中小房企融资面临的挑战

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一、银行信贷潜在挤压中小房企

在众多的资金来源中，银行渠道无疑是影响最大的，它的态度直接决定了房地产信贷额度的大小、其他融资方式（如中期票据、短期融资券、私募债等）的成功与否以及募集资金的多少。在房地产信贷方面，银行并没有对中小房企设立专门的优惠，而是统一放到整个房地产行业中来制定信贷政策。从五大国有银行的总体信贷政策来看，对于房地产行业是谨慎的,甚至对开发贷款余额要求给予压降。这响应了国家调控要求，也是为避免行业出现过热苗头而采取的避险行为。不过，2013年以来，整体经济增长放缓，在其他行业不见起色的情况下，不少银行信贷资金又逐步流回房地产。第二季度末，房地产贷款合计余额13.56万亿元,同比增长18.1%,增速较上个季虔$增加1.8个百分点，超过同期整体贷款增速。

这是自2011年以来，第二次房地产贷款增速超过同期全部贷款增速。但需要指出的是，增速提升的主要力量是个人按揭贷款的推动，并非面向房企的直接融资，而且银行有限的信贷资源主要投放在了大型房企上面。由于各地房地产市场不平衡，银行在对房企融资时，除考虑项目本身外还会参考企业规模、发展区域、股东背景、营业收入等。按照国家发改委颁布的标准，中小房地产企业指营业收入20亿元以下或总资产1亿元以下的企业，尽管数量众多，但大中型银行在其身上投入的房地产信贷占比恐只有20%~30%。正是由于外部融资环境的差异，过去儿年来，房地产行业的集中度有了显著提升。2012年，万科、绿地、保利、中海四家共计销售4449亿元，占行业销售的6.90%,而2008年，这一比值仅为4.36%。大型房企由于总体资金实力雄厚，通过快速周转的方式，赢得了较多的市场份额。

二、融资需多层次改革

目前房企的格局是，一、二线城市大中小房企并存，大中型房企占据优势地位；三、四线城市仍以中小房企为主。即使是全国最大的房企万科,也只布局了包括一、二线城市在内的60余个城市，而且短期内也不会到更多城市布局。因此，三、四线城市仍以中小型房企为主。三、四线城市尽管在城市经济规模、辐射能力和人口聚集能力远远不能和一线城市及省会城市相比，但在一线城市人口、环境逐步饱和的状况下，未来三、四线城市仍有城镇化的潜力可挖。在近期召开的十二届全国人大常委会第三次会议上，国家发改委主任徐绍史作了《国务院关于城镇化建设工作情况的报告》。报告称，我国将全面放开小城镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，逐步放宽大城市落户条件，合理设定特大城市落户条件，逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇居民。这在政策上给予了中小城市以及中小房企发展一定的想象空间。而从融资上看，除了部分较好的优质中小企业可以获得银行信贷支持外，剩下的仍然要借助地方性金融机构、信托公司的高息信贷资金甚至民间高利贷。因此，促进中小房企融资应该发挥市场调节力量。一方面，要加速我国城镇化进程；另一方面，中小房企要提高自身实力，降低经营风险。而从金融配套改革上看，应该建立银行之外的多层次金融支持体系。在现有的信托、房地产基金等的触角尚不能触及中小房企较多的三、四线城市，而小额贷款公司规模和资金实力又稍显薄弱的情况下，可以鼓励地方政府出资设立或参股融资性担保机构，并通过奖励、风险补偿等多种方式引导融资性担保公司健康发展。

作者：柳阳单位：中国工商银行投资银行部研究中心