小议计量经济的郑州商品房价

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一、模型建立：

（一）模型中变量类型

郑州作为二三线城市，在大房地产商以及外省游资未大量进入的情况下，为研究房价的影响因素提供了较一线城市相对简单的环境，即房产需求只考虑居住需求，而暂不考虑较难以量化的投机性需求。因此影响房价的因素可以归纳为供给方面的政府财政收入，销售面积，房地产投资以及需求方面的人均GDP，居民消费指数。

因变量：郑州商品房历年年均价

自变量：

供给方面：郑州市政府历年财政收入郑州商品房历年销售面积郑州商品房历年投资额需求方面：郑州历年人均GDP郑州历年居民消费指数（CPI）

（二）模型假设

该变量模型是一个单方程线性多元回归方程，初步形式如下：

PRICE=C（1）+C（2）*GOVERNMENT+C（3）*AREA+C（4）*INVESTMENT+C（5）*GDP+C（6）*CPI其中英文字母与以上中文变量名称对应

（三）模型变量的显著性检验

将所有数据输入E-views软件后，模拟得到方程，分析后发现自变量：郑州市政府历年财政收入，人均GDP，CPI的P值大于0.05。

运用散点图将这三个变量分别进行相关性分析，发现CPI与因变量并没有显著的线性相关，故将其剔除。剔除CPI后再进行最小二乘估计，发现每个变量的P值基本上都小于0.05.可见剔除CPI后变量的显著性得到了增加。

（四）模型检验

序列相关性检验：把剩余变量重新组合，检查序列相关性，采用D.W.检验法，按照D.W.检验上下界表，1.927604落在非序列相关区间。R-squared的值为0.994663，比较理想。

异方差检验：根据残差图，本模型不存在异方差。

（五）模型确认

经过以上检验，确定方程为：PRICE=2938.849+3.642637GOVERNMENT+6.208120AREA+2.271391INVESTMENT-0.141328GDP

（六）模型的经济意义解释

1.正、负号代表的经济意义。从变量当期系数所反映的结果来看，房地产投资会对房价产生正面影响，政府财政收入会对房价产生正面影响，而销售面积的提高也会提升房价，人均GDP值的提高会帮助抑制房价的升高。这些与之前的假设相一致，也与一般研究房价与其供求关系的结论相一致。需要解释的是房地产投资从长远来看会使得住房的供给增加，从而抑制房价。但是，由于投资的当期值会对房价产生正面的影响，所以其系数亦为正。

2.绝对值大小代表的经济意义：从变量系数的绝对值来看，影响房价的主要因素在于房地产投资，房地产投资过热，造成了房价泡沫，另外地价也是影响商品房价格的重要因素，而此变量与政府收入密切相关。

（七）模型可信度检验：

将08，，09，10年的郑州市政府历年财政收入，郑州商品房历年销售面积，郑州商品房历年投资额，郑州历年人均GDP，郑州历年居民消费指数（CPI）代入所得方程，得出预测的相应房价分别为：3933.823，4533.683，5716.3，这与实际的房价：3905，4652，5689非常接近，由此可知，该模型的预测可靠度较高，预测数值具有一定的参考价值。

二、政策建议

基于模型，本文主要就货币政策，政府财权，经济增长及人口数量几方面提出相应的政策建议：

1.实施稳健的货币政策

稳健的房地产市场需要稳健的货币政策，这一方面可以表明控制货币供应的决心，抑制通胀预期；另一方面合理引导信贷投向，进行产业结构调整的合理引导。今年央行已经数次上调准备金率，显示了遏制通胀的决心。从央行货币政策调整的预期来看，货币政策正在逐步回归稳健。

2.调整中央与地方之间的事权与财权，强化对政策执行的监管力度

我国应该加快中央与地方之间事权与财权的调整，给予地方事权相对应的财权，这样才能够保证地方有足够的资金用于民生建设，也才能杜绝地方的短期行为。此外，中央应该加强对于地方政策执行的监管力度，将政策执行程度直接作为对地方官员政绩考核的重要内容，强化对地方的问责制度，确保中央的房地产调控能够起到实际的效果。

3.控制人口增长，促进经济发展

经济，人口问题是中国的大问题，更是作为中国第一大省，地处中原经济有待崛起的河南的大问题。因人口基数庞大以及人口增长的惯性作用，郑州市应继续加强做好计划生育工作，建立和健全适应社会主义市场经济体制的人口控制体系和管理机制，控制人口增长。而促进经济增长是个大课题。总的来说，要建设大郑州，提升郑州市在全省经济发展的首位度，在中原崛起中有更大的作为，“十二五”是关键的五年，这五年的任务光荣而艰巨。