解析房地产价格决定缘由计量经济

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近年来，随着我国经济的走好，房价持续上涨。房地产价格已经成为了社会生活的热点问题。那么到底是什么因素在影响房地产的价格.而房地产价格又为什么会持续上涨呢？

一、理论分析

决定房地产价格的因素有很多，而且它们对房价的影响也是一个复杂的问题。笔者认为房地产价格主要决定于供需因素，经济因素，人口因素。供需因素包括供给和需求，供给因素包括房地产开发量，房地产投资占固定资产投资的比例等等，影响需求的因素有居民人均收入，居民对未来房价的心理预期，居民对房地产的投机需求等等。经济因素包括，GDP，物价指数，存贷款利率等。人口因素就是指人口密度。除了以上这些因素外，影响房价的还有房屋空置率，房地产开发成本，房地产所处的社会环境，自然环境等等。房地产开发商的因素在决定房地产价格中也起到了一定的作用，比如房地产开发企业的内部管理。房地产本身的属性页决定了其价格，房地产的结构，外观，采光等等。在决定房地产价格的诸多因素中，有些因素是有很大影响的，而有些因素的影响程度就不是很大。我们在研究房地产价格的决定问题时，要分离出主要的影响因素，而对那些次要因素可以忽略不计。

二、计量经济模型

针对以上的理论分析，笔者采用计量经济模型对房价的影响问题进行定量分析。

根据决定房地产价格的众多因素，选取人均收入指数，GDP，CPI，房地产竣工套数，住宅投资五个变量作为解释变量，房地产价格指数作为被解释变量。计量经济模型如下：

PFBl+B2Xz+B3X+B4X+B5X+B6X＆+ul其中P代表房地产价格指数，代表人均收入，代表GDP，）（4I代表CP!，X代表房地产竣工套数，x代表住宅投资。

根据相关的经济理论，居民收入增加的多，对房屋的需求就会增大，房地产价格与人均收入应该是正相关的，即B：应该为正，GDP，CPI都是衡量经济景气程度的，故与房地产价格也因该是正相关的，B也应该为正。而房地产竣工套数反映了需求，应该与房地产价格负相关，B应该为负，而房地产投资对房地产价格的影响则是不确定的，所以B的正负无法确定。

三、实证分析

选取我国30个地区2005年，2006年的相关数据作为样本，对上述计量经济模型进行回归。表中四个模型的调整R方分别为：0.219，0.215，0.214，0.200。在显着性水平为0.O5时，对上述模型系数的显着性进行检验。

在模型1中变量GDP通过了显着性检验；模型2中GDP也通过了显着性检验，而住宅投资没有通过；模型3和模型4中也同样的，只有GDP这个变量通过了显着性检验。综合整个模型根据R方，本模型可以在一定程度上解释房地产价格的决定。房地产的价格和GDP是有着紧密联系的。而所有模型中GDP的系数也全部为正，与预期是相符的。

四、结论

根据以上的分析，文章中建立的计量经济模型只能在很小的程度上解释房地产价格的决定。这可能是由于模型中漏掉了很多决定房地产价格的变量。而在理论分析中认为可能决定房地产价格的变量又没有通过显着性检验，这说明理论分析和现实情况还有一定的差距。在房地产价格决定的整个体系中笔者认为还有很多因素是相当重要的，但是这些因素或者是因为难以找到其具体数据，或者是因为难以用定量指标衡量而没有被纳入到模型中。比如，房产的空置率，这个因素难以找到其准确数据，再比如，决定房地产价格的最重要因素之一，开发、建筑房地产的成本，这个因素也是难以找到其具体准确数据的。在我国的房地产市场中，人们的投机需求是很大的，有相当一部分人买房并不是为了个人居住，而是为了获取房产价格上升带来的收益，这个投机需求在很大程度上加速了我国房价的上涨，人们的投机需求就难以用定量的指标进行衡量。决定房地产价格的体系中，政府政策影响也很重要，同样的，这样一个因素难以用定量指标衡量。环境因素在一定程度上也影响了房地产的价格，然而还是很难衡量。综上所述，文章中建立的模型没有很好的解释房地产价格的决定。但是从一定的程度上解释了房地产价格的决定。房地产价格的决定是一个相当复杂的问题，要找到决定房地产价格的重要变量还需要更多，更深入的探索。