区域经济高质量发展思路

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摘要：文章对目前纳入江苏省吴中区发改委楼宇平台监测的20幢楼宇的发展现状进行了客观的优劣势分析，同时结合苏州、上海等周边发达地区楼宇经济发展好的经验做法，提出了思考。

关键词：楼宇；发展；措施

党的十八大以来，我们对经济发展阶段性特征的认识不断深化，提出我国经济发展进入新常态，随着经济发展的环境、条件、任务、要求等发生新的变化，正在加快倒逼经济发展要做到“四个转”，即增长速度要从高速转向中高速，发展方式要从规模速度型转向质量效益型，经济结构要从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并举，发展动力要从主要依靠资源和低成本劳动力等要素投入转向创新驱动。总书记指出：“现阶段，我国经济发展的基本特征就是由高速增长阶段转向高质量发展阶段。”江苏省吴中高新区（以下简称“高新区”）作为苏州市中心城区的重要组成部分，根据苏州城市总体规划和吴中区“中心城市核”的城市发展定位，面临着目前的存量工业迟早都要退出城市中心城区的形势，而目前的楼宇和未来要规划建设的楼宇就成了承载城市经济、城市产业的唯一物理空间，高新区的楼宇发展水平在吴中区各板块中遥遥领先，但是对标国内乃至苏州市区其他商务区，产业水平、经济贡献的差距非常明显，因此如何规划、利用、发展好楼宇经济显得极为迫切，尤其在经济由高速增长转向高质量发展的关键阶段，作为一个新筹建不久的省级高新区更要紧紧把握发展大趋势、与时代的发展合拍，甚至要先人一大步，及早谋划好经济结构调整，科学布局产业，久久为功，力争登上“后来者居上”的台阶。

一、楼宇经济的概念及发展意义

楼宇经济，指的是利用城市里的新楼盘或者闲置用房进行销售、出租、产业培育等各种活动，从中获得的不动产权相关收益及培育的新税源。楼宇经济的兴起和发展不是偶然现象，而是随着经济和社会发展而出现的必然结果，是城市或乡镇土地集约利用的要求，是经济发展的必然结果。楼宇经济是产业经济的重要组成部分，楼宇经济的集聚促进区域现代服务业的发展，加快经济结构调整。楼宇经济有利于改善城区的空间布局，促进产城融合发展，培育城市新的经济增长极。楼宇经济能加速产业的融合互通，满足更多高层次产业人才的发展需求，提升综合投资环境。

二、商办楼宇建设运营基本情况

截至2019年9月底，纳入吴中区楼宇经济信息监测平台的共有规模以上（商务面积≥5000平方米）的商办楼宇20幢，建筑面积82.7万平方米，商务面积46.1万平方米；楼宇内入驻企业近1400家。（一）楼宇资源较为丰富现有楼宇均匀分布在京杭大运河（吴中段）的南、北两侧区域，其中国有楼宇4幢，建筑面积12.3万平方米，商务面积9.2万平方米；集体楼宇9幢，建筑面积20.2万平方米，商务面积15.3万平方米；民营楼宇7幢，建筑面积50.2万平方米，商务面积21.6万平方米。

（二）楼宇周边配套较全

城区占地面积小，开发强度大，拥有商务、医疗、教育、公共交通、文体设施等配套资源的比较优势，所有的楼宇周边生活等配套总体比较便利，为项目的引进提供了良好的基础配套环境。

（三）楼宇产业主题探索

高新区楼宇经济业态呈多元化发展，已初步形成了传统商贸和以新零售、文化创意、商务服务、金融创投、科技服务、软件和信息服务等为代表的现代服务业为主导的产业结构。在高新区管委会的统筹下，对现有的楼宇发展定位探索实行差异化，主要定位在科技服务类（1幢，占比5%）、综合类（9幢，占比45%）、电子商务类（2幢，占比10%）、软件和信息服务类（3幢，占比15%）、人力资源类（1幢，占比5%）、其他类（4幢，占比20%）。入驻的1400余家企业主要集中在商贸（占比16.3%）、商务服务（占比18.6%）、科技服务（占比16.6%）、软件和信息服务（占比12.5%）、建筑（占比7.15%）、金融创投（占比4.43%）、房地产（占比2%）、物流（占比1.79%）、其他（占比20.7%）。（四）经济效益日益提升截至2019年9月底，空置面积为约3万平方米，空置率约8%。2018年库内纳税超亿元的楼宇共有1幢，为城龙大厦。纳税1000万元（含1000万元）~1亿元的楼宇共有12幢，纳税100万~1000万元的楼宇共有6幢，纳税100万元以下的楼宇共有1幢。2019年1~9月纳税超亿元的楼宇共4幢，纳税1000万元（含1000万元）~1亿元的楼宇共有9幢，纳税100万元~999万元的楼宇共有7幢，纳税100万元以下的楼宇0幢。

三、楼宇经济发展中存在的主要问题

前面所述的楼宇数量占到高新区目前建成楼宇的60%，在吴中区的楼宇经济中综合实力遥遥领先，但结合高新区的城市功能和资源配套等因素，特别是对照高质量发展要求的涉及人才、经济效益、质量水平等细化指标，在发展中也客观存在以下几个严重不足及根本原因。

