经济政策不确定性环境房地产信托研究

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摘要：在我国，房地产行业一直是一个热门的行业，但房地产企业投资极不稳定，导致很多投资活动变成投机行为。房地产信托将房地产行业同信托业结合起来进行房地产投资改变了以往房地产融资被银行垄断的状况，形成了房地产企业一种新型的融资方式。REITs是房地产信托投资重要的发展形势，但目前全球经济呈现出政策不确定性的趋势，导致我国发展REITs还有一些阻碍。本文分析了我国发行REITs的可行性和必要性，在此基础上利用GM（1,1）模型对未来房地产投资额进行预测，并结合经济政策不确定性背景提出建议。

关键词：房地产信托；REITs；GM（1,1）模型；经济政策不确定性

在房地产行业飞速发展的当下，很多问题随之产生：房地产市场进入存量时代，企业融资渠道过于单一，银行信贷为主要融资来源；由于房地产行业资金量庞大，给银行带来了沉重负担，增加了银行的系统性风险。此外，经济政策不确定性也影响了房地产企业的融资行为，对此，我国房地产行业应加速转型升级，开拓新的融资渠道。房地产投资信托基金（REITs）便是一种新的投融资方式，通过集中大众投资者及机构投资者的资金，由专业房地产投资人才和基金管理人才将这些资金投资于房地产领域，将租金收入及销售收入等收益反馈给投资者。REITs的出现，为广大中小投资者提供了一条参与房地产投资、获取稳定收益的投资渠道，也为我国房地产信托业提供给了一种新的发展方式。

文献综述

关于经济政策不确定性的研究较多，主要集中在对宏观经济和微观公司的影响，但是在此基础上对房地产信托的研究较少。REITs起源于美国，且多为股权类，主要发展于西方国家。纵观国内外对于REITs的研究情况，主要是集中于REITs的优势和发展模式方面。在REITs的优势方面，包括避免双重征税，规避房地产融资风险，REITs投资收益较高，REITs与股票市场的震荡皆成正相关性。在REITs的发展模式方面，专家学者围绕结构模式、管理模式、立法模式、运作模式四个方面展开，并且对权益型REITs和抵押型REITs进行风险分析比较优劣。

基于GM（1,1）模型对房地产信托投资额进行预测

GM（1,1）模型是灰色预测理论中的基本模型，应用十分广泛。灰色系统理论是一种研究少数据、贫信息不确定性问题的方法，主要通过对“部分”已知信息的生成、开发，提取有价值的信息，实现对系统运行行为、演化规律的正确描述和有效监控。在经济政策不确定性背景下，GM（1,1）模型可以较好地模拟房地产投资额，为信托业的发展提供决策支持。比如，由信托业协会得到2011-2019年房地产信托投资额数据，在此基础上利用GM（1,1）模型进行拟合，并预测未来几年的房地产信托投资额。（1）初始化建模原始序列：（2）原始序列的1-AGO生成：{}（3）1-AGO生成序列的紧邻均值生成：{25907.50,51839.50,83021,123514,172582,227117,293997.50,383371.50}（4）构造数据矩阵B和向量矩阵Y（6）得出白化微分方程为：（7）模拟值与模拟误差见表1。由表1相对模拟误差可得平均模拟误差为5.448%，拟合较好，可以用来进行下一步的预测工作。数据图形模拟如图1所示：（8）由GM（1,1）模型预测2020、2021年数值，最终可得2020年预测值为117523.31，2021年预测值为144731.95。我国房地产信托投资额呈现出逐年上涨的趋势，未来预计上升趋势依然明显，尤其是我国REITs产品正式发行后，房地产行业的信托投资会增长更明显。我国已经具备REITs发行的必要性和可行性，依照国外的发展模式结合我国实际情况发行REITs是当下金融业努力的方向。

我国房地产信托发展建议

在经济政策不确定性环境下，为了更好地推进房地产信托的发展，现提出如下建议：（1）健全风险规避机制。根据监管要求，在进行信托交易之前，信托公司应该对房地产信托产品的风险做出一定的识别和评估，如果风险过大，则应该主动放弃该产品。或者可以将基金分散投资，以及通过发行新的信托计划，作为资金置换来实现融资方的资金补充。一旦风险暴露，信托公司要控制风险，对于不同的产品，要制定适合该产品本身的控制机制。（2）完善相关法律政策。通过研究我国房地产信托的特征，可以在房地产信托产品的登记、发行、认购、转让等一些过程中明确法律关系，制定相关法律法规，保证在信托交易过程中达到公平、公正、公开和透明，推动我国房地产信托健康的发展。（3）加快推进证券化之路。一方面，我国可以在完善相关的法律法规基础上，尝试发行房地产投资信托基金，并建立产品流通市场。另一方面，信托公司可以投资存量房地产，通过发行收益权凭证，筹集资金并运用于开发存量房地产上，使其达到增值的效果，最终实现资本证券化之路。

参考文献

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作者：尹悦 单位：中国海洋大学经济学院