房价走高的原因及稳定策略综述

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【论文关键词】：房价成因对策

【论文内容提要】：主观上房价只升不降引起的市场心理所致。解决住有所居的问题，要从政策调节入手，完善劳动力市场，理顺经济发展中的矛盾；着力营造和谐的发展空间。城市的房价，是由于客观实际对房屋需求增加和主观上市场心理所致。客观上一方面是由城市化过程中城市人口剧增和60年代的人口高峰引发的家庭裂变所引起，对房屋的实际需求增加。另一方面由于经济的发展，人需求由生存需求向安全需求的升级引起对房屋结构性需求增加。

主观上房价只升不降引起的市场心理所致。解决住有所居的问题，要从政策调节入手，完善劳动力市场，理顺经济发展中的矛盾；着力营造和谐的发展空间。城市的房价，随着房地产企业劳动生产率的提高，单位产品的房价没有下降反而直线上升。这主要是由于客观实际对房屋需求增加和主观上市场心理所致。客观上一方面是由城市化过程中人口剧增和家庭裂变所引起对房屋的实际需求增加。另一方面由于经济的发展，人需求由生存需求向安全需求的升级引起对房屋结构性需求增加。

一、房价走高的成因分析

①高收益、低风险的房产市场及市场准入难等所致。

房子现在是中国供不应求的商品，处于卖方市场。房地产业在人口众多的中国走城市化的进程中没有风险。房地产据有关资料和业内人士透露，房地产的利润高达50%。（据中国房地产测评中心的有关数据，进入2009年综合实力前20名企业的总资产值为139.47亿元，比2008年综合实力第20强微降2.5%，营业收入为34.91亿元，大幅增加了70.21%，净利润增加也较为显著，增长了55.04%）。造成这种局面的原因有两方面：一方面中国随着农业现代化的发展，18亿亩耕地按发达国家一个人可以耕种2000亩土地计算，只需要90万人即可完成耕播。即在东北、西北、华东、中南、西南各需一个县的人口就可以耕种完。大量人口将要转移或者正在向城市转移，城市化进程加快，城市人口剧增，对房屋的需求自然旺盛。另一方面我们知道房地产商生产的目的就是追求利润最大化，房产商在生产过程中低价买入原材料和土地使用权，高价卖出土地使用权及其附属物。

②房产市场心理所致

房产市场心理，是指消费者在房产市场上所持有的心理状态。中国的房地产市场起步晚；在94年慢慢起步，到2002年初步形成房地产市场，近年来房地产市场正处于“牛市”。它的高位运行，给人们增添了购买信心，人们不但把它作为安家立业之所，而且作为一种投资理财的方式。人们在理性的选择下屯房积居，有钱就买楼房，有的甚至买两套、三套。楼房的单位效用不递减反而递增，完全反西方经济学家所说的边际效用递减规律。所以出现单位产品不是凝结人类的一般劳动，而是人类一般欲望。

③人口、政策和经济现实造成的。

解放初，我国仅有5亿多人口，随着我国的政治稳定，经济社会的发展，人口最低年份以6.06%增长。直到59—61年发生三年自然灾害，人口增长率最高不到3.85%。在62-72年党的八大的政策比较稳定，人口以高于5.94%增长。初步出现“高生育，低死亡，高增长”，再加之建国后人口总数稳定增加，人口的基数较大。人口增加速度最快最多达到近8.5亿。72年后我国推行计划生育（注：83年实施计划生育），人口增长实现“低生育、低死亡、低增长”。

综上所述，人口增长的拐点在62年，增长相对值的峰值在62—71年之间。这些年份出生的人现在大约39—48岁。在社会稳定、政策好的大背景下；家庭、事业稳定，经济状况最好。因此他们购买力强，投资欲望高涨。人多、购买力强、又有购买欲望；在理性的选择下优先购买稳定升值的楼房。因此引起楼房供不应求的局面。

④人的需求发展的必然结果

美国人本主义心理学家马斯洛在1943年发表的《人类动机的理论》（ATheoryofHumanMotivationPsychologicalReview）一书中提出的需要层次理论表明：如果生理需要相对满足了，就会出现安全需要。安全需求是人们对于周围环境的依赖和信赖。安全需求包括对人身安全、生活稳定以及免遭痛苦、威胁或疾病等的需求。随着我国经济社会的迅速发展，物质匮乏的时代已经过去，我国人的需求由生理需求转向安全需求。公民神圣不可侵犯的居所当然是最大的安全场所。无论是大人还是小孩对安全感的认同感比较强，因此对住所的追求是经济社会发展的必然结果，是人本性的一种体现。

