商业地产发展对策论文

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内容摘要：近年来，我国的商业地产在发展过程中，出现了很多共性的问题。本文立足于广西南宁市，对南宁市商业发展所存在的突出的问题进行了探讨，并试图通过分析，寻求解决这些共性问题的方法。

关键词：南宁市商业地产购物中心

南宁市商业地产的快速发展始于2003年，当年大连万达集团举资12亿元进军南宁市中心商圈，华星时代广场项目紧随其后上马，这拉开了南宁商业地产快迅发展的序幕。到了2004年，中国-东盟博览会落户南宁，南宁商业地产开始放量增长，中心商圈有阳光100城市广场、新和平、金朝阳、金之岛、新朝阳商业广场以及金山广场、盛世·联邦广场等数十个商业地产项目，商业地产开发迅速进入发展的高峰期。

随着商业地产的快速发展，区域商业悄然浮出水面，原来以南宁市中心商业圈为主的整个城市商业格局发生了巨大的变化。从“梦之岛水晶城”、“航洋国际城”，到江南物流中心12万平方米的商业项目“荣宝华商城”、2.8公里长的“10+1商业大道”，再到蒲庙500多亩的“南洋假日StreetMall”，还有各社区楼盘的区域主题商业，如江南香格里拉花园、柠檬宿、城市碧园等，南宁商业地产开发从城市中心一直延续到区域中心。

来自南宁市政府的数据称：至2005年底，南宁市商业市场建筑面积达到540多万平方米，人均拥有面积高达3平方米以上。而由上海市商业经济研究中心与上海市经济委员会共同完成报告《上海市零售商业网点面积调研报告》显示，2005年上海零售商业网点总面积达到3200万平方米，按常住人口计算，居民人均零售商业面积约为1.75平方米。比全国城镇的平均水平高出2至3倍，接近东京、大阪、京都等日本主要城市。而南宁人均拥有商业面积又远远超过上海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的可支配收入平均水平是南宁的2倍多。

南宁市商业地产发展中存在的问题

（一）发展速度过快，短期商业面积供应量过大

从长期的角度看，南宁市商业地产还是有比较大的发展空间的。作为广西壮族自治区首府，南宁商业地产有较强辐射能力和扩张能力，只要业态布局合理，管理成熟，现在的商业面积是可以消化的。而现在的问题是发展速度过快，短期商业面积供应量过大，导致商业地产的问题凸显，比如销售非常吃力、招商困难、空置率高，兑现脚步越来越慢等。来自广西房地产信息门户站—绿城人居网数据，2006年上半年，南宁市共销售商铺9.6577万平方米，比2005年同期下跌14.27%，而2006年上半年，仅青秀区商铺批准预售面积却达35.22万平方米。供应与需求之巨大差距不言自明。江南区某些商业项目，建成交付已经一两年时间了，但至今未能投入运营。处在朝阳商圈的一些商业项目，交付使用后也未能如期投入运营。如新朝阳商业广场，目前投入运营面积不到整个广场的30%

按《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》的规划，南宁市2010年人均拥有零售商业网点营业面积达到1平方米，2010年商业从业人员达到73万人，比2000年年平均增长9.6%。而仅到2006年，南宁市人均商业面积就已经达3平方米以上了。总建筑面积500多万平方米，这一数据无论按常住人口计算，还是按流动人口计算，其人均面积都是偏高的。

商业地产之所以在短短几年内得到了迅猛的发展，一方面是政府政策的引导，另一方面是因为商业房地产开发利润远远高于普通商品住宅的利润。与普通商品住宅相比，商业地产售价高，南宁的商铺售价2004年最高时曾达到5—6万元/平方米。受利益驱使，南宁部分开发商只专注于商业地产，因此除了中心商业区域外，基本上每个小区都有大量配套的小区底铺。

（二）普遍存在短线操作，存在先天不足

一个商业地产项目的投资往往少则要几亿元，多则十几、几十亿元，但商业地产项目需要一个较长时间的投资回收期，少则十多年，多则几十年的投资回收期。即使开发商引进了一些具有很高的经营水平、品牌效应、强大消化能力的主力店客户，还是需要一个比较长的投资回收期。本来这样的商业项目是一些有比较雄厚资金实力的房地产开发商、投资商才做的项目。但是这几年国内的商业地产开发销售模式创新以后，一些小规模的房地产开发企业也从事了商业地产的开发，新型的销售方式可以把长期的商业地产项目转变为短期的住宅项目一样开发。这种创新的方式是把长期的出租经营改为出售。

