高速公路服务业商业地产运营研究

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一、主题文化商业地产项目的价值链

主题文化商业地产项目的价值链就是将所有相关的利益主体串连在一起，从而创造出共同的价值和利益。商业地产就是利用建立价值链的方式将所有存在利益关系的主体都串连起来，使开发商与其他有利益关系者同时获得利益。商业地产的运营是要满足多方面人员的利益需求，对市场消费者、投资者、开发商、运营商以及政府的利益都要考虑。在满足了不同主体的利益时就可以使所有人都参与进来，相互依赖，共同创造价值，共同获得利益，在这一点上商业地产体现了它的商业价值，让所有相关人都能通过商业手段获取利益，完美的实现了利益兼容，让人们受益的同时求得多方面的发展。这也就是主题文化商业地产项目价值链存在的意义。商业物业价值是一种投资形式，它是通过生产、交易、消费等商业经营手段来将地产和商业价值融合，从而创造它的金融价值。商业物业的价值是需要长时间的经营和发展来实现价值的最大化，商业物业价值同样可以使利益兼容，使利益相关者通过商业物业价值的提升来获取利益。商业地产的价值链活动在开发前期要使投入人员共同来开发设计商业规划与建筑规划方案，综合完成项目的开发与运行，才能共同创造价值。

二、投资模式与投资主体合作方式分析

传统的地产开发项目利益化较明显，并没有特别的主题模式。而高速公路服务业主题文化的商业地产项目则是根据实际地区情况建设主题文化类的商业地产项目开发，增添城市主题文化色彩。充分发挥城市新功能，提升城市的经济繁华程度，创新商业地产的项目类型，实现区域经济可持续发展目标。（一）备选的投资模式。在主题文化商业地产的开发中首先就是要进行项目融资工作，主题文化商业地产的项目融资与一般私人企业项目开发融资一样，要在项目启动之前向政府机关申请，获得许可之后方能进行融资、建设和开发等活动。融资是通过多种渠道获得资金后进行资金融合，其最实用的模式是BOO(Build－Own－Operate)模式，BOO代表某一基础设施项目的建设、所有与经营。主题文化商业地产具有一定的金融价值，进行融资的渠道有商业性金融机构贷款、资本市场融资、相关产业民营机构资金、财务投资者和自有资金等多种渠道。最后在投资人的项目财产所有权问题上与其他传统的私人企业的模式相同。（二）投融资主体的合作方式。商业地产项目的开发是由多种利益关系组成的，就是之前所说的商业价值链，将市场消费者、投资者、开发商、运营商以及政府的利益同步化。商业地产项目就是一个合作者共同发展的舞台，所有的利益主体都在舞台上发挥自身的价值和作用，将房地产开发与商业经济这两个领域的特点结合起来实现主体间的互利共赢。在进行文化商业地产融资之前要先进行项目调查，将项目的开发预算、能让消费者消选择的优势、投资者能够得到的回报预算以及投资者关心的所有问题进行事先调查。其中在消费者方面要从消费群体、消费经济层次、消费模式和消费选择方面进行详细调查分析。然后进行项目融资，将参与项目的主体进行组织协商，共同设计项目具体的执行方案，组建完美的商业合作团队。融资结束后，多家合作企业要共同参与项目的设计与开发，在进行项目方案研究时要注意研究重点是要保证市场营销的承受力，同时还要考虑顾客消费的自由选择权能否得到满足。要围绕文化主题进行前期定位、项目招商、运营管理三个阶段的工作，做到主题特色鲜明、产品形式新颖，项目结构完整，品质有保证，才可以实现长期战略经营，让消费者的物质与精神都得到满足。在招商引资前期，要根据备选投资模式分析来开展。在上面介绍过的投资模式是对建设、经营主题文化商业地产合作方式的协商，对于项目设施财产权方面是不会有变动的。这就与普通私人企业的BOT模式基本相似。以此方式进行合作商讨，推出能够使所有合作商共赢的项目方案。

