商品房供需市场分析论文

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内容摘要：本文从城镇人均住房建筑面积、城镇化率、房地产开发投资、商品房竣工面积等指标入手，分析安徽省商品房的供需总量。指出在经济欠发达的安徽省，房地产市场的供给量低于需求量的局面将会长期存在，短期内投资过热、需求过旺的问题不突出，在国家宏观调控的形势下应该采取不同于经济发达地区的政策措施来发展房地产业。

关键词：房地产需求与供给统计分析

我国的房地产业进入宏观调控时期已经有数年了，一系列调控政策和措施的颁布实施，引发了社会各界的高度关注。笔者拟以安徽省商品房的供需市场为研究对象，采用统计分析的方法，从定量和定性两个方面对安徽省的房地产业进行一些探讨。

安徽省商品房需求市场的分析

（一）城镇人均住房建筑面积的测定

根据国家建设部《2005年城镇房屋概况统计公报》，安徽省城镇人均住房建筑面积是22.56平方米，低于全国26.11平方米的平均水平，在内地31个省市中处于倒数第八的地位，从这个指标看，安徽省的房地产业相对欠发达。

统计数据显示，“十五”期间安徽省城镇居民人均住房建筑面积平均每年增加1.146平方米，年均增长速度为6.035%，增量和增速指标都达到了历史最好水平。以增量指标1.146平方米来计算，2010年安徽省城镇居民人均住房建筑面积将达到28.29平方米（低于云南省2005年28.59平方米的水平）；如果依据年均增长速度6.035%计算，则2010年安徽省的该项指标为30.24平方米（低于重庆市2005年30.68平方米的水平）。因此，安徽省在“十一五”规划中将城镇居民人均住房建筑面积的目标定位于28平方米，应该是客观实际的，同时也是保守的，没有过旺的追求。

（二）城镇住房需求量的测定

安徽省2005年总人口为6516万人，城镇化率为35.5%(全国平均水平为40%)，城镇居民2313万人。若2010年城镇居民人均住房面积达到28平方米，产生的主动住房需求为12582.72万平方米；根据安徽省“十一五”规划，2010年总人口应当约束在6750万人以内，城镇化率达到42%，由此计算该省五年的新增城镇人口为522万人，从以往的惯例看，城镇新增人口中约65%需要购置住房，即应该产生的自动住房需求为9500.4万平方米；另外，在“十一五”期间安徽省每年安排的城镇住房拆迁安置约为600万平方米，五年总共需要拆迁安置的被动住房需求为3000万平方米。上述三项需求的合计是25083.12万平方米。

考虑到按城镇化水平计算的城镇人口中包含部分非当地户籍的外来常住人口（安徽省外来常住人口约占15%），而现有城镇居民人均住房建筑面积是按城镇户籍人口计算的，如果按照城镇化口径人口数计算，则人均住房建筑面积有所降低。因此，“十一五”期间安徽省城镇住房的需求量应该是25083.12万平方米的85%，即21320.65万平方米。

（三）商品房需求市场的分析

商品房需求量由商品住房需求量、非居住类商品房需求量、配套公共建筑需求量三个方面构成。首先，从商品住房需求量来看，随着住房商品化程度的不断提高，安徽省城镇住房中商品住房的比重已经达到70%，用这个比重测定，“十一五”期间安徽省城镇商品住房需求量是14924.46万平方米。其次，在正常情况下，各类商品房结构中，商业用房、办公楼、厂房等非居住商品房一般占25%左右，由于安徽省经济发展水平与住房水平都比较低，在1995年至2005年的十一年中，商品住房的面积占商品房面积的比重超过了84%，住房所占比重过大，所以，可以考虑选择16%的比例来测算，即“十一五”期间安徽省非居住类商品房的需求量是2387.91万平方米。第三，配套公共建筑面积一般占住房面积的5%，14924.46万平方米的5%是746.22万平方米。三者合计，十一五期间安徽省商品房需求总量不低于18000万平方米。

应当注意的是，上述“十一五”期间安徽省商品房需求总量的分析是建立相对保守的基础上，城镇人均住房建筑面积、商品住房占城镇住房比重、非居住类商品房标准都选择了最低的水平，由此计算的安徽省商品房需求总量应该是满足需求的下限值。

安徽商品房供给市场分析

（一）房地产开发投资额的测定

自从1998年全面实行住房制度改革以来，安徽省房地产开发投资额保持了年均增长35%的高速度，房地产开发投资额与地区生产总值的相关性高达0.996，经测算，1998年至2006年期间，安徽省房地产开发投资每增加1亿元，能够促使该省的生产总值增加5.85亿元，房地产业的带动性效能较高，支柱性作用明显（相关数据见表1）。