⑤中国人安家立业的习俗所致

安家立业的安家从字面意思看是指不但要有女人而且还要养猪，是指一个人娶妻结婚，并能独立生活；是中国人的一种习俗。否则就认为是孩子，没有能力承担社会及家庭责任。它有别于法律意义上的成人。因此，在这一习俗下，必然出现“父愁子妻，子愁父葬”看似合理的补充习俗。

父辈们为完成自己的“义务”，集中几代人的积蓄，给子代创造安家的条件，使子代经济上存在实现安家的可能性。楼房是家的基础，人们必然购置楼房，这是最现实的要求。这样既有实现的可能性又有现实的要求，导致楼房需求升高、价格上涨。在加之，人口相对峰值在62年至71年之间，这期间出生的人平均按21岁结婚，其子女大约在18到27岁之间，大部分处于结婚或者已婚年龄。结婚使家庭裂变，加剧对楼房的需求。

⑥客观上土地供应越来越紧张导致房价上涨。

有限的土地资源被扩张的城市及村庄占用，18亿亩耕地的红线一直高压在房子的顶上，土地供应紧张，土地是建房的必要条件，无地建房，房屋成为空中楼阁，导致房源供应紧缺。如果说房地产市场是垄断市场的话，那么造成垄断的是土地不是房地产商。因为全体人民共同抽象的占有土地，在生产过程中人人都占有，就没有考虑土地参与收入分配；而且也不进行交换。我们知道不交换的土地，是没有价值的。随着我国市场经济的进一步发展，土地作为特殊的生产要素，参与社会分配的要求越来越明显。当土地被合法流转时，也就是交换时，它的价值凸现出来。根据商品流动的规律商品是从低价者手中流到高价者手中，土地每转让一次就升价一次，层层加码。土地自然的被一些人低价买入，高价捆绑卖出（房产与地产捆绑），其本质是土地侵害了全体人民的利益。

⑦社会发展的不平衡也是造成房价取高的原因

我国的基尼系数1982年为0.3；1992年为0.3523；2002年为0.4512；2006年为0.4960073；2007年为0.5093649（注：数据来源与说明：引自尹成远，中国人身保费收入的实证分析与预测。[J].保险研究，2008，（1）。）,基尼系数一直呈增长趋势按照这个趋势判断，我国2008,2009年的基尼系数在0.52左右。也就是说不到20%的富人占了收入的80%以上。这种收入差距的悬殊，在房地产市场中立即暴露出弊端来。由于楼房在我国是一种很矛盾的商品，现在非常稀缺，没有替代品，价格也非常高，应是奢侈品，理论上富有弹性。但是家家都得有个住所，是生活必须品，理论上应缺乏弹性。所以楼房是一种缺乏弹性的奢侈必备品，无论价格怎样高人都得要。从理论上讲奢侈品的占有者只能是少数富人，但楼房却是穷人也得占有。这样富人和穷人要挣占楼房，市场上就只好以富人的消费水平来决定穷人的消费水平，抬高了楼房的价格，最终的结局是80%以上的穷人感到买楼绝对困难。

二、稳住房价的对策

从以上的分析我们可以得出：房屋供应紧张将在近期很难得到缓解，解决房源紧缺问题应标本兼治：一方面在可约束的条件下，合理增加土地供应，加快房源建设的治本之策。另一方面引导人们树立正确的购房观，坚决打击哄抬房价，囤积房源行为，开征房产空置费，按住房面积加成征收超面积住房费。

(一)、以可持续发展的理念供应房屋

房屋的供给要处理好房屋与社会发展、房屋与经济承受能力、房屋与市场需求三方面的关系：一方面要处理好房屋与社会发展关系。房屋与社会发展的关系就是指房屋的供给要以社会的可持续发展为目标，比如大量占用耕地、破坏生态环境、影响其他产业的发展的房屋要禁止发展。其次，房屋与市场需求的关系，就是在供不应求的情况下，更要用先进的建房理念提供给“天下寒士”之“广厦”；要以市场又好又快的发展和多元化的市场需求为目标。再次，在贫富差距悬殊的情况下，要考虑大部分人的承受能力。让楼房价格的增长速度低于居民可支配收入的增长速度。国家在宏观上要正确处理收入、消费、投资三者之间的关系和正确的处理收入分配关系。既不能让大部分人的大部分消费集中楼房上，还要确保住有所居，确保人民的生活质量不下降。