南宁市的商业地产项目推向市场时，基本上采用“商铺全零售”模式或“产权式商铺全零售”这两种模式。“商铺全零售”是指开发商将大的商业项目分割成若干个中小商铺，然后再将具有特定位置的商铺卖给众多业主这些业主可以自行经营，也可将商铺再转租给其他人经营；“产权式商铺全零售”模式是指开发商将商铺的产权全部分割出售，购买者拥有的不是一个个独立的商铺，而是根据份额拥有对整个商业项目的产权及其收益权，由业主们根据拥有的商铺面积大小推举物业管理公司对整个项目进行管理。

近几年南宁市商业地产在“产权式商铺全零售”模式基础上，又采用了“售后返租”的模式，售后返租又称返租销售，是指房地产商为促进销售，销售产权式商铺时，与买家约定，在出售后的一定年限内，由买家把经营权交由房地产商行使，开发商承诺每年给予一定的固定租金给买家。超过规定的返租年限后，交由买家自主经营。售后返租在国外实际上是开发商融资的一种方式，到了国内以后演变为开发商营销的一种噱头，用以套取现金的一种财务技巧。

这样，原来需要长期占用十几个亿的资金才能开发完成的项目，采用了“产权式商铺全销售”或者“售后返租”的方式后，开发商往往只需投入20%—35%的自有资金就可以启动，其它资金可从银行贷款、通过商铺预售和其它融资渠道来开发完成。由于房地产开发利润远远高于商业经营利润，多数开发商都想快点把商铺销售出去，进入新的地产项目开发，赚取更多的利益，而不是想长期从事商业营运。

这种短线操作的商业地产所带来的不良影响是多方面的。如论证不充分，建设开发盲目，招商项目定位与市场脱节，贪大求全，脱离当地消费水平等等。商业地产不仅在经营过程中要求稳，在商业地产开发的全程更要求稳。不管是商业选址、规划设计，还是市场调研、聚集人气等，“稳”都将成为决定商业地产开发成功与否的决定因素。因此以短线操作的方式开发商业地产，一开始便注定其有许多的先天性不足。

（三）政府规划规模过大，定位不准

根据《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》的规划，从构造南宁市区域性现代商贸中心的大商圈出发，南宁市商贸业今后发展的重点是：建设2个城市商业中心区和6个区域性商业中心区，以及10条特色商业街和178个社区商业中心。按照规划，除了朝阳商圈及七星路商圈需要建大型集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的购物中心外，其余的六个副区域中心也有五个要建规模在10万平方米以上的大型购物中心。“社区商业中心则按居民在4000-10000人左右，配套建立一个。通常半径在一公里范围，按每人0.5平方米布局。每个社区商业中心网点面积一般在2000-5000平方米，多的可达1万平方米。”这些规划表面上看，没有什么问题，但是细究起来却有问题：规划时按整个广西的区域中心进行规划，真正服务的对象却是本区域市民。

要把南宁建设成区域性现代商贸中心，首先是商业设施、设备先行。由于南宁市本身出口东盟产业非常少，和东盟间的长期商贸往来较少。广西出口东盟国家的产品事实上主要是往越南，而其中很大一部分又是通过凭祥和东兴等口岸出口。南宁要建成商贸中心关键要从物流的角度出发，充当贵州、重庆、四川等内陆省份出口东盟国家的出海口，因此重点发展的应当是城市外围的物流园、批发市场。而把10+1商业大道、金湖广场、航洋国际城等也定位为“为东盟服务的商业街和购物中心”则有点不妥。每年一次的中国—东盟博览会，时间很短，博览会结束以后，到南宁来直接进货的东盟客商非常有限。作为一个营业面积超10万平方米的购物中心，没有长期的客源基础，没有稳定的营业额，仅仅从建设南宁商业形象的角度出发，很难维持。梦之岛水晶城定位于：年轻、休闲、时尚。汇集世界经典及欧美时尚商品，引领时尚的消费潮流和现代生活方式。主要服务于追求时尚、舒适生活的精英人士。而这个定位和商圈所在区域居民的特征是相吻合的。这样，城区内的商业购物中心就出现了这样一种现象，在建设时是以服务东盟的角色来进行建设的，但真正服务的消费者却是本市的市民。因此在整个建筑面积的规划上不可避免地会出现量过大的现象。