考虑到地区经济的增长要求房地产开发投资产生联动作用，因此以安徽省历年的生产总值作为自变量x，房地产开发投资额作为因变量y，使用Excel工具建立有回归模型A：，有=-433.644+

0.169458GDPi（表示房地产开发投资额的回归值，置信度α=0.05）。

回归模型中F检验统计值等于813.45，t检验统计值等于28.52，查表有：F0.025（1，7）=5.59，t0.025（7）=2.3646，F与t检验统计值都大于各自检验的临界值，表明回归模型具备显著性。

按照安徽省“十一五”规划，2010年地区生产总值将达到10000亿元，从“十一五”开局之年的发展趋势来看，这个规划目标极有可能提前实现。现在假设安徽省提前一年实现10000亿元的地区生产总值，即放大自变量的取值，则2007年至2010年各年的生产总值分别为7226、8500、10000、11764亿元，由这个放大的自变量预测出来的房地产开发投资额分别为790.85、1006.75、1260.94、1559.86亿元。五年累计的房地产开发投资额达到5255.80亿元。

（二）商品房竣工面积的供给量

房地产开发投资形成的增量供给直接通过商品房竣工面积这个指标反映出来的，根据1998年以来安徽省房地产开发投资额与商品房竣工面积的数据（表1），以房地产开发投资额作为x变量，商品房竣工面积作为y变量，可以建立回归模型B：（表示商品房竣工面积的回归值，置信度α=0.05）

表2、表3表明回归模型B可以通过显著性检验。以回归模型A预测的房地产开发投资额作为自变量，则2007年至2010年安徽省商品房竣工面积分别为2696.13、3272.52、3951.17、4749.24万平方米。“十一五”期间可以供给的商品房的竣工总面积为16736万平方米。

结论及建议

以上分析表明，按照人均住房面积、城镇化率等指标，站在远远低于全国平均水平的基础上，可以确定“十一五”期间安徽省商品房新增需求总量为18000万平方米；而根据1998年以来房地产业快速发展的势态去推导，“十一五”期间安徽省商品房竣工面积供给总量不足16740万平方米，即使商品房竣工总面积可以实现100%销售，供给市场达到最大值，此时距离商品房需求市场的下限值仍然有1260多万平方米的供需缺口，供需缺口的矛盾在“十一五”期间不可能解决。因此可以认为：安徽省房地产业总体上不存在需求过旺、投资过快、发展过热的问题。

与经济发达地区相比，安徽省的经济增长虽然处于高位，劳动者收入增长也较快，但是由于底子薄弱，城市化水平比较低，广大的消费者寻求更大的居住空间还缺乏物质基础，目前寻求的目标是基本的居住空间，所以，安徽省房地产需求在今后若干年中都应该是总需求中的重要组成部分，是促进安徽省经济增长的主要力量。进入“十一五”之后，为保证总体规划目标的实现，安徽省房地产业必须坚定发展的信心，不能左顾右盼，不能盲目随从，不能出现“拐点”。

为此本文就安徽省商品房发展现状提出如下建议：安徽省应该把国家的宏观调控政策作为发展的准绳，坚决贯彻节约使用土地资源的基本国策，严格执行土地开发建设的总体规划，把握好土地供应结构、土地供应方式及土地供应时间，提高土地的使用效率，不宜像发达地区那样紧缩发展的源头；省内各市要尽快全面推行廉租房制度，正确处理政府与市场的关系，做到有所为有所不为，要借鉴新加坡政府建设“组屋”的经验，切实解决中低收入家庭的住房问题，防止发达地区房价过快上涨的势头向省内蔓延；大力发展节能省地型建筑，加快高耗能建材的淘汰步伐，重视节能建材的研发与推广，在全省制定节能标准体系，加强住宅产业化的研究，结合地域特征，全面推广低耗高效的商品房，走可持续发展之路；综合运用规划、土地、信贷、税收等调控手段，充分发挥地方政府的作用，积极调动房地产企业的积极性，保障房地产市场供给与需求的总体平衡，提高房地产业对城镇化建设和工业化建设的贡献程度；积极研究符合地域特点的发展房地产业的制度，走制度创新之路，比如在省会与个别中心城市试行“一户一房”制度，保障城镇居民的基本住房需求，打击购房投机行为等。只有把国家的宏观调控政策作为大海航行中的灯塔，而不是禁行的红灯，安徽省的房地产业才能更加安全、快速地向前进，经济欠发达与房地产业欠发达的局面才会得到改观。

参考文献：

1.刘霞辉.世界上没有只涨不落的房地产价格.经济管理，2006（21）

2.冯.房地产增量市场与房地产存量市场互动机理分析.中国住宅设施，2006（6）