区域计划对地方房地产业消极意义

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2009年以来我国先后批复了《黄河三角洲高效生态经济区发展规划》、《关于支持福建省加快建设海峡西岸经济区的若干意见》、《关中－天水经济区发展规划》、《江苏沿海地区发展规划》、《横琴总体发展规划》、《辽宁沿海经济带发展规划》、《促进中部地区崛起规划》和《中国图们江区域合作开发规划纲要》8个规划，出台速度前所未有。随着区域规划对地方政府的经济的带动作用，地方房地产业发展也出现了如火如荼的局面，成为地方发展的强劲动力。

一、区域规划概述

区域规划是为实现一定地区范围的开发和建设目标而进行的总体部署。中央出台的区域发展规划，除提供产业优惠政策外，更重要的是为地方政府打开了土地开发引资的大门。区域规划首先带动部分城市的房地产开发，房价上涨，便可实现后续的招商引资。房地产和区域发展其实是相辅相成的，区域发展必然要寻找一些先导产业发挥带动作用，房地产便是其中之一。

只有当项目产品在二级市场上交易活跃的时候，房地产和区域经济的后续发展才有源源不断的资金动力。区域振兴规划无疑也是助推市场活跃的强心剂。

作为调整经济结构和促进产业转型升级的重要一环，国家在去年陆续出台了多项区域经济振兴规划。随着相关规划的实施，规划给区域发展带来新动力，区域经济有望成为新的经济增长点。其中，房地产与其他产业的发展有望相互促进。

区域振兴规划实施后，国家和地方大量的投资项目将跟进，这对当地经济发展的推动作用是实质性的，但并非立竿见影。需要大量前期投资和基础设施建设作为铺垫。部分城市的区域振兴规划引起的过度炒房应当警惕。这些规划的实施对当地经济发展和相关产业的培育将产生巨大影响，但同时也成为了主题投资的热点，吸引了楼市和股市的投资者竞相介入。在这种背景下，房价出现一定程度上涨可以理解，但过度炒作形成较大泡沫将遏制地方经济的健康发展。

二、区域规划对地方房地产经济的影响

区域规划在刺激地方经济之前，首先激活了当地的房地产市场。目前多数炒房者纷纷踩着区域规划制订的时点，介入相关地区的房地产市场。大到国家级区域规划，小到新地铁线路投建方案，都被炒房者视为投资良机，体现了区域规划对区域楼市的明显带动和提振作用。

（一）区域规划改善当地基础建设的同时也引起了房价的快速上涨区域规划的影响是长期的。区域房地产潜在价值提升，可以吸引外地资金进入，加速该区域开发。不过，近期部分地区房价因区域规划而被过度炒作，这无疑是对未来发展的透支，也可能引起政策制订者的警惕。

2009年11月，国务院批复《关于调整天津市部分行政区划的请示》，同意撤销天津市塘沽区、汉沽区、大港区现行建制，设立天津市滨海新区行政区。随后的三个月，滨海新区房价累计涨幅超过50%：今年1-2月累计成交11591套，同比增长39.7%。

2010年1月初，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布，海南房地产和土地价格不断攀升。随后的一个多月内，海南主要城市房价涨幅超过100%。

（二）区域规划是房地产持续稳定发展的基础，但不应成为短期投资炒作的对象如果疯炒一阵房地产，最后造成房地产巨大泡沫的话，区域振兴必将大打折扣。理论上来讲，区域性发展规划作为一种刺激和拉动经济的工具，短期内能创造出一个洼地，吸纳各种要素进入并加快流动，从而迅速催生资本聚集效应。但区域性发展规划一旦成了一件人人都在赌运气的标的，就非常容易背离实际，陷于概念性的炒作，由此必定形成一个巨大的流动性漩涡。而房地产作为资本增值和发展突破的首选项，首当其冲会被拖入。纵观近些年许多区域崛起的现实，房地产不连跳几个台阶、基础设施建设不突飞猛进、城市化推进节奏不加快，区域经济一定是不会有起色的。于是，区域性发展规划与房地产业发展机会、区域经济与房地产业部门经济，就直接划上了等号。如果不能扭转这种极端错了位的联系，后果是很难设想的。

