定程度上抑制了招投标这种竞争机制的形成与作用的发挥,破坏了市场经济的统一性和运行规则,阻碍了市场经济体制的形成进程,不但严重地破坏了招投标领域的竞争秩序,还侵害了相关市场主体,甚至会危及整个社会的合法利益。

《招标投标法》第十八条规定,招标人不得以不合理的条件限制或者排斥潜在投标人,不得对潜在投标人实行歧视待遇。《招标投标法》这条规定明确赋予潜在投标人对不同地区不同部门的招标投标活动享有公开参与竞争的权力。

但是房地产市场招投标活动中的公平竞争受到了各方面的干涉。地方保护、部门封锁及要求投标人垫资、高资质承包等不公平条件变相歧视,排斥潜在投标人等现象大量存在。目前存在的突出问题有两种:一是招标人要求投标人以高资质承包低类别工程;二是有些地方和部门为了保护自身的利益,在招标活动中搞政策倾斜,或在招投标过程中限定投标人范围,或在评标过程中加入不公正条件倾向本地投标企业,客观上造成了歧视其他潜在投标人的行为。在招投标过程中,项目常常受到地区领导、基建主管部门、行业主管部门、业主单位等各方面的干涉,使招标失去公平性。总之,来自各方面的干涉违反了市场经济规律和市场竞争法则,对建筑业的发展及建筑市场的规范都是不利的。

3.2招标机构招标行为不规范

现目前招标机构已走上前台,承担了大量的工程招标业务,据统计,已占整个招投标业务的三分之一之多,他们在服务于业主的同时,配合招标办的管理,为招投标事业的发展,为建筑市场的规范做出了很大贡献。但目前仍然存在一些机构招标行为不规范,存在投标机构的违规操作现象。在资格预审时擅自更改合格条件,如更改施工企业的施工经验、现场登记人员要求、费用标准、开标时间,甚至以上级通知“材料涨价”为由,更改工程招标控制价等,在开标前未按法定时日及时告知投标人,导致众多原符合招标公告规定条件的投标单位,在资格预审中就被排除在中标可能性外。而且非法中介现象也大量存在,为招投标工作的规范化管理带来了难度。

3.3评标专家只以标书为准欠合理

评标专家是招投标过程中极其重要的一环,对招投标工作能否顺利科学的进行起到了十分重要的作用。但是,目前在评标过程中,有一些评标专家未能履行自己作为专家的职责,主要有以下几个方面:

3.3.1应废标的投标人成为中标人。投标单位存在不良记录的劣迹,不符合招标文件要求,但是在标书中造假,评标专家在评审过程中未能发现,没有以废标处理,导致其成为中标人。

3.3.2未认真履行相关法规及招标文件的规定。有些项目在评审过程中,出现评委看法不同时,未能根据少数服从多数的原则,执行评委的投票表决结果,以书面形式连同评标报告一并提交招标人作出合规的裁定,导致本应废标处理的投标单位或明显存在恶意报价的投标单位中标,结果是施工过程中要求设计变更花样百出,工期延误,纠纷不断。