房地产业增长期比较研究

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[摘要]在1998～2004年席卷全国的房地产开发热潮中，中国东中西部地区房地产业发展的轨迹与机制在房地产开发、房地产价格、房地户开发企业资金来源和征地状况等关键指标等方面有很多不同的地方。东中西部地区房地产业区域差异性强，应该采取差别化的宏观调控政策才能取得最佳的效果。

[关键词]房地产；东中西部；比较研究

中国自1998年实施住房体制转轨，取消了福利分房转向发展商品房市场，从而刺激了房地产市场的复苏，可以说，1999-2003年这5年是中国房地产业的高速增长时期。在这期间，东中西部地区房地产业的发展态势既有相似之处，又有不同的地方。对这5年来东中西部。房地产业的异同进行比较研究，有助于国家制定更有针对性的防范房地产增长过热的宏观经济政策。

一、房地产开发情况比较

房地产开发投资是决定整个房地产市场走势的关键因素，它不仅决定了房地产业的总产出，而且影响着其上下游产业的效益，包括上游的钢铁、水泥、电解铝产业以及下游的装修、家具、物业管理业等。图1描述了东中西部地区各省市房地产投资额变化的平均水平②。

可以看出，东部地区投资额起点高，增长幅度大；中、西部地区投资额的起点与增幅都远低于东部地区。图2给出的东中西部地区房地产业产值占区域生产总值的比重，同样是东部地区比重的起点值高于中、西部地区，但5年来的增长幅度却没有西部地区大。在西部地区这几年的发展中，房地产业起到了不可忽视的带动作用。

二、房地产价格与经济基本面比较

房地产业不仅带动着区域经济的发展，而且也深受区域经济水平的影响。表1详细列出了东中西部地区房地产价格与两项国民经济指标的比较。其中人均GDP能较好地反映一个地区的生产能力，而城镇居民人均可支配收入则与房地产价格具有很强的可比性。从表1中可以看到东中西部地区经济状况的差异，人均GDP即区域生产能力由东向西递减，这就是改革开放在空间上形成梯度差异的结果。越靠近沿海，改革开放越深入，技术创新就越是活跃，形成了经济发达的高梯度地区。就人均GDP的增长率而言，东部地区是最高的，西部地区由于实施了“西部大开发”战略，经济发展较快，人均CDP的增长率高于中部地区。

如果说人均CDP与房地产价格之间的关系还不好描述的话，那么城镇居民人均可支配收入则直接关系到居民的购房能力。这几年东中西部地区城镇居民人均可支配收入的增长率远高于房地产价格的增长率，但是居民收入的基数太小，即使增长速度快，也难以赶上房地产这种高价值消费品价格的增长。西部地区城镇居民人均可支配收入的增长率是最低的，5年以来总共增长36．92％，而房屋平均售价增长率却比东部地区高3．14％，这不能不说是一个反常的现象。

房地产价格形成机制中一个重要问题就是房价和地价的关系，对于西部地区来说，土地价格的决定作用更明显。西部10省、市、自治区(不包括内蒙古和广西)土地面积为538万平方公里，约占中国陆地面积的56％，人均土地面积远高于全国平均水平，但在全部土地资源中，约有48％的土地是沙漠、戈壁、石山和海拔3000米以上的高寒地区等非耕地面积，而平原、盆地面积则不到10％。由于光、热、水、土组合条件不佳，相对降低了土地资源利用价值及其增值空间，很多地方并不适宜人类居住和城市开发。由于西部地区可开发土地资源贫乏，且该地区农民依恋土地，政府征地费用增加，这些都势必造成了土地价格在房地产开发热潮中上扬过快，进一步拉动了西部地区房地产价格的上涨。这些现象在中部和东部就不常见，因为中、东部多为平原地区，城市扩展的余地比较大，土地开发的成本也不会太高。

