结合国情实际探讨城市物业管理策略论文

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编者按：本文主要从物业维修基金的运作模式的改进；创建新型物业管理模式；实现规模经济在物业管理行业中的应用；全面提高各方的物业管理素质；结语五个方面进行论述。其中，主要包括：明确基金使用程序、建立基金审查制度、建立续筹资金的筹集制度、打破物业公司管理一种模式的体制、社区全体成员管理、物业管理组织非常精干、加强行业监管．断绝与房地产企业”父子关系”、建立物业企业资质等级制度、有效整合物业管理资源、对业主委员会人员进行岗前培训、对物业公司专业人员数量作硬性规定等，具体材料请详见。

论文摘要：物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。

物业管理产生于十九世纪的英国．伴随工业革命逐渐兴起．发展到今天已经有近二百年的发展历程．因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外为了能更好地适应中国的发展实际．就必须从各方面对其进行调整．开辟一条新思路。笔者在从事物业管理教学实践操作中．认为从以下四方面可以进行新的尝试：

一．物业维修基金的运作模式的改进

维修基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定：由市住房资金管理中心．在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取．多层住宅2O％．高层住宅3O％．然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的3O％．就要启动续筹机制。尽管如此．在实际操作过程中却出现两犬问题：(1)物业管理企业私自挪用占有：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果．公共部位年久失修小区整体环境破坏严重。我们认为应从以下方面改进

1明确基金使用程序

由物业公司确定维修计划以及维修费用．确定要维修的工程．报业主大会同意后．通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高，经过业主大会直接授权业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取最后留有5％的质保金，过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前．维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，政府相关部门受理．并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。

2建立基金审查制度

每个财政年度，由房地产行政部门牵头，联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括：核查每笔资金支出程序是否合乎程序．核查每笔资金的使用过程。专项维修资金在存储银行时．所得的利息都存八相应的业主名下．利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外．其他任何的形式都不能提取专项维修资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件．闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债．但是有金额的限制．不能把所用的专项维修资金都用来买国债．同时专项维修资金不能用于风险较大的投资．如股票等。最终审查结束后．将审查结果在物业区域张榜公布．使每个业主及物业使用人都了解清楚．资金使用透明化。

3．建立续筹资金的筹集制度

对于续筹资金．应明确各户缴纳比例．通常是按建筑面积计算。缴纳时刻有物业公司直接上门收取．也可直接存入维修基金专门账户．以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴．应建立滞纳金制度．每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析：对确实经济困难的应办理缓缴手续．延长缴费期限并收取利息对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施．如停止物业管理服务等。

二．创建新型物业管理模式

目前．绝大多数城市的物业管理都推行一种模式．即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理．提高专业化程度。但也存在管理费用较高．很多中低收入居民承受不起的问题．是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾．应该打破物业公司管理一种模式的体制．引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理．实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分为两部分一部分是私产(即居民的住房)．由业主自己负责：另一部分是公产．包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物．由社区全体成员管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没有任何报酬。委员一般任期一年．每月开会一次．讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼监控员他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备：并且24小时录像．保留2周)．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据需要聘请。管理经费来源是将公用房屋出租．从中收取管理费．所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收入较少．出现经营困难．使小区物业管理难以开展。因此可以对现行的物业管理体制进行改革．由单一的物业公司管理模式．改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。

三、实现规模经济在物业管理行业中的应用

物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高．专业性强的独立的行业．但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业．成了以兽一手工劳动为主的管理行业。相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营．服务产品单一管理项目和类型少服务手段原始、粗放经营等。原因主要有四点：一是行业准入门槛低：二是专业服务没有形成市场；三是资源分割．物业管理区域规模小四是物业费偏低．收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施：

1．加强行业监管．断绝与房地产企业”父子关系”

很多小物业公司之所以能生存正是由于原所属房地产公司供血．而由此出现大企业吃不饱．小企业吃不了．资源浪费严重的市场状况。行政主管部门应从两方面人手加强监管(1)每年进行财务审查．由政府的审计部门审计物业公司的经济账目．断绝双方的资金支持：(2)强制推行物业区域的招投标．每个小区的物业管理都要进行招投标．由政府组织向全社会公开．实现透明化。

2建立物业企业资质等级制度

制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的企业管理的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。

3．有效整合物业管理资源

针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点．我们可以将物业区域按类型、位置进行联合．统一进行招投标。区域面积大了．既能充分挖掘企业潜力．提高企业人员工作能力：同时又因为降低了经营成本：从而能减轻业主交费负担。

四。全面提高各方的物业管理素质

物业管理虽然发展迅速．但毕竟只有二十多年的发展．人们在观念上认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企业在实施管理过程中，业主在接受服务过程中产生了很多错误行为，提高各方素质刻不容缓。笔者认为应进行以下工作：

1对业主委员会人员进行岗前培训

根据《物业管理条例》规定各类居住小区都应建立业主委员会．作为业主代表行使业主权利。加强业主素质教育就应从委员会成员做起．以点带面．推动全员物业管理知识的普及。具体做法是(1)当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训．凡是新成立的业委会均应派5O％以上成员参加．否则该业委会不予注舰(2)业委会在小区内定期培训业主．宣传物业管理方面的知识。

2对物业公司专业人员数量作硬性规定

目前我国已推行物业管理资质认证工作．每年都进行物业管理员(师)资质考试．但由于没有对人员数量硬性规定．各企业对专业培训很不重视．物业服务也因此极不规范。所以各城市应在这方面有规定出台．迫使企业加强专业人员引进和培训工作．提高企业的综合实力。

五、结语

物业管理的发展与千家万户的日常生活紧密相连．事关房地产体制改革能否顺利进行。它从创立实践到建立完整的理论需要一个漫长的过程．笔者写作本文的目的就是提供一些新想法．希望能对物业管理服务质量产生一些促进作用。