百货大楼、万达商业广场、王府井百货、梦之岛购物中心等一些大中型商场定位基本雷同，片面追求大而全，商品种类、档次、柜台陈列差异不大。据2006年的相关统计分析数据，不少商家为了扩大销售、减少库存、提高市场份额，纷纷采取让利、打折等促销手段，致使商家把利润降到最低限度。激烈的价格竞争，一方面是消费者得到实惠，另一方面是企业效益不断下降，经营困难，许多企业处于苦苦支撑和勉强经营的状态，企业抗风险能力严重不足。例如南宁百货大楼股份有限公司虽长期占据南宁市百货零售行业龙头老大的地位，但2005年10月开业的金湖广场地下商场，由于身处地下负一楼，而且周边相配套的商业设施较少，开业近一年来一直惨淡经营，每月仅有600多万的营业额。梦之岛金朝阳店、梦之岛南宁饭店精品店也长期处于亏损状态。王府井百货，虽经重新调整装修开业，但效果并不明显，每月都靠大幅打折促销才有800多万的营业额。原本定于2005年底开业的梦之岛水晶城，在推迟了一年后，才于2006年10月底开业，其营业状况如何，有待时间的验证。

南宁市商业地产健康发展的出路

（一）改变商业地产的开发模式

南宁要建设成区域性商贸中心，需要一个长期的市场培育的过程，需要大量开发资金的长期投入。这有别于那些现在商业营业面积不足的城市，商业地产开发完成以后需要更长的投资回收期。目前的这种开发销售方式隐藏着巨大风险，虽然近几年还没有暴发，但是几年后，有的开发商可能就难以支撑。特别是2005下半年、2006年后上市的商业地产，这一时期的商业地产因为商铺投资热已经降温，此外由于宏观调控的关系，银行的贷款利率也有所上涨，商家不得不一方面降低售价，另一方面提高投资回报率。商铺没有好的经营业绩，开发商、投资商就没办法按合约的规定给业主兑现收益，其最终的结果是银行的大量借贷资金收不回来。因此对于南宁市来说，今后商业中心的开发应该杜绝再采用“零售”的方式进行开发。其次这种开发模式极容易造成开发商的短期行为，讲求快，不认真做市场调研和需求分析，轻服务、轻经营、轻规划，把重心放在销售策划上，误以为销售完成就是整个商业项目的成功。其实销售完成仅仅是开始，重要是项目的经营与运营，经营好才是关键。这关系到开发商的社会责任问题，开发商在整个项目的发展过程中，自始至终是主要的角色。在目前的大环境下，可以将目前这种划整为零的分割出售的模式，转到只租不售或整体出售的模式中，把开发商的利益与商业地产运营捆绑在一起，有效解决商业地产开发不顾市场需求的问题。

对外招商引资的项目，首先应当考虑企业的资金实力、商业地产运作经验及客户源。南宁市经过这几年的开发，人均商业营业面积已经赶超中国香港、日本的东京、大阪等大城市了。因此南宁市今后考虑更多的应该是如何招商。对于有资金、有客源的商业地产投资商是欢迎的，但是不要再引进一些以短期开发利润作为目标而不是以长期经营利润为目标的商业地产项目。南宁市2004年以后开发的购物中心，经营最好的要数南宁万达商业广场，而万达商业广场采用的是“订单地产”的开发方式。订单式的商业地产开发方式有两点优势：第一，规避开发风险。投资开发新项目前，通过和合作伙伴接洽，帮助判断项目的可行性，因为主力店的进驻一般都会经过周密的市场调研。按大连万达的做法：只有在各主力业态到位、租赁面积超过50%时，万达才会着手购置土地。以此增强项目建成后的成功系数。在他们看来，商业企业比自己更了解当地的消费市场，如果他们对规划的项目不感兴趣就说明这个选址有问题。而事实情况也正是如此，作为专业的房地产开发商，不可能样样都精通，长期从事零售业的商业企业对市场的把握、消费者的把握会更准确。第二，签订协议后，开发商可以在项目建设中按照合作伙伴的要求来盖楼以确保建成后的购物中心符合各主力店的商业要求。这样，综合各家的意见，大堂、电梯、卸货区的位置都由有关方面经过了反复计算，以保证所有面积都能产生租金，可降低相当一部分成本。

