房地产市场调控城乡规划分析

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1引言

中国的房地产行业一直受国家与市场的双重调控，目前，越来越呈现出国家干预调控的态势，在此背景下，摆在众多城乡规划人员面前的难题就是要发挥城乡规划的作用，不断给人民增加保障性住房，同时，科学指导房地产业发展的方向，这一难题需要多措并举，也意味着人们的未来任重道远，需要不懈努力。

2国内房地产市场调控现状

自1998年开始，我国就不再实行福利分房政策，这也意味着我国楼市的市场化导向更加明显，大大促进了住宅房商品化程度。标志性年代在2009年，这一年大量的资金向楼市投入，这种行为使得房价水涨船高，超出很多人的经济能力。对此，各个地域也出台了各种政策，试图将房价拉回正常水平，但调控的效果并不尽如人意，甚至起到适得其反的效果。房市好转时期在2017年，在这一年，我国的房价不再出现飘高的状况，相反，其价格有所回落，并且能够稳定在一个较正常的价格上。尽管部分地区还有房价过高的情况，但中央大力调控，炒房热度不再一直持续。据权威数据报告，我国房地产的投资额，在2014年出现大规模下滑，不仅如此，这一年也是楼市房价的一个重要转折点，在中央政策以及地方的强势控制下，很多楼市的价格都有下降[1]。

3基于房地产市场调控下的城乡规划对策

3.1通过城乡规划科学布局住房用地。要想控制商品房价格，使其不再过快增加，可以从建房供地上入手，在供地方面，实行科学宏观调控，具体措施如下：首先要协调好能使用土地间的规划问题，把城市土地与乡村用地的关系处理好，超前制定它们未来的发展方向。当然，无论是城市规划区，还是农村，在进行各种规划时，都要保证建设用地与城乡规划的大规划相符合；做好近期的建设规划，明确规划期内楼房总的用地量、大致的分布状况，以及建设顺序等。对城市而言，不同的房屋类型，根据市场需求热度，也要做出不一样的安排，比如，经济适用房和廉租房，一般城市规划里，都将它们的日程提前安排，以求尽早满足大部分人的需求；另外便是针对楼市房价，从国家政策方针以及百姓需求情况来看，房价过高是要调整的，但根据不同地区，以及房子所处的优势不同，做出的调整也是不尽相同的，具体的情况还需要各地区的专业人员结合综合情况，设置一个较为科学合理的价格，并引导房地产商做出调整[2]。3.2调整住房供应结构，优化房地产市场。调整住房供应结构，需要基于一定的背景与条件，必须遵循城乡总体规划。在具体操作中，有几点需要特别强调，一是项目选址，有些房地产类型是人们要率先考虑到的，并把它们放在首要位置，如经济住房，还有价位在中低档次的房产项目。二是房屋面积的控制，如经济适用房，它本身的定位以及目标客户类型，很大程度影响了它整体建设的面积，面积不能过大，要有一定限制，这些控制在设计方案提交审批阶段就应该落实，定好标准，防止后期出错。三是对登记的审批，各种登记，诸如预售许可还有施工许可等，审批之时必须要严格按照流程照章办事。除此之外，考虑到经济适用房以及普通商品住房强大的市场需求状况，应该保障更多的建设用地，保证保障型住房的土地供应量。另外，房地产市场也要遵循市场规律，比如，住房用地的供应方式和时间等，在不违反规划总体布局的情况下，完全可以由市场进行更加灵敏的调整。最后一点便是树立法律意识，发挥城市管理规划的管理职能，对所有的房地产商一视同仁，不能弄虚作假，对他们提交的每一项文件与项目申请，都要严格审查，不能容忍黑心房地产商“炒买炒卖”土地行为，也不能允许有恶意囤积土地的情况存在[3]。3.3引导“三旧改造”，良性影响房地产市场。房地产业未来的发展需要前期国家政府更加精致的规划与参与，需要城乡规划在其中发挥作用、统筹全局。在建设的过程中，一方面改造旧城区，另一方面还可以为城市的建设用地预留更多的土地资源。改造旧城区项目主要还是“三旧改造”（“三旧改造”指：“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造），但不管改造的具体项目是什么，都不能与城乡规划的大方向相冲突。改造区域都有一定的缺陷，比如，所在房屋区域的部分基础设施并不健全，还有些地方是人口密集的棚户区，各种居住条件都达不到国家要求。当然，旧住宅区不是一概被否定然后拆除的，有些区域只是存在小毛病，比如，环境问题严重影响居民生活，那么，对环境进行整治即可解决，从而减少不必要的影响。同时，城乡规划要想真正发挥出引导房地产市场的功能，首先必须保证自身的正确性，能够根据具体情况因地制宜，必要时多措并举，以更加科学的方案去规划房地产未来的发展。为了加快改造的进程，还可以选择与房地产开发者合作，鼓励他们参与到改造项目中，提供更多的普通住房给民众。同时，借助合理的城乡规划安排，能最大程度地预留空间，以备日后的房地产建设使用[4]。3.4加快保障性住房建设，协调促进房地产市场。当前房地产市场的建设项目面向的人群有一定局限性，缺少保障性住房的建设。而经过城乡规划的总体编制，会在以后建造大量的保障性住房以满足特殊群体的刚性需求，同时，由于保障性住房的增加是通过新增建设来得以实现的，它并不会减少原来的商品房的规模，因此，它不会冲击房产市场的发展，相反地，很多低收入者都能在这一规划中获得红利，将资产向保障性住房这一块转移，减少了商品房市场的竞争，从而也间接使得商品房的价格变得越来越稳定。建设保障性住房意义重大，城乡规划建设应在此处多下功夫，具体方向如下：一是要坚持发展保障性住房建设，增加更多供给满足群体需求；二是要让政府参与到城乡规划的布局安排之中，让政府的强力管控渗入到保障性住房建设之中，使其真正高质量地落实；三是要保证规划方案的质量，换言之，所有的城乡规划方案最终目的在于实施，不能离开实际建造空中楼阁，可实施性是它具备的基础条件；四是要合理布局房屋建设，无论是新建廉租房，还是面向经济较充裕群体的商品住宅，它们的整体建设既不能太紧凑，也不能太分散，要采取集中和配套建设相结合的方法[5]。

4结语

城市住房关系到城市居民每个人的切实利益，直接影响着他们日后的生活质量，但当下中国的房地产市场存在诸多问题，比如，一直解决不了、存在很多年的房价过高的问题，单凭市场的力量去调节毕竟有限，而且效果不明显。故而，作为当代的城市规划工作者，人们更应该看到城市规划的力量，借助合理而又科学的手段，不断引导市场发展方向，从根本上增加保障性住房的数量，不断调整市场供给的房屋类型结构，同时，向居民传达正确的投资观念与房屋政策定位，促进房地产市场的健康发展。

【参考文献】

【1】顾湘.城乡一体化背景下的房地产市场探讨[J].现代商贸工业,2010,22(7):129-130.

【2】樊毅.在通货膨胀背景下对房地产市场的调控措施[J].品牌,2015(4):47-49.

【3】邓雨晴.大数据背景下的城乡规划研究思考[J].建筑工程技术与设计,2016(20):32-33.

【4】张春梅.新型城镇化背景下的城乡规划研究[J].建筑工程技术与设计,2016(34):5-6.

【5】龙加伟.新型城镇化背景下的城乡规划应对研究[J].城市建筑,2015(11):11-12

作者:耿燕敏 单位:山东省城建设计院