三、关于主题文化商业地产投资方案的设计

（一）服务区建筑的设计要求。服务区的建设不能对自然环境产生破坏，要在保护自然环境的前提下进行建设。在此前提下将民族文化的特点、文化主题科学合理的设计进去，要有商业空间设计的特点，在空间设计时利用天然的空间环境，将主题文化融入自然景观，将空间赋予浓郁的艺术感。服务区就是为人们提供休息、娱乐服务的一个区域，而主题文化商业地产服务区是结合了服务区与商业地产两个领域特点，再加入主题文化元素进行设计。在建设中要让消费顾客体验到自然景色与民族文化特色完美的结合，满足消费者的艺术审美需求。从而实现在保护环境的前提下成为城市历史文明的标志建筑，将商业项目变成富有文化艺术气息的服务空间。（二）服务区多元化发展。将服务区向着多元化的趋势发展趋势，改变商业以购物消费为主要形式的现状，将服务区项目内容进一步开发，增加文化、休闲、娱乐等元素。尤其是文化元素，将自然环境与文化特色进行组合，引入新型业态,增加文化性、知识性的体验空间，将具有地域文化特色的项目形式增加进去，例如增添艺术展览、茶道、陶艺等文化元素，让消费者体验多元化的服务区建设。（三）维护统一文化主题形象进行招商。企业可以考虑围绕一定的文化主题进行统一招商,确保业态布局主题突出、结构合理、打造品牌。同时,注重长线经营,进行文化氛围的长期培育,平衡消费者对物质与精神的双重追求。要完成以民族文化为特色的业态布局,有赖于前期的招商推广是否围绕统一文化主题定向进行。在招商过程中将坚持宁缺毋滥、优中选优的精细原则,围绕统一文化主题进行统一招商。围绕文化主题进行定向招商,特殊商户给予招商优惠。结合“以点带面、特色经营”的功能定位,针对具有较高文化、艺术、科技含量的商家,将对其给予优惠，确保商业项目的文化主题得到充分体现。

四、革新城市面貌助力区域增长

主题文化商业地产建设有开放式交通展示窗口和交流平台、符合时展趋势、商业文化特色突出、促进城市经济发展等几大优势。在建设中对本地自然资源充分的利用，民族文化气息浓厚，提高文化主题经济发展效益，成为当地城市经济的核心竞争力。革新城市面貌，对区域增长提供助力。（一）推进文化传承与发展。主题文化商业地产建设对文化传承与发展有巨大的贡献，可以说是将文化主题以商业的形式展现在大众面前，将文化底蕴加入到引领时代潮流的服务区里，既弘扬了中华民族文化，也实现了商业经济的长期发展，也为人们提供了更高端、更优质的服务品质。（二）对区域经济发展的有力推动。主题文化商业地产建设因其民族文化特色突出、自然环境条件优美等优势成为城市文明的标志性建设。再加上项目开发企业对外界的大力宣传推广，就不难增加其知名度和影响力，也会有很好的发展平台，吸引各地消费者前来，在市场上赢得更好的发展前景。如此一来，就会带动地区文化产业的发展，带来更多的经济效益，增加地区知名度，促进地区开发更多的文化服务产业，扩大地区发展市场，对区域经济发展有力推动。（三）对商业地产行业形象的大力提升。建设高速公路优良的商业地产，增强服务区建设的形象与品质对整个行业来说都是有助益的，让广大司机、乘客消费者对商业地产行业的建设与服务更加认可，将商业地产行业的形象通过建设良好的管理体制、优秀的服务团队以及良好的精神风貌等方式得到提升。从而增强社会各界对主题文化商业地产行业的认可度。通过将主题文化与商业地产建设完美的结合，完成高速公路新形势下的文化服务建设。对主题文化商业地产项目进行开发建设，通过一系列开发流程，建设出促进行业和城市经济发展的文化产业，传播优秀的文化主题，增添商业地产特色，推进高速公路服务业的发展，也可以为城市经济发展提高核心竞争力。

参考文献：

[1]张蒙蒙.基于服务型建造的建筑企业商业地产开发运营模式研究[D].西安建筑科技大学,2014.

[2]赵莞君.企业价值创造视角下医疗服务行业轻资产运营绩效分析———以爱尔眼科为例[D].北京交通大学,2016.

作者:黎海林 单位:云南建设基础设施投资股份有限公司