房地产经济管理问题及解决措施

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摘要：随着房地产行业繁荣发展，房地产经济管理中暴露出许多问题，影响房地产行业的可持续发展和房地产经济的管理效果。研究基于需求角度，分析当前房地产经济管理中存在的问题，并提出有关解决措施，旨在促进我国房地产行业健康发展。

关键词：房地产经济管理；问题；解决策略

在经济全球化发展的大环境下，我国房地产经济管理中存在诸多弊端，势必会对房地产健康发展造成负面影响。房地产行业需要就经济管理中存在的问题加以针对性的分析，提出解决方案，以完善房地产市场。近年来房地产行业虽然针对房地产经济管理问题制定了一系列解决方案，但隔靴搔痒，未能起到较好的解决效果，根本原因在于未深入剖析当前房地产经济管理中的有关问题。

1我国房地产经济发展的现状

近年来，我国房地产行业始终保持整体高速增长的发展模式，从表面上看，房地产行业呈现高歌猛进之势，但实际上，房地产行业局部发展存在泡沫经济问题，阻碍其稳健发展。房地产行业发展牵涉面较广，从需求角度分析，一二线城市房源紧缺，房地产行情处于极不稳定状态，价格一路飙升，而三四线及以下城市房源过剩，房地产库存较大，楼盘开发完后的销售率以及入住率呈现“双低”局面，网络上将该类楼盘称为“鬼城”。近几年，我国政府先后出台房地产行业管理法律法规来调控房地产市场，但是从房地产行业的实际运营状况看，未能取得理想的政策调控效果。当前政府用于调控房地产行业的宏观政策主要有限购和限售，即限制购买对象、数量与限制首付数与备案价格。受限于经济发展不均衡以及购房需求上升，限购与限售的政策在一二线城市能够取得一定的调控效果，但是在三四线及以下城市未能取得理想的调控效果。虽然限购政策的出台可抬高购房门槛，抑制炒房投资，但也在一定程度上增加了真正有刚性住房需求的人的购房难度，一旦调控政策遇外部因素而稍有放松，房价将会再次回升，该方式无法从根源上解决房地产行业的发展问题。楼市供需关系处于不平衡发展状态的原因，与土地供需关系不平衡、土地供应结构以及国家政策均有密切联系，土地未能在调控房地产行业均衡发展中起到作用，直接引发楼市供需不平衡发展，对房价上涨有间接推动作用。建设用地资源紧张问题在一二线城市尤为突出，土地出让金额屡创新高，周边房价也大幅上涨。供给过剩问题在三四线城市中较为突出，三四线及以下城市地方政府以卖地为收入，缺乏长期供地计划，盲目开发土地造成商品房库存压力大。随着城镇一体化发展，房价上涨是必然趋势，基于此，需要充分利用周边土地资源，进行供给侧结构改革，提升土地利用率，促使房地产行业良性发展。

2房地产经济管理的基本原则

鉴于房地产行业对国民经济发展有较为重要的支撑作用，其保持良性发展势头直接影响我国国民经济的发展，故需遵循一定的原则保障房地产行业处于健康发展状态。房地产经济管理首先必须遵守土地使用权、土地所有权以及土地经营权相分离的规则。国家在持有土地所有权基础上，有权使用土地并获取收益，国家代表人民群众持有土地所有权。只有在国家持有土地所有权的情况下，才能够避免不合法倒卖土地行为，同时还可贯彻落实土地利用规划并控制建筑量。其次必须坚持结合房屋所有权与土地利用权的原则。根据法律规定，房屋属于土地上承载物，转卖土地使用权或是房屋所有权，单独进行属于违法行为，房屋所有权与土地使用权必须一同转卖，必须遵守房屋所有权与土地使用权结合的原则来进行房地产经济管理。