（一）楼宇产业同质严重,产业集聚度不够高

综合类的楼宇较多，近9幢，占到产业楼宇的40%，目前仅有2幢楼宇被评定为区级专业特色楼宇。还有部分楼宇开始定位专业性，但运营一段时间后又变成了实质上的综合性，入驻企业良莠不齐，小微企业居多，更缺乏从事价值链高端环节的科技研发企业、上市公司、总部企业等，从而产业之间协作弱、集聚效益不明显。究其原因有：有的产业主题的楼宇运营方不是产权所有者，作为运营方因为运营时间不及时或是运营水平不高等因素，主题楼宇的特色发展很快变了味；还有国资楼宇因为时间“等得起”、无长期规划等因素造成项目进驻及把关松懈；部分私人所有的楼宇在运营过程中“重租金不管产业”的逐利本能降低进驻项目质量等等。

（二）楼宇建管水平不高，品牌影响力不够强

一方面目前楼宇本身的建设管理水平总体偏低，布局还比较分散，甲级以上写字楼屈指可数，提供的服务还是主要偏向普通的安保、保洁等传统服务，缺少楼宇规划、咨询培训、投融资、法律和项目申报等现代物业的商事服务。目前区内楼宇中国家一级资质物业单位仅占总数的5%，难以满足高档写字楼、高科技企业、总部型企业等所需的高品质服务要求。而部分楼宇产权单位对楼宇采用自营物业进行管理，其管理水平相对更低。另外部分楼宇存在的智能化、自动化、信息化程度不高、停车位配备不足等现象，也制约了商务楼宇经济的提升空间。另一方面，从区域统筹角度出发，楼宇之间的管理方横向沟通较少，而经济发展职能部门对楼宇经济发展目前虽然出台了《科技园运营评价管理办法》，也确定了专人对接，但由于各部门人员的管理水平参差不齐和楼宇产权的多元化因素影响，评价办法尚未能对整个楼宇管理指导有效的全覆盖。

（三）产城融合度不够强，支撑水平不够高

产业和城市之间共生共长。产业发展需要有与之适应的城市教育、商业、医疗等其他要素支撑，高科技产业、国际化、大公司等对这些要素的需求会更强烈，就是所谓的一流的环境支撑一流的产业。首位制约高科技产业一流团队发展的将是优质教育和人才居住问题，目前进驻的很多人才型项目成长后马上面临诸多需要政府协助解决的问题。另外高端商务配套的建设、城市更新的速度、城市的管理及政府的服务水平与国际化项目的需求还有一定差距，即所谓的“门当户对”。

四、进一步推进楼宇经济发展的思路和举措

楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，是加速现代服务业发展、拉动区域经济增长的重要载体，对于高新区发展而言，楼宇将是承载产业发展的唯一物理空间，对发展的支撑重要性更是不言而喻，根据高新区楼宇经济发展现状和苏州建设国际化大都市的发展定位，借鉴周边发达地区先进做法和经验，现就推进楼宇经济发展提出以下措施和建议：

（一）注重培育招引并重，加快经济转型升级

经济结构调整是经济转型升级的重要内容，要注重创新驱动引领，从增量扩能为主转向调整存量、做优增量并举。首先是统一思想，严格高标准招商。切实瞄准科技含量高、成长性好、税收贡献大的要求从源头上招引好项目，建立楼宇招商共享机制，由管委会经发等职能部门引导把关，同运营单位，合力而为，特别是要发挥好目前的武汉大学、苏州大学、中科院纳米所等大院大所合作的科技园平台作用，集聚更多的人才、项目等创新要素，最大程度的发挥科技对区域经济的辐射和引力作用；其次是盘活资源，开展二次招商。用好空置楼宇资源，对部分纳税产出、产业层次较低的商务楼宇加快腾笼换鸟；再次是精准服务，加快做大做强。对入驻的项目进行分类辅导，了解具体的不同需求，真正急企业之所急，想企业之所想，最大程度的帮助企业解决问题，扶持企业做大做强。

（二）注重楼宇载体运营，做强楼宇品牌引力

一是实施分项考评。对现有的科技园管理评价办法进行完善，明确楼宇分类管理模式，引导楼宇业态和发展质量的双提升。根据特点区分产业园（孵化器）楼宇与高端写字楼的差异化管理与支持，产业园（孵化器）楼宇注重专业化服务能力的提升，高端写字楼注重高品质物业管理提升。二是支持楼宇升级。老旧楼宇更新改造，对设施陈旧、智能化低的楼宇，从楼宇外立面、智能化管理及办公配套、网络系统、停车场等方面进行升级，鼓励有条件的楼宇建设会议室、商务洽谈室、商务中心等公共设施，进一步提升楼宇硬件水平和载体功能。三是加强对专业运营机构和优质物业企业的引进，提高楼宇精细化管理水平，提升楼宇经济服务能力，鼓励有条件的楼宇建立企业服务中心，开展咨询、金融、技术支持等专业化、个性化增值服务。

（三）注重产城融合共生，做强做优产业配套

随着长三角一体化等国家战略的深入推进，高新区面临着难得的发展机遇，要牢固树立一流的环境才能发展一流的产业思维，要特别重视加快未来总部经济、科研片区的规划、建设，更多的从承载项目的角度去思考周边的学校、居住、交通、商务、休闲等配套需求，高水平规划建设一批高端产业载体、学校、医疗等配套设施，从而最大程度的满足优质项目的硬需求。楼宇经济不仅仅是单纯的一幢楼装进几个企业或项目的概念，还包含了更多人的需求概念，因此同时还要加快提升城市管理和政府部门的专业化服务能力水平，不断适应项目的软要求。

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作者：方针 单位：唐丽丽