房地产预警指标研究论文

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【摘要】房地产预警指标是房地产预警系统构建的关键，文章在分析河北房地产市场运行状况的基础上，从营销层面对影响河北房地产预警系统的关键因素进行了深层剖析。

【关键词】房地产；营销；预警指标

影响房地产预警系统构建的因素有宏观因素也有微观因素；有投资层面、供应层面、需求层面也有营销层面的因素。而因素的复杂性使得我们只能在因素分析中寻找到关键因素来构成房地产预警指标体系。下面从营销因素分析中筛选河北房地产预警指标。

一、房地产的销售模式、手段

事实上目前河北省乃至全国各地房子供不应求往往是假象，现行的房地产销售模式——预售制度才是导致房地产市场波动、房价上涨的真实原因。由于房地产滚动开发需要大量资金，回笼资金成为房地产开发商面临的首要问题，为了及早回笼大笔资金保证资金链正常流转，开发商凭借着销售模式的变化来招徕消费者，在房子没建好的时候就吸引消费者先付钱，营造房子“奇货可居”、房价会不断上涨的氛围，还有“没被许可先预卖，取得许可又不卖，分期开盘捂着卖，最后拖成现房卖。”的卖房方式和“内部认购”、“收取诚意金”、“发放VIP卡”形式，都一定程度上制造了人气和热销现象，让消费者愿意先付钱，这样大量的预付资金支撑了房地产业以远高于其他行业的速度发展。正是由于房地产业奇特的预售融资方式和手段，扭曲了消费者正常的消费心理，支持了房地产业的高投资和高价格。而当商品房像其他商品一样作为产成品由消费者去选购时，急于卖出的是开放商，价格的话语权更多由消费者决定，房价飞涨不会再现，房地产就能够较为合理有序发展。

二、价格

一般而言，制约价格高低的关键因素在于房价成本。房价成本主要由三部分组成，土地成本、建设成本及配套税费。其中，建设成本和配套税费变化不大，土地成本则越来越大。“排除市场因素，单从成本来说，地价对房价影响最大。”石家庄市中宏房地产开发有限公司总经理钱先明表示，土地在房价成本中所占比重也在不断提高。“2005年土地在房价中所占比重约为30%，2006年则达到了40%左右。”加上2007年2月开始，国家刚刚出台向房地产企业征收30%～60%不等的土地增值税，更使得土地成本上升。

实际上影响房价的因素还有很多，有经济因素、社会因素、行政法律因素还有其自身因素。如经济因素中除了土地价格外物价、利率、货币供应量、经济增长率等也影响着价格的升降。物价和土地价格上涨会造成价格上涨，房地产原料上涨，商品房价格也会上涨。银行利率提高会减少买方市场，利率降低刺激购房。货币供应量增加时，其代表的土地价格相对减少，即提高价格。经济增长使购买力加强，房地产价格上涨。社会因素中人口因素的影响表现为人口增长率或人口集中地区，对房地产的需求增加，房价自然提高；家庭结构可影响购房目的、购买力；福利性实物分房的停止，住房公积金贷款、微利房的推出等均能提高购房需求。行政及法律因素：比如产业政策和产业结构直接影响经济发展，失业率高房子当然很难卖掉。自身因素中位置、地质、土地面积、日照朝向、采光、通风、风向、建筑物的外观等，以及房地产开发商的价格策略都影响者房价的高低。所以在分析价格中我们不得不考虑这些因素来选择合适的价格指标。

三、商品房空置量

房地产空置量是影响我国房地产业发展的“双刃剑”。据目前的统计数据分析，房地产空置现象的的确存在。如果将商品房年竣工面积与年销售面积对比，每年都有较大面积的未销售商品房，且累计总量较大，这充分说明房地产的确存在空置问题。但从动态上看，商品房空置面积并没有增加，而是呈下降趋势。近年来中国房价一路上涨，但是空置面积始终徘徊在1亿平方米以上。这说明当前的房地产空置问题并未恶化。我们认为，对于房地产空置现象，必须从两个方面认识：一方面房地产空置占压大量资金，其中部分形成不良资产；另一方面一定规模的空置对正常的房地产市场是完全必要的，它实际上在某种意义上是一种“库存”，从而发挥平抑房价的作用。北京市近年房地产供销两旺，不仅没有出现大量空置，连部分以前积压的房子也卖出去了，而房价表现为一路飙升；上海市则房价比较稳定，甚至稳中有降，其中房地产空置对房价上升起到的抑制作用不可忽视。河北省商品房空置面积149.26万平方米；其中商品住宅空置面积68.89万平方米，同比增长19.1%，也在一定程度上稳定了商品房的供需平衡。在房地产市场供求关系中，按照通用的国际经验数据，商品房空置率达10％以内时，是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，就会形成泡沫经济。现在，许多城市中高档房大量空置，据了解，北京高档住宅供求关系的市场消化系数（市场实现吸纳量/市场有效供应量）2006年1～9月为0.5783。此数据表明购房者的观望气氛浓厚，市场消化能力减弱，结构性过剩引发一定的经济风险，充分说明了空置量是影响我国房地产业发展的“双刃剑”，我们在选则指标时必须考虑到他的两面性。

总之，以上因素都是在选择确定预警预报指标体系中必须考虑到的因素，只是在指标体系分析中所占权重不同而已。只有全面衡量了这些因素的权重，才能更好地构建房地产预警系统。

参考文献

[1]董藩.房地产市场营销[M].大连：东北财经大学出版社，2005.（下转第54页）

（上接第22页）

[2]袁野.房地产市场营销学[M].上海：复旦大学出版社，2005.