（三）区域规划成为地方房地产泡沫的直接诱因已经看到，一些地区在刚刚拿到批文之后，当地房地产市场已然如一锅煮沸的开水，各路资本纷纷杀奔而去，价格随即扶摇直上。上一次海南岛房地产泡沫破灭，一个最主要的原因，就是这种错觉造成的。官方给了大量的扶持政策要建设特区，结果那里却变成了房地产投资乐园，一类大资本在那里倒卖土地，另一类小资金就在炒卖房屋。实业没有做起来，大多数资本都在钻投机取巧的空子。因为流动性漩涡的作用，土地、房屋的价格受到剧烈搅动，变得严重脱离实际，在缺少真实性需求支持的情况下，最终摔了个粉碎。

包括海南等新近拿到规划批文的区域，在迎来又一轮历史性机遇的同时，也再一次被推入到这样一种威胁面前。虽然17年过去了，"概念性炒作危机"阴影却始终没有走远。尽管有人认为，眼下的市场已不是当年的初级形态，以前的悲剧当不致重演。但我认为，只要有那一纸被镀上决策印信的规划存在，流动性漩涡就一定要出现。原因在于，当前的中国市场并不缺少流动性。在今天，无孔不入的全国乃至于国际资金都在向这些区域注入，这对于各个准备起步的区域板块的撬动是很明显的。

三、地方房地产业良性发展的对策与建议

要防止此类房地产热，先得设法使盲目性、一窝蜂似的"规划热"冷却下来。区域性规划，并非越多越好，要宁缺毋滥，不宜鼓励竞相"要规划"的风气。经济发展受诸多因素影响，核心的一点是，大到一国，小到一地，都需要以结构合理、需求坚实的产业基础做后盾。区域经济是许多部门经济的集合，是一种结构性、同步性、综合性和协调互补性的经济形态，我们需要加强一种可持续性的区域发展营造意识，力避急功近利的心态。

（一）适度控制房地产投资规模在全社会固定资产投资总规模中，房地产投资应占多大比例需要认真研究。事实证明，房地产投资占全社会固定资产总投资的比重如果过高，一定会产生泡沫，很多城市在年所经历的房地产市场巨变都与此有关。而如果房地产投资比重过低，不仅不能够满足居民的住房需求，而且会对城市发展造成不利影响。因此保持适度的房地产投资规模，是政府调控房地产市场的首要环节。要研究一个城市房地产业与经济社会发展大局的关系，从中找出规律，努力把握好这个比例关系，如此，房地产市场供求才能大体平衡，房地产市场才能稳定发展。

（二）加强对规划全程的监督控制对于区域发展规划战略，决策层也要对规划落地全程予以监督控制。在规划推进的过程中，必须严格控制土地、资金两类要素的投放。

因为有政策倾斜和照顾，预计这两类要素的投放将会拉开一个极大口子。如果两者投放不够合理，甚至失去控制，在市场层面就会导致炒地、炒房的恶果。

（三）加强区域内调控政策的稳定性和连续性房地产市场调控是政府稳定房价的手段。但由于房地产是关系百姓居住生活的大事，是对国民经济具有广泛影响的行业。因此，必须要在调控中保持政策的稳定性和连续性。如果在执行中忽松忽紧，忽冷忽热，就会在解决老问题中产生或留下新问题。在一个区域规划体系中，有很多产业部门需要政策惠及，但房地产业是最不应该受到关照的，更不能被当成特殊产业来对待。放眼全国看一看，现在不仅流动性充裕的地方，房地产经济很发达，连很多流动性并不充裕的欠发达地区，亦如此。因此房地产业本就该被排除在一揽子区域规划措施之外。