（二）引进专业人才或运营的专业中介商

南宁商业地产的运营是新鲜事物，如何进行商业地产的运营缺乏专业、有经验的人才。因此，目前南宁市商业地产的运营也可以借鉴南宁市房地产销售中介的发展经验，先聘区外有经验的中介公司代为招商管运营，等经验学到手以后，再进行本土化。虽然商业地产在国内发展的时间也不长，但是在一些一线城市也有一些成功的可以借鉴的经验。一些好的顾问公司、中介公司经过这几年与一些国内外知名品牌的接触以后，对一些名牌的需求比较了解，通过对百货商场的充分了解，咨询公司明确应该找哪些品牌来谈，也明确如何帮助开发商弥补不足的地方，为开发商提出各种各样的意见和建议，如装修意见、物业管理意见等等。对于目前已建成的又招商乏力的商业项目，这一方式还是比较重要的。对于目前的南宁市来说，能引进一些国内外的大品牌非常重要，原因是大公司一旦看好南宁市的市场前景，进驻南宁市以后，可以接受2-3年的亏损期，这对市场的培育是很有好处的。而一些小的品牌商则很难坚持一年以上，一旦连续几个月亏损，可能就会选择撤柜。此外大型超市对人气的聚集、市场的培育有着非常重要的作用。城北商业中心就是在“南城百货”超市的带动下逐步形成的。不同的商业项目应该根据实际情况寻找合适的专业中介协助招商。

对于那些正准备开发的商业地产项目，如果没有专业的经验，则更应请专业的咨询公司进行规划。专业的中介公司可以提供从前期调研、可行性分析、项目定位、商业业态、业种规划、到空间环境和视觉形象设计、营销推广、招商、运营管理等全程服务。开发商在准备进行商业地产开发前，首先要转变观念，不能再把重心放在建设和销售上，而要把重心放在商业运营上，商业地产的营销工作不能只针对投资者进行，而是主要针对零售商、经营者进行，根据零售商、经营者的需求进行设计和生产。商业地产的开发不仅要重视硬件方面的投入，更要重视软件方面的投入。

（三）政府加强对商业地产的宏观调控及引导

从客观上说，南宁市的商业地产网点布局还是做了比较详尽的总体规划的，并不存在无序和随意性。南宁市商业地产目前的情况是，无论是市中心配套，还是社区配套都存在投放量过大的问题。有些小区集中布局的商铺或底铺，业主已经入住二三年了，还没有办法开张运营。和其他城市相比，南宁市的社区商业配套并不缺乏。房地产项目“综合开发，配套建设”的理念是正确的，大型的住宅区不能不预留商业配套建设面积，前几年“项目建设，配套先行”是一些楼盘成功的经验，项目还没有交付使用，相关的配套服务商业就已经准备开门营业。这和物业管理工作一样，在早期入住率还很低的时候，都是亏本的生意，都需要开发商倒贴钱进行经营。但是南宁目前的情况是，配套的商铺早早就以很高的价格卖出去了，商铺的出租和经营是投资业主的事情，很多投资者购买商铺并不是想自己经营，而当出租的租金还不上银行贷款时，业主不愿意出租，如果租金太高了，经营者又会血本无归。这些小区的配套经营本来需要开发商的扶持，但是商铺成功销售出去以后，开发商就再也不管了。这也使得一部分本来是必需的商铺沦为空置。

因此从政府宏观调控的角度出发，一方面应控制小区配套商业的面积比例，另一方面，应预留一定比例商业配套面积，不允许开发商出售。

根据绿城人居网公布的“南宁市2006年国有土地使用权招拍挂出让一览表”信息，2006年南宁市所出让的地块中，商业配套面积最低的也达到了7%，普遍在10%到15%之间，从面积上看每个项目的商业配套面积大约是从8000—15000平方米左右。和《南宁市商业网点2003-2010规划纲要》上的“每个社区商业中心网点面积一般在2000-5000平方米，多的可达1万平方米。”这一规划相比较，2006年所出让的地块，在商业面积的规划上还是偏大的，对于现在的南宁市来说，新出让土地的配套商业面积，应该根据实际情况进行调整。

除了政策控制外，政府还应该进行规范的引导，无论是在住宅投资还是商业地产上的投资，都能给市民提供一个公开透明的信息服务。南宁市房地产信息公开的网站，建设并不完善。无论是从杜绝开发商恶意炒作，规范房地产交易环节，还是从引导市民理性消费的角度来看，仅仅有现有的信息是远远不够的。其实政府更应转变观念，信息公开并不会妨碍房地产市场的正常发展，而是更有利于房地产市场的稳定发展。

参考文献：

1.余凯.商业地产短线操作问题研究.商业时代，2006

2.赵德海，刘威.商业地产开发中的错位及对策研究.财贸经济，2005

3.任力.商业业态是商业地产之首选.城市开发，2006

4.郝继霖.不得不练的基本功.城市开发，2006