解析经济房的准入与退出

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一、经济适用房制度发展概况

经济适用房制度自1998年开始实施，到2007年趋于完善，并逐步建立了廉租房和经济适用房并行的保障房体系。2010年11月，住建部将2011年保障房安居工程建设任务提高到1000万套，预计未来5年内我国将新建保障房3600万套，保障房覆盖率要达到20%。解决城市低收入和中等偏下收入家庭的住房困难被提升到前所未有的高度，我国保障房建设将迈上新台阶。

二、存在的主要问题

（一）购买对象界定难，准入制度亟待完善。经济适用房的购买对象是低收入家庭，要找出这些低收入家庭，首先必须界定低收入的标准，其次要对购买资格进行审核。一方面，由于我国目前尚未建立公开透明的收入体系，家庭收入很难精确计算；收入核定对越来越多的自由职业者、私营企业主等群体，尤其显得缺乏操作性。

（二）日常监管存在漏洞，双轨制带动利益寻租。吸引部分中高收入者进入经济适用房市场的关键是经济适用房与普通商品房形成了明显的“价格双轨制”。在市场上，同地段同面积的商品房和经济适用房动辄相差几十万、上百万元。按照现行规定，经济适用房购买5年后便可上市流通，一经倒手就可轻易获取巨额差价。因此经济适用房便成为许多人不惜瞒报、假报而要获取的“谋利房”乃至“暴利房”。

（三）退出机制难以操作，造成既得福利固化。由于住房保障制度的退出机制不完善或难以执行，特别是以获得产权为主的保障形式容易产生福利固化的问题，所以如果没有适当的退出机制，购买经济适用房的家庭在收入提高后如不再符合资格条件，或由于家庭人口出现变化(如子女成人后单独居住或者结婚后另立门户)，享受的经济适用房或者应退出或者应调整为其他保障类型，但由于目前缺乏相应的退出机制而无法操作。

三、相应的对策

（一）健全准入机制。建议加强房管部门与银行、证券、劳动保障、税务、交通、公安等部门的信息共享，加快建设全国统一的信用信息共享平台，多渠道核实保障性住房申请者的收入和资产状况，甄别出真正符合条件的申请者，根据低收入者的困难程度纳入不同的住房保障供给范围，根据不同地区居民收入状况制定出不同的保障标准。

（二）加强公示审核。地方政府部门和媒体在加大公示力度的同时，应增加信息透明度，公布保障房申请人的职务、收入、家庭资产等详细内容，在全社会形成一张广泛的监督网，发挥社会公众的监督作用。

（三）建立退出机制。退出机制的建立，将把市场化的住房供应体系与多元化、多层次的住房保障体系区分开来，把推动经济适用房的政策目标由“政策性商品房”向“保障类住房”过渡，从而在制度上剥离现行住房政策中的经济特性，使经济适用房制度回归其社会政策目标，从根本上达到经济适用房的社会保障性和社会公平性。

1、加强收入动态监管。由于住房保障对象的收入水平并非一成不变，因此，对住房保障对象的家庭收入状况、住房困难程度和住房保障面积等应进行动态跟踪。根据收入水平的变化调整低收入家庭的标准，并定期向社会公布，每隔两年或稍长时间对原保障对象进行重新认定，只有符合条件的方可继续享受经济适用房。

2、建立政府回购制度。目前经济适用房的退出主要是因为购房人家庭经济状况改善，不再需要已购经济适用房，通常采取上市出售转换成商品房的形式，一方面不能实现经济适用房的循环利用，另一方面造成了国家土地收益及各种补贴的流失。建议改为由政府回购，并将政府回购条款列入《经济适用房退出办法》，把回购作为购房者购买商品房的前置条件。让购房人心知肚明，自己决定是否购买经济适用房。

3、形成“租售并举”的格局。经济适用房应逐步实现“租售并举、售出回购”，并逐步过渡到以租为主。对经济租赁房，由政府向相关低收入群体提供租房补贴，等到居住者条件超过低收入，政府停止给予补贴，这不失为一个良性循环的途径，既有利于形成退出机制，同时有效避免了相关利益链的滋生，也有利于政府控制一定租赁房源。

4、完善住房保障体系。建立经济适用房的退出机制，应在保障房体系内提供经济可行的退出选择，即：制定由廉租房向经济适用房再向商品房过渡的正反双向的具体操作程序，以使保障对象在家庭收入变化后能适时调整到所对应标准的住房，直到这个家庭具备购买商品房的能力以完全退出。

（四）完善惩罚措施。

目前我国已出台惩处标准的城市，最严厉的规定只是处以5000元的罚款，以及3年内不准申请保障房。当务之急，是要在各地立法探索的基础上，抓紧制定国家层面的住房保障法律，尽快出台《基本住房保障法》，既要明确各级政府在推进住房保障工程中的责任，又要规范保障房在分配、运营、流转环节中存在的种种混乱局面。尤其要加大对虚假申报、骗购骗租、转租转售、闲置浪费保障房等行为的惩罚力度，对骗购、骗租等行为“零容忍”，直至追究其法律责任。