三、房地产开发企业资金来源比较

房地产开发属于资金密集型产业，开发企业容房地产开发企业资金来源中利用国内贷款的比例差别不大，这5年大都在20％左右，东部地区略为高一点。然而银行贷款并不是最佳的融资渠道，房地产开发企业与银行之间形成的债务关系不利于企业灵活发展，而且房地产开发具有一定的风险性，这种风险很容易通过债务关系转嫁给商业银行，不利于国家金融的稳定。东中西部地区房地产开发企业利用外资的比例这5年来一直都呈下降趋势，这主要是由房地产业的特殊性所决定的。房地产业具有极强的区域特征，外资企业由于深刻的文化背景差异，不能很快熟悉当地的文化与风俗，也难与地方政府打通关系，再加上当地企业的竞争排挤，项目运作困难重重。外资企业在房地产领域里难以竞争过内资企业，久而久之，对房地产业的投资就会逐渐下降。在自筹资金比例中，东部地区要低于中部与西部地区。这是由于东部地区金融改革要比中部及西部地区更深入，企业的融资手段更丰富。房地产开发企业可以很便捷地通过发行债券、股票等手段来筹集资金。而中、西部地区金融市场开放程度不够，房地产开发企业难以通过更多的手段来融资，只能加大自筹资金的比例，这无疑加大了中、西部地区房地产企业融通资金的难度。

四、征地状况比较

土地作为一种供给无弹性的稀缺资源，是房地产开发的根本所在。1999年房地产开发热潮刚刚来临之时，东中西部各地区征地面积相差不大，从2000年开始，各地的征地面积都大幅度攀升，西部地区上升的幅度最大。到2002年征地面积达到顶峰后，中、西部地区开始下降，东部地区增幅也趋缓。地方政府的征地行为在一定程度上并不是为了城市发展需要，而是为了缓解财政压力，赚取更多的土地出让金，这在西部贫穷地区表现的尤为突出。在表3中，西部各地区每年的财政收入远远低于东部地区，与中部地区的差距也不小。就各年征地面积的数值来看，1999年、2000年及2003年西部地区平均征地面积都比东、中部地区小，但是需要明确的是，西部地区可供开发利用的土地面积很少，在这个前提下，西部地区的征地水平并不比东、中部地区低。尤其是2001和2002年，西部地区的征地面积更是超过了东、中部地区。西部地区地方政府这种为了扩大财源而征用并大量出让土地的行为无疑助长了房地产开发的热潮。

五、结论

由以上比较分析可以得出结论，在1999～2004年中国房地产业的高速增长时期，东中西部这三大地理区房地产业发展的轨迹与机制是不同的。东部地区由于开发早，经济基础雄厚，也是国际游资投资房地产的热衷之地，所以房地产开发投资要比中、西部地区活跃；西部地区由于可开发利用的土地资源稀缺，导致房地产价格增长过快，与区域经济水平不相符；中部地区则介于东、西部地区之间，兼有两者的特征。鉴于此，国家在制定调控房地产业的宏观经济政策时，应该充分考虑到东中西部地区的差异，对东部地区主要应该遏制其房地产投资的增加，并着重挤压投资性购房；对于西部地区则要严把土地关，防止重复建设、耕地流失，同时要加快中部和西部地区的金融体制改革，目的是使房地产企业能够有更多的融资渠道。对待房地产业这种区域差别很强的产业，只有采取差别化的宏观经济政策，才能获得最佳的调控效果。

[注释]

①本文按照地理位置与国家宏观经济战略差别来划分东中西部。东部地区包括北京、天津、上海、山东、江苏、浙江、福建、广东；西部地区包括陕西、四川、重庆、云南、贵州、广西、宁夏、甘肃、内蒙古、青海、新疆、西藏；中部地区包括黑龙江、吉林、辽宁、河北、山西、安徽、河南、湖北、湖南、江西。海南省由于受1992年房地产泡沫破裂打击，房地产市场至今难以复苏，所以没有将其纳入考察范围。

②本文中的所有原始数据均取自《中国统计年鉴》。将东中西部各省市指标求算术平均数代表整个区域水平。

[参考文献]

[1]黄善明．祝捷．西部房地产发展现状的基本判断[J]昆明理工大学学报,2004，(12)．

[2]王选选．东中西部地区城镇居民消费行为比较研究[J]．山西财经大学学报,2003，(12)．

[3]白永秀．西部大开发五年来的历史回顾与前瞻[J]．西北大学学报(哲学社会科学版)，2005，(1)．

[4]石忆邵．西部大开发的几个认识误区辨析[J]．城市规划汇刊，2004，(5)．