高房价及高地价的治理探索

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论文关键词：高房价，高地价，土地供给，农村土地

论文摘要：城镇建设用地紧张，确也是实情，尤其是大城市，多数城市早就在透支国家下达的指标。治理高地价的关键是什么－－增加供给！市场经济真的很简单，价格是供求关系的反映（当然，特殊情况下也会出现价格失灵），开发商拿地热情高涨，政府硬按着地价不让涨，则企业只能寻求托关系、搞公关来购地。

近期召开的全国国土资源工作会议上，国土资源部部长、党组书记，国家土地总督察徐绍史明确提出：坚持和完善土地招拍挂出让制度，总结、规范和完善“限房价竞地价”、“双向竞价”、“综合评标”等多种房地产用地出让模式，推动土地供应由“价高者得”的单一目标向完善市场、保障民生等多目标管理转变。近两年来，经营性用地“招拍挂”的出让方式，持续不断的受到质疑和反对，很多人认为这种卖地方式很容易推高地价，最大的受益方是地方政府，从而导致土地财政肥得流油。

由此看来，国家确实正在紧锣密鼓的研究和推进土地出让方式改革。实际上，部分城市早在2009年就开始尝试了，比如上海积极尝试“预申请”、“综合评标”、“一次竞价”。再如，近期北京有块土地，出让时对报价进行限高，如果有多家企业都愿意出限高价，则就让他们竞配建保障房面积，谁愿意为政府免费配套最多的保障房，谁就最终胜出。

显而易见，进行这项改革的目的是限制地方土地财政，同时抑制地价，进而有助于稳定房价。无疑，这一政策的指向是正确的。在房地产调控一波紧似一波的背景下，去年全国土地出让成交总价款居然高达2.7万亿元，同比增加70.4%，超千亿的城市数量剧增。而且，从价格上看，去年全国新建商品房成交均价大概同比上涨7%，而开发企业购置的土地成交均价却大涨34%左右。

抑制地价、减少地王，正在成为重要的政策选择。去年12月19日，《国土部关于落实房地产用地调控政策通知》要求：对招拍挂出让中溢价率超过50%、成交总价或单价创历史新高的地块，市、县国土资源主管部门要在成交确认书签订后2个工作日内，填写《房地产用地交易异常情况一览表》，分别上报国土资源部和省级国土资源主管部门。明摆着，这是向地方政府施压。

然而，靠这种办法并不太管用，近一个月来，全国溢价率超过50%的地块普遍性的存在，光上海就有多个案例。另外，人为的压制地价，尤其是减少挂牌和拍卖行为，而增加招标形式，确实能在一段时间内减少高价地，却有点“治标不治本”；其负面效果不容忽视，招标方式的透明度较挂牌和拍卖低很多，如何防范内幕交易？如何阻止权势企业横行？又如何解决大量中小民营企业被拒之土地市场门外的困局？

治理高地价的关键是什么－－增加供给！市场经济真的很简单，价格是供求关系的反映（当然，特殊情况下也会出现价格失灵），开发商拿地热情高涨，政府硬按着地价不让涨，则企业只能寻求托关系、搞公关来购地。城镇建设用地紧张，确也是实情，尤其是大城市，多数城市早就在透支国家下达的指标。

困难是存在的，但办法也不是没有。努力方向有两个：一是城市低效利用土地现象严重，必须加快进行二次开发。比如在很多城市的中心区，都存在一定规模的各种企事业单位的旧楼宇、旧厂房、旧仓库，或者使用效率低，或者已被废弃，但这些土地的使用权掌握在原单位手中，政府极难收回并重新出让。针对于此，上海有些好的做法，比如去年9月，上海出台《关于鼓励本市国有企业利用存量工业用地建设保障性住房的若干意见》，规定国有企业可以利用原有的工业用地，按照公共租赁住房和经营性项目各占50%的模式实施开发建设。

另一个方面，要加快农村土地管理制度改革，使集体建设用地能够流转起来，使其能够源源不断的向城镇建设用地市场输送“新弹药”。实际上，2007年的中共十七大就已提出，要逐步统一城乡的建设用地市场，可近几年改革进程滞缓，国家必须加快推进这项改革。