小议青岛写字楼市场的空置率

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1选题背景及依据

通常来说，由于使用性质及收益回报的差别，一个城市的办公类物业价格要比住宅高。但据笔者研究发现，在青岛市同类型区域，写字楼价格比住宅低很多。房地产市场的价格规律跟供求关系是分不开的，而供求关系可以用空置率来分析，空置率也是反映市场运行情况的风向标。因此，研究当前市场下的空置率成为分析房地产业发展状况的重要环节。

本文从青岛市写字楼市场的现状出发，通过对写字楼市场空置率情况的简单分析，综合评价青岛市写字楼市场的运行情况。

2研究现状及相关定义

由于经济发达、存量较大，西方发达国家的房屋空置率大多采用全部待售待租的新旧房屋与全部可用新旧房屋之比。G．D.Jud等在1990年提出，自然空置率可界定为不会给房主带来调整租金诱惑的空置率；也可表述为在保证买方充分的选择权利的同时，又能保证卖方有足够的投资积极性情况下的房屋空置率水平。按国际通行惯例，商品房空置率的合理区为5％~10％。

国内由于住房改革比较晚，关于空置率方面的研究是从20世纪90年代开始的。目前，我国的相关研究主要集中在市场波动状态下，商品房空置率的定义、计算以及房地产市场的监测等环节。写字楼不同于住宅，国际通行的空置率惯例不适用于我国商品房市场，更不适用于写字楼市场。

综上，本文将自然空置率定义为供需平衡条件下使得供方和需方都对当前价格满意的空置率。空置率计算方法为全部可待售的面积与总存量面积之比。本文通过对近几年来青岛市写字楼空置情况及价格上涨情况的监测，分析写字楼市场的供求情况，评价写字楼市场的运行情况。

3实证分析

笔者搜集并分析了2003－2009年青岛市统计局的写字楼市场相关数据（见表1）。

简单分析表1中的数据，仅看历史吸纳率一栏，2004-2007年，吸纳率都是大于1的，这也从一个侧面反映了青岛市积极向好的经济形势，在这个阶段写字楼空置率是逐年下降的。2008年，受到全球金融危机的影响，吸纳率大幅下降，也就是从这一年开始，空置面积逐渐上升，但由于存量基数也大幅上升，空置率上升得并不很明显。2009年至今，由于国家经济刺激政策使得经济形势逐渐好转，带动了经营环境的转好，使得空置率隐隐有下降趋势。

从理论上来讲，适度的空置率是房地产市场的一种缓冲器。当市场上需求上升时，通过降低空置率，增加供给，可以减缓房价的上升；当需求下降时可以通过增加空置率来减少供给，进而减缓房价的下跌。分析表1中的数据，可以看到销售价格基本是逐渐上升的，仅有小幅波动，每年的价格波动都与上一年的空置情况密切相关，这也验证了其缓冲器作用，空置率的反周期性质无疑会减轻房地产市场的供需冲击，从而起到稳定市场的作用，这也是供求规律作用的结果。

4市场分析

从表面上来看，青岛市的写字楼市场在比较有效地运行。自2003年起，青岛市写字楼的空置率逐渐下降，至2008年，空置率开始小幅上升，但总体情况是稳定的。这也意味着，青岛市写字楼的总体供应略大于需求，总体情况比较平衡，写字楼的价格总体也处于正常波动范围内。虽然空置率相对于北京、上海偏高，我们认为仍处于符合青岛市经济发展状况的合理空置率区间内。

青岛市写字楼缺乏统一布局和客户群细化与定位。在青岛写字楼市场上，存在着与写字楼经济所应具有的聚集性、关联性、高端性等特点不符的现象。青岛早期写字楼自我发展成分较大，全市缺少统一的规划布局，致使目前青岛写字楼经济的聚集程度较低，在空间布局上相对分散。青岛能够达到甲级写字楼水准的物业匮乏，导致缺少有分量的大集团区域总部在青岛设点。因此，在青岛目前房地产业发展中，很难体现写字楼在长期性和稳定性上的优势，无法吸引足够的投资者。

青岛房地产市场投资力量倾向于住宅。对于写字楼投资者来说，投资金额数量偏大，投资周期长，物业管理风险大。这也是写字楼价格低于住宅价格的原因，具体表现为租金明显偏低，销售不畅，空置率明显偏高。除了产品品质低、市场定位模糊等结构性原因外，也和青岛的经济总量及对周边地区的辐射能力有关。在量的供需上青岛写字楼市场基本平衡，但在产品结构上供需却与市场脱节。

5对策

据笔者调查研究，青岛市写字楼空置率长期处于较高的水平上，空置率达20％~25％。对此，提出如下对策：

首先，要加强房地产市场的整合。目前青岛市场小开发商偏多，导致竞争开发成本过于高昂，市场布局混乱。所以应加快房地产企业的整合，利用市场机制优胜劣汰，发展出一批专业性强、经营理念先进的房地产企业，促进市场的统一布局。

其次，要改变很多地方政府过度依靠土地出让金收入的财政收入模式。一方面，拿地成本过高是造成我国房价上涨最重要的原因之一，要降房价，必须将地价降下来；另一方面，我国人多地少的矛盾决定了地方政府依靠土地出让金的财政收入模式不可持续，必须加以改革。

再次，金融机构在贷款时要谨慎，适当抑制房地产市场的“不均衡”发展。

最后，在整个调整中，核心是政府的相关行为、政策。除了改变财政收入模式、促进房地产行业整合、调整宏观经济环境外，安抚消费者、稳定市场也离不开政府的参与。只有当“有形的手”与“无形的手”很好地配合起来，才能保证房地产市场的有效运行。

6结语

通过以上分析，我们不仅简单了解了空置率的相关理论，更利用青岛市近年的相关数据分析了青岛市写字楼市场的运行情况与特点。本文存在以下不足：首先，我国的相关统计数据的可信度较低。其次，本文一些结论源于笔者的从业经验，而且过于关注中高端市场，忽略了部分低端市场，造成统计方面存在部分偏向性。第三，本文只是大概分析了空置率的变化，没有细化分析，具体分析还有待进一步讨论。