3需求角度下房地产经济管理中存在的问题

3.1房地产经济市场不健全。房价问题国民关注度较高，受房地产经济市场不健全影响，百姓的用房需求无法得到满足。近年来，由于房地产行业的发展速度过快，发展过程中的遗留问题未能得到有效解决，在一定程度上遏制了房地产经济的发展。具体表现为：房价逐渐走高，专业房地产人士与企业窥见行业商机，投资热情空前高涨，资本大量涌入房地产市场，土地供应短缺，导致业已建设完成的居民楼与建筑物价格持续增长，房地产企业收益颇丰，但是民众的购房压力增大，生活质量将会降低，恶性循环将加剧房地产经济泡沫。此外，大量企业和专业人士涌入房地产行业后，房地产市场无规范化的管理制度来约束企业和投资人，经济管理环境呈动荡局面，遗留各类经济管理隐患。开发与投资力度过大会对房地产行业造成冲击，加剧房地产经济市场不健全现象。3.2国内房地产市场不成熟。当前我国的房地产市场不成熟，土地供应量普遍严重不足。土地在房地产经济链中占据重要地位，土地价格水平的变换无法真实反映出土地的真实价格和满足民众购房需求。受国情影响，土地不能自由买卖，故而大多数地区的土地价格上涨速度非常快。土地价格上涨带动房屋价格的上涨，民众购买力无法承受高房价，最终影响民众的生活质量。民众的购房需求长期得不到满足，势必会动摇社会基础，其造成的负面影响会导致房地产经济泡沫，最终导致房地产行业畸形发展。3.3房地产管理机制不健全。我国房地产行业还处于初期发展阶段，市场经济体制尚未发展成熟，在此模式下，未能构建合理全面的房地产经济管理机制，导致房地产企业缺乏良好的发展基础。因缺乏管理机制，相应的房地产企业无可靠的制度开展工作，企业内部员工无法合理分配职位，员工无法有效利用自身才能为公司作贡献；缺乏科学的工作制度，无法明确划分员工的工作责任，奖惩制度无法有力推进，员工的工作积极性将会大幅下降，工作效率会受到较大影响，企业的经营成本上升，进而造成经济损失。

4解决房地产经济管理问题的有效途径

4.1完善房地产投资政策。为进一步保障房地产经济的良性发展，可借助政府力量加强房地产投资领域管理力度，促使房地产企业深入分析自身以及行业发展存在的问题并主动提出解决方案。政府需要积极借鉴国外发达国家房地产投资管理策略，对当前的房地产投资政策进行优化改进，完善房地产经济管理制度，促使房地产企业调整经营形式与投资方式，通过多轮实践得出最适合行业可持续发展的投资与经营手段。政府可根据房地产经济的发展实际，将其作为依据为房地产企业指明发展方向，规范房地产企业的经营行为。政府需高度关注房地产企业整改经营方式与规模后的效果，促使房地产经济投资手段与当前国家经济发展目的保持一致。4.2建立健全房地产管理机制。从整体上看，我国房地产经济发展较好，但内部市场管理混乱、无序的问题仍然存在，严重影响房地产行业的可持续发展。采取浅显的处理方式无法从根本上规范市场管理，为此，必须建立一整套完善的管理机制，利用完善的管理制度导向作用，引导房地产行业迈向正确的发展轨道：①根据政府划分的区域开展房地产经济管理活动，以明确划分监督管理责任；②对财务税收制度进行深入改革，既要充分发挥国家政策支持房地产经济的作用，又要利用国家税收政策规范房地产行业的发展；③政府需要收集当前房地产经济实际状况相关数据，建立市场预警模型，密切关注房地产经营与增长速度，把握房地产经营与增长的规律，及时发现房地产经济管理的不正常动向，并采取相应措施。4.3加快房地产市场法律体系建设步伐。推动房地产经济发展，必须建设合理的房地产市场法制管理体系，对房地产企业的经营手段以及行业发展方向作出明确规范与管理，促使房地产市场发展目标与我国宏观经济目标保持一致：①根据房地产经济市场发展现状以及未来走向，分析房地产市场的发展规律，对房地产市场分类控制，保障中低收入家庭能够受益于国家经济宏观调控政策，购买房屋用于保障自身生活质量；②深入分析房地产经济的发展状况，充分发挥宏观调控作用，凡是牵涉房地产的问题必须合理解决，譬如烂尾楼问题，可组建工作小组进行专门处理；③国家需要就房地产经济制定完善的法律法规，规范和促进房地产行业稳定发展。

5结语

伴随着国民经济的高速增长，房地产行业得以蓬勃发展，俨然成为国民经济的重要组成部分。房地产行业为地方财政创收，同时还可促进就业，为国民经济发展与稳定作出较大贡献。基于需求侧理论，需要加强房地产市场法律体系建设、建立完善的房地产管理机制，为房地产行业提供健康发展契机。

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作者:李光绍 单位:曲靖市马龙区住房和城乡建设局