（二）规范土地供应是缓解住房的基础

中国人很勤劳，很能干。有地、有水泥和钢筋就能把房子建起来。所以，缓解住房紧张、解决“天下寒士”的问题，第一问题是供给土地，也是核心的问题。国家要千方百计的弄到土地，让全体人民共同占有的生产资料变成能为全体人民群众极其渴望的可享受的生产资料。发挥土地的最大效用，解决人民最直接、最现实、最迫切的住房问题。

①国家应在大中城市建立统一规范的土地供应市场和统一的住宅规划用地市场。用市场上的交易所得进行土地复垦、整理，保证耕地面积不减少，破解无地建房的难题。

②建立土地兑换体制，即通过购买农村复垦整理的土地使用权，用农村及城市复垦整理的土地使用权竞争兑换取得城市相同面积土地的使用权，并交纳价差。这样既能促进农村土地的复垦整理、放活农村土地市场，也能缓解城市用地的压力，使城乡联动发展。既能把全体人民抽象占有生产资料变的现实点，让人民群众从中得到实实在在的利益；也能达到“住有所居”的宏伟目标。

③要对房地产业的垄断趋势进行拆分，鼓励农民自己用土地进行建房，国家搞好相关规划。从土地供应的源头上拆分房地产市场，这是拆分垄断最有效的办法。我国以前人口也不少，但没有出现今天这种楼房供应紧张，价高不下的现象的原因就是因为以前的市场是拆分的。

（二）、加快房屋建设是关键

近几年解决住房问题，一类靠市场供给，一类靠政府提供的廉租房，还有一类靠租住解决。但住房支出占生活支出的比例太大，给人们的思想压力增加，影响生活质量的进一步提升和引发一系列社会问题。比如由于老人防老养老的积蓄被挪用，导致“老无所养，病无所依”的社会问题。随着劳动生产率的提高，单位产品凝结的人类一般劳动在减少，因此建造楼房的价格在下降。但事实是：扣除物价上涨的因素外，楼房的价格还是在疯长。这种不符合经济学基本原理的情况表明：房地产市场崩盘的可能性在增加，房地产业的危险性在增加，一但崩盘，带来的社会问题是不小的。

因此，政府要从规划、施工、竣工和楼盘销售入住等几方面着手。加快楼房建设的审批立项步伐，严格执行工程立项时的时间计划，反对拖延工期。坚决打击囤积土地、持楼等价等行为。要增加投放市场的经济适用房和廉租房的市场供应。政府要对把好质量监理关，确保房屋质量。最终要保质、保量和按时的交给人民住房，使人民群众住的安全舒心。

（三）、规范房地产市场和合理引导对楼房的消费是保证

房地产市场要长期稳定，一要规范房地产市场；二要政府引导人民合理的消费。

房地产市场比较混乱，完全是卖方控制；房产商与个别官员勾结，利用不择手段，虚增生产成本和虚核生产成本，从中谋取暴利。据业内人士介绍，楼房没有50%的利润不能做，这已经是公开的秘密。20%的利润送给相关人士（比如发包单位、审批机关、验收机关、和承建单位的沟通协调）；10%的利润用于后期讨要工程款时送礼，只有20%的利润是自己的。因此，不但要对对房地产企业的价格和年销售量进行必要管制，对房屋供应的结构进行调整，整顿市场秩序；还要防腐，严厉打击腐败给房屋带来的高价“回报”。

由于内需不足国家刺激消费的政策、信贷自身的放大器作用、以及前几代人的积蓄集中在本代人中的消费等三方面的原因引起消费不能准确的反映收入。引起经济泡沫，一但泡沫破裂，势必影响实体经济。这种生活消费方式，是一种危险的消费方式。如2009年美国的次贷危机引起全球经济萧条。我们必须加强调控，确保国家经济运行安全。①合理引导资金向房地产以外流动，严防投资理财性购房，促进投资结构合理化。②鼓励支持中青年人住过度性住房。

【参考文献】:

1、国家统计局《2002年中国统计年鉴》

2、自尹成远，中国人身保费收入的实证分析与预测。[J].保险研究，2008，（1）。